2008年，是国内各大开发商最困难的一年。
王石在不久前提出了知名的“拐点论”，同时万科在全国多地进行降价促销，似乎在始终不渝地遵循董事长的指示。
因为降价，万科在杭州的售楼部被砸，又被南京地方政府开出了4000万罚单。
万科的股票市值一度跌去80%以上，其他知名开发商也差不多这个情况。
而恒大当时的形势更加岌岌可危，它的负债率一度接近100%，许家印在这一年为融资借钱焦头烂额，很多人掐算恒大与它的老板撑不过2008年的冬天。
这一年，受到全球金融海啸的影响，沿海地区的楼市从第二季度开始就异常低迷，断供、打折、退房成为此时地产行业的主旋律，深圳关外的房价一度接近腰斩。
西安作为西部内地城市，行情总是滞后一些，后知后觉。
携2007年大涨的余威，在2008年的前几个月西安大部分楼盘仍然在自嗨式涨价，不放弃对刚需最后的收割，仿佛这里是不受金融危机影响的世外桃源。
从1月到5月，西安的均价从4450上涨到4800元，接近10%的涨幅，距离5000元大关近在咫尺。
而在城南、曲江、高新，这时候已经很难寻觅到5000块以下的楼盘，品质楼盘都快要6000元起步。
西安楼市这次真正的转折点是汶川大地震。
尽管西安距离汶川千里之遥，但当时的震感仍然很强烈，在高楼层里荡秋千的经历让不少人刻骨铭心。
这次地震让西安不少小区与在售楼盘出现了楼面开裂，使不少人对房屋的质量产生了质疑与困惑，一下浇灭了西安人的购房热情。
从此，西安楼市正式入冬，传统的金九银十也销声匿迹。
从八九月份开始，西安的开发商开始进行促销打折与团购优惠。
等到进入2008年12月的时候，部分楼盘的均价已经下降10%-15%，比去年同期还要便宜。
当然了，还有一批开发商死扛不降价，最终等来了来年的黎明。
总体而言，自2008年以来，西安楼市的最低点是2008年12月至2009年4月。
2009年楼市的峰回路转源于2008年11月开始的四万亿。
2008年国际金融危机的来势之猛超乎众人想象，中国的GDP增速在第四季度下降了4个多百分点。
为了应对经济潜在硬着陆的危局，中国政府于2008年11月逐步推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。
这些措施中，主要的一条就是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设，同时发改委一口气批复了28个城市的城轨规划。
还有一条是加强金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。
因此，央行在三个月内连续5次降息，银行贷款的基准利息从7.83%锐减到5.94%，同时房贷的利率下限为基准利率的0.7 倍，最低首付款比例下调为20%。
西安的房子在无人问津的时候，四万亿造就的大环境正在悄悄改变。
有多少人能想到，此时卖不出去的房子半年后会被疯抢，同时开启连续20个月上涨的波澜壮阔的行情，其涨幅高达70%！
西安这波行情的持续时间与涨幅史无前例，直到八年后的2017-2018年记录又被重新打破！
这十年来，西安一共经历了两波旷世的大涨行情，那么十年前风靡一时的热销楼盘，如今尚能饭否？
为此，我专门进行了十年前在售楼盘开盘价与其近期二手成交均价的总结对比，前者的时间节点在2008年12月至2009年4月期间，也就是十年前西安房价的最低点。
有一些楼盘，当时价格不太确定，就不列出了;
而近期的二手成交均价，是指房东净拿价，至于挂牌价，想挂多少的奇葩都有，说不定只是逗你玩;
还有，很多人喜欢看的安居客均价其实是挂牌均价，而且至少滞后15-30天，横盘期那个价格大部分成交不了，得楼王才行。
（特别声明一点，均价有±5%以内的误差很正常，图表中的数据基本可以达到这个要求。这种没有收益的事情，我可以确定再没有人有足够的兴趣、精力、经验制作出类似更精确、更全面的版本）
下面是68个我价格把握度较高的楼盘与小区，大家可以看一下这十年来西安各小区大致价位的变迁，说不定会有所启发与收获。
大致解读一下：
A. 十年前在售的公寓楼涨幅是比较低的，比如城墙内的粉巷一号、假日国际公寓，城南的南门国际、海星未来城以及高新区的高新枫尚，它们的涨幅全部低于西安平均水准。
其中，涨幅最差的就是城墙内的粉巷一号、假日国际公寓，它们不仅现在不值钱，当年的起价还很贵。
注意了，这些都是住宅性质的独体楼，如果是商住涨幅只会更差！
B. 别墅类的涨幅也很差，曲江中海铂宫的联排与龙湖曲江盛景的叠墅涨幅也明显低于西安平均水准，它们在开盘的时候开发商创造了太多的溢价。
当年，中海铂宫、中海熙岸东郡、中海观园统称为中海国际社区，这也是一个曲江超大盘。
十年过去了，中海东郡与中海观园涨了330%，而中海铂宫仅有110%涨幅，后者的涨幅只有前者1/3。
C. 远郊的涨幅通常不如市区，这十年来高陵的泾河工业园是跑输西安市区的，而咸阳郊区的奥林匹克花园与亿龙金河湾凭借这两年沣东新城的春风，也才刚刚达到平均线的水平。
如果不是未来城市发展方向的远郊，买一手是很难跑赢市区大盘的。
假设今天在靠近泾阳的地方买一套养老度假房，等到若干年后西安均价30000了，估计它的市场价值也不过15000。
D. 有优质学校的小区涨幅高，特别是高新指标房。
高新区的整体涨幅确实比较亮眼，这主要得益于它的学校价值。不带优质学校的房子，涨幅其实也不是很高，比如利君明天与龙城铭园。
曲江的中海观园与中海东郡涨幅高，一个是因为当时开盘价便宜，另一个就是有曲江一中一小学区。
十年前，销售最火热的楼盘应该就是浐灞半岛了，它的销售量甚至比第二名、第三名之和还要多。
除此之外，华城国际、荣德棕榈湾、中海国际社区（观园、东郡）、魏玛公馆、绿地世纪城、逸翠园、华鑫（清）学府城等也是比较热门的楼盘。
华荣（保亿）风景御园在2008年11月以4900的优惠价格首开，首日即成为当红的热销盘。
它们能够在市场冷淡的时候保持热度，是因为在当时就具有性价比。
十年岁月变迁，它们中间没有涨幅很差的，基本至少达到平均线水平。
有学校、且位于当时高新/曲江/经开潜力区域的，涨幅更高。
过去的历史经验，主要是为了给今天买房的楼盘选筹提供一些参考依据。
如果只是单纯的缅怀过去，那没有什么意义。
通过对过去十年西安楼市的大复盘，首先应该甄选现阶段具备性价比（摇号倒挂）的楼盘，同时回避公寓、别墅豪宅、远郊，便宜与低单价是硬道理。
这样，至少能保证在后期不输给大盘，即使你选择了不具备可成长性的成熟区域。
其次，如果不影响日常生活与工作，优先选择具备可成长性的城郊，特别是高新的城郊结合部。
不过要注意了，城郊一定要比成熟区域的同品质小区便宜，否则就是被画大饼媷羊毛。
最后，就是学校了。
但是现在一手房民办学校的指标房基本已经成为了历史过往，以后只能看公办学区了，而且新楼盘学区在交房前还确定不了。
目前一手新房的大势所趋就是住房与教育分离，指标房的传奇已不能复制。
而二手的高价指标房已进入了极盛期，很难再进一步扩大相对价位优势了。
那么，在配套不成熟的区域，怎样确定它区域内正在建立的学校会成为未来的名校呢？
学校的质量主要取决于生源，业主的教育素养决定生源的质量。
未来的区域内白领与码农多了，城中村与回迁社区少了，学校自然就成为优质学校了。
这样，一手房近乎白送的学校在以后置换的时候还可以卖出学校溢价。
世上本没有路，走的人多了也便成了路。
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