2020年预测篇：“稳”呈常态，市场各方回归理性

2019年以来，房地产政策保持主线不变，地方微调为主，房地产金融政策强化执行力，同时对市场预期施以引导，对确保房地产市场全年平稳发展起到了重要作用。2020年房地产市场何去何从？诸葛找房《2020脆弱的平衡：预测篇》针对2020年房地产市场提出以下六大预测。

预测一：坚持“房住不炒”，“因城施策”深化落地

诸葛找房预测2020年房地产政策不会有较大幅度的放松，且并不具备放松的基础。房地产政策大基调仍是“房住不炒”，同时深化落实“因城施策”，且主要是针对重点区域的调控，而不再是全国一刀切的政策。同时，“因城施策”的城市会越来越多，政府对于政策的调控也会更加频繁，调整方向和内容也会更加全面。但“因城施策”并不意味着就是政策的放松，“因城施策”的前提是当地城市房地产市场一定要平稳发展，如果部分城市出现比较强的炒作迹象或者出现房价较快上涨的现象，该类城市仍会出台收紧政策。

图1：中央层面坚持“房住不炒”

数据来源：诸葛找房整理

预测二：土地市场延续低温态势，一二线城市稳中有升，优质城市优质地块更抢手

诸葛找房预测2020年土地市场受到政策及资金面影响，房企拿地热情不高，市场将延续低温态势。从各等级城市来看，2020年一二线城市热度不减，稳中有升，房企逐渐回归一二线热点城市，未来房企将会加大在一二线城市拿地力度；受到棚改政策逐渐退出以及部分需求被提前透支的影响，预计明年三四线城市土地市场热度整体下降，土地市场逐渐转冷，房企加速撤离三四线。

图2：各等级成交面积同比走势

数据截止至2019年12月30日

数据来源：各地土地储备中心，诸葛找房整理

同时，土地市场冷热不均，预计2020年区域分化的特征将会越来越明显，部分优质城市、优质地块仍然抢夺激烈。如上海、杭州、南京等长三角热点城市优质地块仍然抢手，而一些经济基本面较差以及区位偏僻、出让条件严苛的地块则无人问津，房企拿地更加理性。

预测三：经济下行压力犹存，全国开发投资增速降至8%左右

诸葛找房预测，2020年经济下行压力犹存，房企仍面临较大资金压力，预计明年的开发投资增速回落至8%左右。

图3：全国商品房开发投资年度增速及月度增速情况

数据来源：国家统计局，诸葛找房整理

预测四：商品房销售继续乏力，销售增速降至-1.5%，销售额增速维持5%

2019年，受整体市场环境严峻影响，全国商品房销售面积及销售金额增速双双创新低。诸葛找房预测，2020年全国商品房销售继续乏力，销售增速下降至-1.5%，受区域结构性及产品结构性影响，销售额增速维持在5%左右，全国商品房成交均价继续呈现结构性小幅上涨。整体来看，明年房地产市场整体维持稳定。

分等级城市来看，预计明年一二线城市市场稳中有升，而随着棚改货币化政策的收紧以及部分需求透支，三四线城市热度将会逐渐下滑。从房价方面来看，明年绝大多数城市房价都有下降的可能，但受成交结构性因素影响，会导致全国平均值上升。从成交量方面来看，预测明年可能会小幅下降，虽然金融环境收紧，但是还是处于稳定的状态，从需求规模总量来看，目前市场上还有大量的刚需购房人群，二线城市以及发展较早的三四线城市也存在大量的改善性需求。

图4：全国商品房销售面积及销售额年度增速走势

数据来源：国家统计局,诸葛找房整理

预测五：二手房市场一二线城市、长三角粤港澳引力大，北上或率先筑底

2019年全国二手房市场基本实现了平稳运行，尤其是自二季度以来，价格环比波动变化逐步趋于温和，波幅基本稳定在0-0.3%之间。诸葛找房预测，随着“房住不炒”总体基调的稳步奠定，二手房市场在经历了2018年的调整与2019年的逐步趋稳后，2020年全国二手房市场将延续平稳运行趋势，市场价格呈现温和波动状态。同时，诸葛找房认为2020年市场将逐步回归平稳与理性，北京、上海或将率先筑底。

分城市等级来看，一二线城市对人才吸引力始终存在，“因城施策”下将有所回暖；三四线城市未来上涨动力主要来自热点区域的带动辐射以及内部需求结构的调整。分区域来看，2020年粤港澳湾区和长三角经济圈在重大国家战略规划的利好影响下，存在一定的回暖和上涨机率；环渤海经济圈在重点城市调控政策边际放松情况下，仍存在改善向好空间。

图5：各等级城市累计涨跌幅变化情况

数据来源：诸葛找房

预测六：翘尾重现带来二手住宅成交量上涨

诸葛找房注意到，2019年年底成交量重现翘尾，与2014年底情况相似，结合市场走势，诸葛找房预测2020年二手住宅成交量会持续上涨。

图6：10个重点城市二手住宅成交量及同环比变化情况

注：10个重点城市包括北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、苏州、南京、厦门及成都

数据来源：各地住建委；整理：诸葛找房