2019年TOP50房企财报大解析：它们是行业中“最硬核”企业 | 财报榜单①

中房报记者 苗野 北京报道

业绩是“果”，房企经营是“因”。

与以往“猛谈”增长率“大秀”增长规模不同的是，2019年地产年报以“维稳”拉开序幕，市场普遍将关注点转移到了降速增利、保现金流和降负债上。

中国房地产报记者从营业收入、净利润、总负债以及净资产收益率等多方面对已披露2019年业绩报告的TOP50上市房企进行分析发现，龙头房企销售额创下新高，“碧万恒融”四强鼎立格局未变，规模都在5000亿元以上，另有突破3000亿元3家，2000亿元8家，1000亿元18家。从各量级梯队表现来看，整体增长速度变缓，但绝对增量依然可圈可点，预计2020年房企销售规模增速将持续下降。

从2019年上市房企表现来看，营收均值增速呈现下滑、上涨、下滑波浪曲线态势，净利润均值增速则呈现出倒“U”型态势。“我们现在最关注的不是销售额而是利润。”这成为大多数房企共识。

营收层面，头部格局虽然未变，但1000亿-4000亿元营收规模房企数量较2018年有所减少。碧桂园、中国恒大和绿地控股分别以4859.08亿元、4775.61亿元和4225亿元荣登行业营收前三，TOP3房企营收共计13859.69亿元，占TOP50上市房企营收总额的33.75%。万科营收3678.94亿元，以500亿元之差落居第4名，世茂、龙湖营收均突破千亿，富力、新城控股、中梁控股、旭辉等营收徘徊在500亿-900亿元，尽管各梯队房企营收持续增长但增速有所下降。其中，中国恒大以2.44%的增幅拉低了TOP3房企整体平均增速；首创置业更是出现自2014年以来首次负增长，营收同比减少10.62%。阳光城、雅居乐、绿城中国等均是个位数增速。

“增收不增利”依然是房企2019年真实写照，多数房企利润率下行，盈利见顶。TOP50上市房企中，毛利率、归属母公司净利率下行房企占大比例份额，反映出房企利润率普遍下行现状。大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间。除中国恒大净利同比增速下降53.78%外，碧桂园、万科、保利、融创等第一梯队房企净利润增长幅度远高于均值。尽管新力控股、绿城中国、合景泰富等房企的净利增速较高，但实际净利润非常低，19.58亿元、24.8亿元和98.06亿元净利润相当于碧桂园、恒大、万科等规模房企一个月净利润总额。另外，处于规模扩张期的成长型房企利润率普遍较低，利润水平难以维持，中梁控股、建业地产、佳兆业、金科净利润率都在10%以下，最低的只有6.9%。

TOP50上市房企平均资产负债率为80.05%，与2018年基本持平。资产负债率超过80%红线的房企达到50%，1家房企资产负债率超过90%的是建业地产；6家房企超过85%，分别是碧桂园、融创中国、美的置业、中国奥园等。中国海外发展不仅是“利润王”，也是资产负债率最低的房企，为60.06%。

在经历了一段时间的规模冲刺后，降速增利成为房企的重要目标。从各大房企公布的2020年业绩目标来看，同比2019年有不少房企下调了业绩增速目标，目标增幅超过20%寥寥无几，甚至有不少房企已经将业绩增速目标降至10%以内。2020年恒大对外公布销售业绩目标6500亿元，同比增幅仅8.13％，融创中国、中海地产、华润置地、龙湖地产等房企，2020年业绩增幅均在10%以下。中梁控股、正荣地产、中骏地产等二梯队房企对2020年同样设定了保守的销售目标增幅。但也有少部分房企在2020年依然设定了较高增速的业绩目标，如世茂房地产2020年业绩总量实现3250亿元，业绩涨幅将达25%；绿城中国2020年业绩目标为2500亿元，较2019年全年业绩增长24%；龙光地产和合景泰富2020年的业绩增幅也均为20%。