商业地产大宗投资持续活跃 “退租撤铺”疫情影响已基本消解

由来：新京报

记者：袁秀美    编写：武新

针对商业房产而言，2020年的关键字是新冠疫情危害，而2021年的主风格则是恢复。

1月6日，仲量联行公布的2021年第四季度北京市房地产业回望结果报告显示，强悍销售市场需促进新项目迅速去化，北京办公楼销售市场租售比已修复至2019年新冠疫情前的水准。与此同时，新冠疫情针对零售物业管理的续租撤铺危害也已基本上消除。除此之外，商业房产大宗商品投资市场人气值不断提高，2021年交易量总金额超600亿人民币。

将来，受减少建设规划危害，北京新增加房地产新项目比较有限，总量更新改造和城市发展将变成市场需求关键由来。而伴随着北京市城市发展政策支持幅度提高，将有利于低效能物业管理更新改造，给升值型项目投资产生新机会。

商业房产大宗商品项目投资不断活跃性

“北京市甲等写字楼销售市场的当季及全年度可租用净吸收量均创出以往十年最高记录，强悍恢复趋势明显提升销售市场多方自信心。”仲量联行华北区董事总经理张莹表明，“在过去的一年恢复趋势不断提高的情形下，北京市平稳稳步发展的经济发展股票基本面，具有延展性的优良财产，及其长时间的提高市场前景，可能吸引住投资人愈发看中北京商业地产销售市场。”

实际上，在北京写字楼强悍恢复的与此同时，2021年北京市商业地产投资销售市场总体转暖，这从全年度大宗商品交易量总金额超600亿人民币的数据信息可见一斑。该数据水准为以往五年第二低值，仅次新冠疫情前2019年的800亿人民币。

在其中，办公室物业管理项目投资持续升温，2021年交易量占有率约56%。上年第四季度，关键办公室物业管理交易量包含某自购型顾客以4.3亿人民币购买的西三旗金隅科技园区。

另一关键交易量新项目是，远洋集团将坐落于CBD中心城市的Z6新项目销售给其协同多家国际性投资者一同开设的关键办公楼股票基金。与此同时，伴随着鹏博士向“多元化经营、重经营”转型发展，将百子湾、三元桥2个大数据中心新项目各自以7.5亿人民币、6.5亿元售卖给宝能地产。

非常值得留意的是，除开办公室物业管理外，北京市高品质零售物业管理买卖的机遇增加，2021年零售物业管理交易量总金额同期相比升高34%，著名实例包含全世界极具特色资产托管大佬博枫（Brookfield）基金管理公司对悦荟万科广场的回收。

仲量联行中国地区项目投资及金融市场业务流程责任人庞树东表明：“后新冠疫情时期，北京市商业地产投资销售市场人气值和流通性都获得明显提高。2021年底，仍有好几个买卖处在商谈环节。北京市强悍的股票基本面提高了资产自信心，预估2022年将有大量高品质物业管理进到销售市场，交易市场将更加活跃性。”

“续租撤铺”新冠疫情危害已基本上消除

以往一年，伴随着北京商业地产销售市场总体转暖，零售房地产销售市场租售比已做到新冠疫情前水平，城区销售市场闲置水准降到5.3%，关键物业管理均值租售比则降到1.7%，新冠疫情期内续租撤铺所产生的危害已基本上消除。而太古里等一部分主要表现良好的购物广场销售总额已超出2019年同期水准，将推动房租下跌中继。

值得一提的是，上年第四季度，餐饮业在零售业态开业总面积中的比重高于40%，变成市场趋势的主力军由来。在其中，创意餐厅知名品牌主要表现活跃性，促进了大规模餐饮业商铺租用要求。

此外，中式点心类知名品牌也遭受年青顾客青睐，在资产的促进下加快扩大。伴随着国内运动品牌销售总额迈入大幅度提高。也在根据公布新牌子来扩宽交易人群，例如李宁鞋1990首店现身侨福芳草地。

在日用品开实体店要求的推动下，上年第四季度，北京零售房地产新项目房租环比略降0.1%。北京销售市场中先进的高品质新项目销售额稳定提高，促使大量商业房产的小区业主进一步上涨房租。而关键销售市场的体现也是好于预估，其房租环比增涨0.4%。

此外，近郊区零售房地产的销售市场闲置工作压力已获得很大水平减轻，2021年租售比同比下降3.0个点至6.2%；房租减幅也在不断变缓，环比下降0.5%。

在开业新项目层面，上年第四季度，北京市开业了四座零售新项目，在其中，包含坐落于CBD中心城市的正大核心商业服务一部分及其太古里城东区。

仲量联行华北区研究院执行董事纪明表明，北京新增加商业服务新项目比较有限，太古里城东区等总量更新改造类项目变成市场需求的关键构成部分。

将来供货来自总量更新改造

说到商业房产总量更新改造，迫不得已提2021年公布的《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，到2025年，北京市将促进500万平方上下的低效能年久房屋更新改造，并进行22个传统式商业圈更新。

在2021年，北京区域内有3个年久商业服务物业管理通过更新改造更新后再次问世。在西单核心地区，原77街改名为西单升级场重新安装开张，新项目更新改造历经6年。西单升级场精准定位青年人时尚潮流，引进知名品牌近过半数为北京市首店，变成北京市城市发展的代表性实例。

另一个备受关注的新项目便是，2021年11月宣布开张的太古里城东区，即原服装批发市场雅秀商务大厦。2017年，太古集团接任该物业管理开展重新定位和更新。更新改造后，新创建城东区与不仅有的太古里东西南北区产生了知名品牌和功用的流动性相辅相成，引进广州陶陶居等首入北京市的餐饮连锁品牌，提高了三里屯的交易承载能力和商业圈气氛。

除此之外，预估2022年上半年度，坐落于北京王府井商业街的东安市场将以买手店的方式再次开张，方案引进超600个知名品牌，有希望进一步提升北京王府井商业圈的购买魅力。非常值得留意的是，工人体育场重建进行后，地底将释放出来近10万平米的商业服务总面积，将来将引进文化艺术体育文化和高档日用品等商圈。

在仲量联行华北区研究院责任人米阳来看，受减少建设规划现行政策限定，北京将来新增加房地产新项目比较有限，总量更新改造和城市发展预估将变成将来提供的关键构成部分。

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