资色·现场丨郭杰群：房企运营受政策影响大 资产证券化是雪中送炭

　　11月14日，由观点地产新媒体主办的2019观点商业年会在上海举行。麻省理工宁波（中国）供应链创新学院院长、清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任郭杰群分享了他对于存量时代，房地产行业资产证券化运用的研究。

　　郭杰群对比了中美主要房地产企业资产负债率的变化发现，一个有趣的现象是国内房企在经济下行周期内，因为得不到银行的放债，负债率较低，而美国地产公司在金融危机时期负债率反而上升，在经济形势好的时候，国内地产商负债率持续上升，美国地产商的负债率在持续下跌的，郭杰群认为，这是由于我国房地产所处的发展阶段跟海外市场不一样，如今，国内房地产市场进一步发展，逐步增加了专门以运营为主的物业公司出现，再随着它的发展，我们可以看到越来越多的以存量为主的企业出现。

　　不过，郭杰群也指出，这些类型公司仍然是为了增量销售而增加的配套服务，不同于西方国家专门以运营为主的专业运营企业。“美国房地产企业超60%主要以REIT为主，真正开发商的占比非常小，只有16%。”郭杰群表示。

　　从投资途径来看，由于所需资金量大，中国商业地产几乎没有个人投资，而在美国个人可以选择投资商业地产或者住宅。从资金管理的构成，区别更为明显，国内开发商主要是被动的资金管理，有项目才去募集资金，而在海外，房企是积极主动的资金管理模式，是筹集资金，根据资金量去收购物业。“正因为资金管理模式的不同，也导致融资模式的差异，在国内主要还是银行贷款为主的，在海外有间接和直接融资。”郭杰群称。

　　他指出，在中国，房地产开发商依赖银行，而银行在某种程度上更像是金融中介，在某种宏观政策改变的时候，就会对企业的商业运营带来很大的压力。

　　从房地产生态链来看，“不管是从供应商到房地产开发商，还是从房地产开发商到银行去借款，或者卖给业主，业主拿到房子去出租，还是物业对房子进行持有管理，在所有的阶段中，都可以采用资产证券化的操作模式。”不过，郭杰群也表示，资产证券化的思维目前还没有渗透到所有的不动产开发商运营之中。

　　对比传统的融资模式，资产证券化的融资模式是什么呢？据郭杰群介绍，主要指向资产负债表的资产端，也可以帮助或者解决不动产开发商的资金来源问题，但仅仅微小的增加负债率，因此是非常良好的商业模式。“国内的不动产开发商有大量的存量资产沉淀在资产负债表当中，如何把自己的资产盘活是一个非常重要的工作，资产证券化也是雪中送炭的模式。”郭杰群表示。

　　根据郭杰群统计，自2016年至今，来自房企供应链的资产证券化解决的资金规模已经超过两千多亿。