卖地超50000亿！蠢蠢欲动的房地产

　　出乎意料，最严楼市调控之下，2019年全国卖地收入或将再创新高。

　　据国家财政部披露的《2019年10月财政收支情况》显示，2019年前10个月，全国土地出让收入同比增长6.9%。

　　而2018年同期全国土地出让收入为47519亿元，意味着2019年前10个月，全国土地出让收入约为50797.7亿元。

　　考虑到2019年11月、12月的数据尚未统计在内，若按照前10个月的增速计算，2019年全国土地出让收入有望逼近7万亿元，或将再度创下历史新高。

　　自上世纪80年代末中国开始逐步有偿出让建设用地后，全国土地出让收入便呈现拾级而上的态势。1995年，全国卖地收入仅约400亿元，到2018年已涨至65096亿元，创下历史新高，累计涨幅高达16174%。

　　而，2018年的65000亿元卖地收入记录，或将在2019年再度被打破。

　　与此同时，2019年10月份以来，多个地方政府开始松绑调控，中国房地产市场亦正在蠢蠢欲动。

　　2019年，谁在疯狂“卖地”？

　　2019年全国卖地或逼近7万亿元，谁将是最大的赢家呢？

　　据中原地产研究中心数据显示，截至11月底，2019年全国一、二线城市合计卖地金额高达3万亿元，2018年同期为2.498万亿元，同比上涨幅度达21%。其中出现了13个卖地收入超千亿元的城市，刷新同期纪录。

　　由上图可以看出，2019年，一二线城市卖地火热，三四线城市趋冷。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，全国土地市场在2019年二季度明显冲高，但在三季度随着各种政策的影响有所退烧，不过整体依然高位运行；一二线城市的土地成交热有所降低，但部分企业依然在积极拿地。

　　值得一提的是，随着房地产漫长的牛市，地方政府的土地出让收入也逐渐水涨船高，而部分地方政府对土地收入的依赖程度也愈来愈高。

　　例如，2019年前11个月卖地1047亿的郑州，其2018年的一般公共预算收入（地方财政收入）仅为1152亿元，意味着前11个月卖地收入占去年全年财政收入的比例高达90.8%；

　　另外，前11个月卖地1412亿的南京亦是如此，2018年的一般公共预算收入（地方财政收入）也仅有1470亿元，2019年前11个月土地出让收入占比更是高达96%。

　　2019年卖地最猛的杭州，更是惶不多让：

　　2018年，杭州的土地出让金便高达2442.9亿元，比一般公共预算收入多出520亿元，对土地财政依赖度（卖地收入/一般公共预算收入）居全国首位。

　　由此可见，土地收入已经成为部分地方政府最大的财政收入之一，卖地对于地方政府的重要性可见一斑，尤其是在经济增长放缓以及史上最大规模减税降费的情况下，地方政府的财政赤字压力巨大。

　　楼市调控松绑，别无选择的"勇士"

　　2019年地方政府疯狂“卖地”的同时，史上最严的楼市调控，也逐渐出现了松绑的信号：

　　11月15号，四川天府新区印发了关于放松限购的规定；

　　11月20号，自贸区临港新片区发布了支持人才发展的若干措施，其中包括了与人才购房相关的宽松政策；

　　11月29号，佛山全范围内的限购政策放松：本科以上学历，在佛山买首套房不受户籍、社保、个税限制；

　　12月11日，据《每日经济新闻(博客,微博)》、《扬子晚报》报道，江苏苏州下辖的张家港市取消已经实施了两年多的限售政策；

　　12月12日，深圳已经取消2018年出台的商务公寓“只租不售”政策；

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　　其实，楼市调控放松的信号并非从11月开始，早在10月15日一天内，南京、天津、三亚三大城市相继传出限购放松的消息：

　　通过梳理2019年10月份以来的地方政府松绑政策，可以发现，间隔的日期越来越短，节奏越来越快。

　　其实，地方政府松绑房地产的初衷或许更多出于无奈。以三亚为例，其在2019上半年的统计公报中直言：

　　“因房地产调控”而出现了全方位的压力，投资后劲不足、阵痛持续、财政增收压力大、金融信贷风险提升……

　　而在2019年8月份的统计公报中，三亚对财政压力的描述直接上升为“不断加剧”。

　　同在一天放松调控的天津，也面临着较大的财政压力：

　　2019年前三个季度，天津的一般公共财政收入1644.8亿元，同比仅增0.1%；

　　而一般公共财政支出2328.1亿元，增长5.6%，财政缺口超683亿元。

　　另外，11月29日全面取消限购的佛山，其财政收入对房地产的依赖程度也非常高。

　　2018年，佛山的卖地收入为894亿元，而当年的一般公共预算收入（地方财政收入）仅有703亿元，对土地收入的依赖度高达127.1%，位居全国第二位。

　　同时，据佛山统计局数据显示，佛山2019年的前10个月一共成交新房92492套，自3月以来，当地的新房成交量已经出现了罕见的6连跌。

　　可见，2019年以来尝试松绑的地方政府，或多或少都存在对卖地收入的依赖，而2019年恰逢中央推行史上最大力度减税降费政策，地方政府的财政压力可想而知。

　　为了缓解地方财政压力，中央主动给地方让利。2019年10月，国务院印发了一份《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》，释放了央地关系有重大调整的信号。

　　2020年，将是房地产最暧昧的一年？

　　春江水暖鸭先知，面对正在蠢蠢欲动房地产市场，房地产企业的嗅觉或许最为敏锐。

　　据国家统计局数据显示，2019年1-10月份，房地产开发企业到位资金总额高达145151亿元，较2018年同期增长7%，也支撑起了房企们在一二线城市凶猛拿地的勇气，最终或将使得2019年的全国土地出让金额逼近7万亿元，或将再创历史记录。

　　与此同时，面对2019年8月以来多个地方政府放松调控政策，资本市场亦有所察觉。

　　据Wind数据显示，自2019年8月以来，截至到今日（12月13日）收盘，恒生中国内地地产指数的累计涨幅已超25%，明显跑赢同期大盘。

　　同时，在港上市的房企龙头：中国恒大（03333.HK）、碧桂园（02007.HK）、融创中国（01918.HK）期间的累计涨幅均超过30%。

　　有分析认为，这主要是因为房地产行业的市盈率已接近历史底部，且房地产调控政策有放松预期。

　　12月10日至12日，2019年度中央经济工作会议召开，相比于7月份召开的政治局会议，没有再提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　而近期公布的经济数据显示，当前经济下行压力进一步加大。因此，为保障2020年经济稳增长，不少分析认为，明年财政、房地产政策有望迎调整，财政政策将持续发力托底经济，地产调控或将迎来边际放松。

　　华创证券认为，目前经济和财政压力加大，房地产政策没有继续从严空间，预计2020年政策小幅放松可期、政策将筑底改善。

　　另外，值得一提的是，2019年度中央经济工作会议最大的亮点或许是“全面落实因城施策”。意味着，楼市调控不再一刀切，不同城市可以采取不同的调控策略，在房地产调控政策上，地方政府或许会拥有更多的自主决定权。

　　这亦是诸如佛山、三亚、天津、南京……对房地产行业依赖度较高的地方政府，最想得到的政策定调。

　　那么问题来了，2020年，全国各个地方政府城市会不会纷纷效仿，进而引发全国范围内的房地产调控放松呢？

　　撰文/制表：全小景

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