海淀人群新房购买指南.pdf

位于海淀西北旺的新盘项目西山锦绣府前几天开放了售楼处，着实火热了一番。我们的4个“西山锦绣府”交流群，总人数超过1600人，这在北京的其他新盘项目都是不可思议的。

海淀的这个新房项目为啥这么火? 一是因为海淀新房项目太稀缺；二是因为这个限竞房定价偏低，与周边次新二手房形成价格倒挂。

另外还有一个原因，就是海淀的高科技、互联网公司里面有庞大的刚需买房群体。所以近期也一直被群友问，在海淀工作，有哪些新房项目可以选择？

海淀新房

我们发现很多刚毕业不久的高知人群有很强的海淀情节，这可能是源自北京几乎所有的知名大学都在海淀，这些人群在海淀上学，毕业以后在海淀工作，而海淀也拥有北京乃至全国最密集的互联网/IT行业的领先公司。去南城搞互联网不可能的，这辈子都是不可能的。京东曾经想把研发中心放在亦庄，马上就发现一个严重的问题 - 招不到人！后来只好将互联网相关的研发中心放在北边。

海淀因为有学区加持，房价仅次于东西城，位列全北京16个行政区第三位。

假如你想在海淀买一个次新二手房，条件如下：

• 500万以内的住宅
• 三居室
• 房龄15年之内

这个要求不过分吧，但是按照这个条件，在链家APP上搜索，你猜猜有多少在售房源？

• 只有2套！

两套房源都是三嘉信苑的，位于上庄的一个经济适用房小区。

如果我们把条件放宽一点，把房龄放宽到20年以内，链家搜索有10套房源，10套里面还包括了地下室，和下面的这种奇葩户型：

所以你看，海淀的二手房很昂贵，而且老房子的户型设计往往也不好。500万的预算买个小三居都很困难！

那么新房有哪些优势呢？

首先是产品户型更合理，功能性更好。比如新房有89平米的户型是南北通透的小三居，而老小区二手房要么紧凑但户型设计差，比如上面的那张户型图；要么设计上不适合刚需，比如百旺茉莉园的88平米户型仅仅做成了一居，这种一居的房子均价还高达8.2万/平米。

其实在小区设计和物业管理上，新房会有明显优势。大多数纯新楼盘，是人车分流的小区，这在居住上舒适度更高，也更安全。而且新楼盘通常物业都是大牌物业公司，物业在小区交付后的作用怎么强调都不为过，优秀的物业公司管理的小区，无论是居住的实际感受，还是房子的增值都会远远强于差的物业公司管理的小区。

新房项目还是给刚需们带来了福音，两个月前开盘的“翠湖三杰” - 山屿湖和紫郡蘭园，都有大量的89平米小三居的户型，户型方正利用率高，总价470万起。我们的“海淀买房群”里，大概有一半的群友买了这两个新盘，现在都已经转移到“业主群”里去了。

虽然翠湖科技园周边的配套现在还不行，很荒凉，但根据海淀的规划，后期配套应该会逐渐跟上，海淀有钱啊，GDP位列北京16个行政区第一位，值得信任。而且，这几个项目离后厂村近，妈妈再也不用担心你们加班到深夜回家不方便了，老板们也会更加心安理得的让你们加班。当然，西山锦绣府更适合后厂村的小伙伴们加班了。

下面我们看一看海淀有哪些新盘，首先是海淀北部新房项目，其实今年还是有几个新盘项目的，看图：

海淀北部有4个限竞房项目，翠湖三杰和西山锦绣府。还有清河的强佑府学上苑和橡林郡，前者在售，后者尚未开盘。另外在永丰还有个冠城大通百旺府在售。

海淀南部的新房项目就很少了，只有3个项目，其中两个是纯商品房：

一是金隅金玉府，一个是恒盛欧洲公馆。金隅金玉府位于海淀田村，是个卖了四五年，销售不畅的楼盘，原来是金隅存放水泥沙子的坑地，听说还有沉降，均价8.1万，不太推荐。恒盛欧洲公馆，老盘新推，位置在西四环玉泉路北，位置还是相当不错的，户型做的也还可以，均价8万多点。缺点是现在卖的楼前面就是五一小学的国际部，会有点吵。至于说五一小学的学区房，准确来说其实是五一小学国际部的学区，没有太大的意义。

另外还有一个位置最好的限竞房新盘 - 天恒学院里，位置在北二环至北三环之间，交大附近，但是可售套数仅仅135套，而且限价与周边二手房倒挂，买到就是赚到，可想而知，这种盘普通人很难抢到了。所以这里就不详细写了，我们头条号同名的公众号里有相关的文章，感兴趣可以在公众号的对话框里输入“天恒学院里”，就能自动回复相关文章。

对于在海淀北部工作的买房人来说，海淀新房的最佳选择是西山锦绣府，位置绝佳定价又便宜，紧邻西北旺地铁站，可以腿着去后厂村上班，只是不太好买，大概率要捆绑精装修仓储车库；其次就是“翠湖三杰” - 山屿湖，紫郡蘭园和翡翠云图；价格便宜量又足。山屿湖洋房已经售罄，紫郡蘭园也只剩东西向和少量临街低楼层的房源了，这也是目前最便宜的海淀新房项目，小三居首付180万起。海淀南部工作的买房人则可以考虑恒盛欧洲公馆。

下面是海淀区在售新盘的汇总清单，请收好：

北部昌平新房项目

海淀如果找不到合适的新房项目，可以看看昌平的新房。昌平虽然配套尤其是学区不如海淀，但是码农多了，也能把普通房子考成学区房，比如回龙观的学区进步神速，在昌平已经是数一数二的了，码二代值得期待！

昌平的新房，平均价格要便宜一些，从4.9万～6万的区间居多，首付也会相应的更低。

先看看软件园的西北部，目前的新盘主要是中海丽春湖墅，华润萬橡悦府，华润萬橡华府和京投公园悦府这几个，另外沙河高教园区还有个信达国子郡，可以看作是高级版的沙河北街家园。

这几个项目距离后厂村的软件园二期比较近，如果开车的话，距离大多在40分钟以内，当然，不考虑后厂村路堵车的情况。以这几个楼盘中最远的中海丽春湖墅为例，不堵车导航时间不到40分钟。

再看看软件园的东北部，昌平未来科学城和北七家区域。这两个区域新盘众多，纯商品房有华润未来城市，未来公元，东方蓝海，融尚未来；限竞房新盘有华润理想国，和悦华玺，金隅金辰府以及未来金茂府。未来金茂府是这个区域性价比最高的，也是最好的改善楼盘。十月底或者十一月初，位于17号线“未来科学城南站”的未来金茂悦将亮相，77平米两居和89平米的三居，5.1万的限价，将是刚需的又一个不错的选择。

以这几个项目中距离最远的华润未来城市为例，距后厂村约33公里，但是走京承高速和北五环，不堵车时间也不长。

再远的昌平项目，我们就不罗列了，大家可以自行了解，比如昌平南邵地铁站附近有好几个在售新盘，均价已经降到了4万左右。

西部石景山丰台新房项目

石景山和丰台去年以来的新盘逐渐增多，由于距离海淀山后的距离尚可，也可以考虑。

石景山的限竞房在五里坨有三个限竞房项目，已经开盘；另外在古城区域有一个长安云锦，一期刚刚开盘；还有一个禧悦学府，在西黄村地铁站附近，尚未开盘。

石景山的纯商品房项目就一个，有中海寰宇天下，这也是2018年北京楼市的销冠，而且2019年极有可能继续蝉联销冠，目前小户型已经售罄了，最小101平米的户型还有少量房源。

丰台在西边也有几个限竞房，位置还可以，配套略差。比如西五环内就有两个项目，一个是国风长安，一个是橡树澜湾，限价都是5.4万，这个价格绝对算是福利，这两个新盘都开过盘了，销售都很火热，现在都已经售罄了。

上面这些石景山和丰台的新盘，以最远的中海寰宇天下为例，开车走西五环和北五环到中关村软件园2期，不堵车的情况下不到40分钟。

最后，总结一下刚需500万预算可以考虑的新盘项目列表：

海淀：

• 紫郡蘭园
• 西山锦绣府
• 橡林郡

北部昌平：

• 中海丽春湖墅
• 华润萬橡悦府
• 华润萬橡华府
• 公园悦府
• 信达国子郡
• 和悦华玺
• 华润理想国
• 金隅金辰府
• 未来金茂悦

西部丰台石景山：

• 中海寰宇天下
• 中海长安云锦
• 首创禧悦学府
• 远洋五里春秋
• 绿城西府海棠
• 万科翡翠山晓

以上这些新房项目，基本都有小户型和总价500万以内的产品，值得刚需多关注。

而改善需求的购房人，则可以多关注下面这些楼盘：

海淀：

• 百旺府
• 西山锦绣府
• 强佑府学上苑
• 恒盛欧洲公馆

北部昌平：

• 中海丽春湖墅
• 公园悦府
• 未来金茂府
• 华润未来城市

西部丰台石景山：

• 中海寰宇天下
• 首创禧悦学府
• 远洋五里春秋
• 绿城西府海棠
• 万科翡翠山晓

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