房企“花样卖房”层出不穷 楼市：平静表面难掩“暗流汹涌”

■河南经济报记者 马连华

从“取消限售”，到撤销“取消限售”，开封用了不到24个小时便成为“网红”。在楼市收紧的当下，取消限售、放宽落户、上浮贷款利率……任何一城有关楼市调控的风吹草动都可能被放大为政策导向的异动。

记者走访得知，当前郑州房产市场受市场因素、政策因素影响呈现产品供应与市场需求部分错位的状态，针对淡季销售难题，不少楼盘出现了虚假社保、零首付、分期首付等乱象，市场预期渐趋平静的楼市难掩“暗流汹涌”。

各种手段皆为成交

“房管局官宣，7月22日起郑州市将全面取消首付分期政策，包含所有的商业及住宅，把握最后能使用杠杆上册机会。”看到这样的销售宣传，有购房需求的人或许会觉房地产市场要有大变化了。

其实上述“政策解读”来源于7月17日郑州市房管局对外发布的通知，将于7月22日至9月30日开展房地产市场集中整治，提到将禁止房企实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款……夸大曲解政策、过度解读，烘托楼市“升温”、干扰购房者心理预期等，所有的噱头都为了吸引购房者。

7月初，南阳市民王颖在中介的“点拨”下成功买房，首付20%，贷款利率也享受了最低优惠，“现在是房产市场淡季，售楼部直销及中介销售压力都很大，只要有意向购房，他们就会帮客户解决难题，其目的就是为了成交。”

“三环内、地铁口，零首付，无限购。”在郑州市南三环与紫荆山南路交叉口的地铁口，每天都有十几名房产的推销人员，他们所谓的“不限购”并非真正意义上的取消限购，而是可以帮忙购房者解决限购的问题，让购房者符合购房的要求。

一位置业顾问告诉记者，一般不是真的解决户口，而是办理虚假社保，费用在几百元到几千元不等。同时，该置业顾问坦言，每家中介、销售顾问都有自己的渠道，渠道打通以后，基本上没人严查，按比例筛下来的不符合标准的也多是内部上交的陪审资料。

“抢房”氛围多为恶意营造

“现场火爆、全线飘红，完美售罄……”从事选房软件开发销售服务的陈飞，一年来一直奔波于省内各地，不少楼盘已经购买并使用了他们研发的购房选房软件。

陈飞告诉记者，云选房、网上选房两年前进入人们的视野，引起了楼盘的兴趣，实践操作上让很多售楼部尝到了甜头。“云选房、网上选房不仅仅是噱头，也很大程度上方便了买卖双方，是一个不错的销售途径。”陈飞坦言，不排除一些售楼部利用选房软件进行后台炒作，营造出房子不抢买不到的氛围。

“我们看了一套房子，准备定的时候被告知必须等到某天大家集中选房，网上选房，结果我跟老公愣是没抢到。”郑州市民王娜告诉记者，后来得知，近一半的房源被售楼部提前销售出去，而不好的户型则被拿出来让大家抢购，“甚至有置业顾问、购房者透露，可以在网上购买抢号软件服务，保证能抢到房。”

郑州某楼盘销售经理姜亚琳给记者分析，2019年上半年郑州楼市确实经历了一波小阳春行情，三、四月份新房成交量明显回升，但是价格却未出现大幅上涨的情况，而在进入6月以后，楼市整体逐渐进入淡季。姜亚琳告诉记者，她也注意到一些楼盘数据红火的程度简直令人质疑，跟楼市整体平稳到低迷的状态不符。

中国商业经济学会副会长宋向清接受记者采访时说，楼市进入夏季一般意味着淡季的到来，这是市场因素，也有政策原因，依这几年市场表现看，整体上不会出现大幅波动，市民和政府都要保持平常心。

楼市回暖推动力持续加持

5月22日，洛阳“地王”1401万元/亩;5月24日，开封“地王”656万元/亩;6月13日，南阳“地王”984万元/亩……今年以来，郑州周边城市纷纷出现新“地王”。“非郑州”因素增加，对于郑州楼市下半场影响不小。

作为距离郑州最近的古城开封，“取消限售”、撤销“取消限售”政策文件的出现，引起了社会的广泛关注。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，房地产市场是政策性市场，也带有比较强的周期性。商品房的商品属性有着投资甚至投机的市场属性，需要市场自发调节和周期性政策调节。

据资深房产销售人士刘文贵分析，2018年以来，诸多百强房地产企业进入开封拿地，且无一例外的是这些房企全是高周转的销售规划，出现产品、品牌和市场需求错位，销售预期难以达到的现象，进而导致市场交易出现偏冷淡的情况。此时出台相应文件，刘文贵表示，这个政策文件的出现引起了社会的广泛关注，出现过多解读，有如之前出现的两个城市类似的压力，取消也在理解范围之内。

“房地产不能继续成为地方政府财政收入的拐杖，也不能继续持因城施策、自主施策的惯性思维。未来学会在将这只拐杖扔掉的情况下自由自在的行走，是地方政府必须练就的基本功。因为现在的楼市仍处于政策的高度敏感期，任何一城的风吹草动都可能被放大为政策导向的异动，会被效仿、跟风，从而影响前期楼市调控成效，也可能导致楼市的非理性波动。”宋向清分析，就对政策的理解和落实来讲，郑州做得比较好，开封市房产政策的反复其实反映了两方面问题，一是对本市房地产市场发展现状及趋势的焦虑，二是对全国房地产市场通盘考虑的忽视。

宋向清坦言，未来郑州楼市表现仍将优于周边城市，下半年销量回暖的推动力持续加持，价格小幅上扬的概率较大，高端楼盘和小户型各有稳定客户群，是市场主力。三、四线城市持续低位维持，价和量都缺乏持续上抬的基本支撑。