年底前还有40个项目入市！调控风向的微妙变化影响郑州了吗？

前段时间南京、天津、三亚相继放宽限购政策，可能是调控风向的微妙变化和试探。

郑州区域内个别品牌旗下多个项目频频释放优惠促销，却可能只为年底回收现金流。

市场上有太多杂乱的声音，要么冷眼相喷下行市场，主张观望；要么沉浸在特价信息中梦回2016，仿佛再次买房暴富的机会就在眼前。

其实所有的判断都基于市场现状，那现状到底是什么？价格涨或跌？推盘活跃度？购买力如何？未来供应量又多少？

我们先从今年被无视的金九银十说起。

去年9月，郑州共计开盘30次，推出10207套房源，平均去化73%。

去年10月，郑州共计开盘14次，推出6868套房源，平均去化73%。

当时很多人惊呼金九银十跌落神坛，那怕是没有料到今年的景致吧。

01 2019年9月开盘统计▼

1、今年9月受停工令和运动会影响，开盘量明显下降。郑州区域仅有14个项目开盘，共推2800余套房源，环比今年8月下降60%，同比去年9月下降70%。平均去化80%左右，无百分百去化项目。

2、9月推盘集中在高新和金水，双湖科技城如正商湖西学府、美的翰悦府、中海万锦熙岸等项目集中入市；金水北热门项目美盛教育港湾、保利海德公园、瀚宇天悦城等也纷纷推盘。惠济、东区、管城基本都只有一个项目加推。

推盘效果比较好的是瀚宇天悦城，400多套几乎卖完，周边配套齐全，龙门实验学校是加分项，蓄客充足，相较周边竞品也有明显的价格优势。

双湖科技城几个项目表现中规中矩，主要是周边配套待完善，竞品集中入市造城分流。

朗悦几个产品表现一如既往的高而稳，现有的商业、教育资源以及比较成熟的生活氛围令其底气十足。

富田城九鼎华府顺承了九鼎公馆的姿态，在管南众多项目以跌破预期价格入市时，首开价依旧稳在13000-14000，有口碑、生态资源加持，去化还不错。

3、价格上，对比去年同期开过盘的项目：

融创中原宸院均价下调500元左右

朗悦公园道1号、朗悦公园府、中海万锦熙岸均价与去年同期基本持平

2019年10月开盘统计▼

1、今年10月开盘市场对比9月有所升温，郑州区域有19个项目开盘，共推约4000套房源，环比9月上涨44%，同比去年10月下降40%。平均去化79%，仅有一个百分百去化项目融创城。

十一黄金周，郑州只有3项目开盘，即使10月8日房贷新政实施在即，黄金周也未出现井喷式抢购，开盘项目少且各自推量不多，成交表现中规中矩。

2、10月推盘集中在管南。正商生态城、碧桂园名门时代城双双首开，绿都澜湾、富田城九鼎公馆、融创城先后加推。其他区域基本只有一两个项目推盘。

正商生态城、碧桂园名门时代城各推出500余套房源，正商高层毛坯均价11500，碧桂园高层精装均价12500，千亩大盘首开均采取低开策略，去化在9成左右。

融创城也走价格战，精装13700-14200，三百多套房源清盘。

富田城九鼎公馆和绿都澜湾则是另个路数。富田城九鼎公馆自今年3月首开，价格从本来就不低的14600一路升至15500，普遍去化都不错，据说此次是无蓄客直接加推。

而绿都澜湾也凭借教育+地铁+已经交付的成品优势，七期卖到了15500，涨价姿态已经亮明。

还有近期热度颇高的二七新区郑州华侨城，650套房源去化九成，表现很不错。

白沙的蓝城玫瑰园也终于入市，小高精装均价17000，洋房精装均价21000，在此高价下去化也有八成。

3、价格上，对比去年同期开过盘的项目：

朗悦公园府、锦艺四季城与去年同期基本持平

保利心语、绿都澜湾均价上涨1000以上

今年新开项目如瀚海思念城、中海天悦府、汇泉博澳东悦城、雅居乐天域等，几次加推后均小幅上涨500以内。富田城九鼎公馆上涨1000左右，融创城价格也有上浮，不过毛坯变精装。

我们判断市场当下状态通常考虑推盘活跃度、去化程度、价格变动等因素。金九银十的推量不到去年的四成。去化表现还算不错，但毕竟供需博弈在那放着，且推量本就多少和蓄客相关，整体中规中矩也是意料之中。至于价格，单单放在一年周期里，大多项目价格稳定或小幅上扬。

郑州市场依旧整体稳定而健康。

至于朋友圈中存在感颇高的“降价”，或是个别项目的集中刷屏，或是为了引流的噱头，真正的抄底机会也有，是极少数人的狂欢。

02

最后两月，房企面临年终业绩冲刺，为争取现金流会加速推盘，积极营销。尤其是借着新盘首开的机会，名正言顺低开冲量，消费者可以多加关注是否有合适自己的项目。

==新盘首开==

福晟九州府

福晟·九州府位于杨金组团，中央大道与杨金路交汇处，项目总占地约420亩，一期约68亩，容积率2.49，规划11栋精装小高层。新中式风格，主打改善、刚改，户型以98-125三房、140四房为主。

杨金最大的买点就是北龙湖上，无论是名校、商业、绿地公园都能沾不少光，区域汇集多家顶级开发商，尤其杨金路两侧，价格也仅次于北龙湖和老东区。

融信朗悦时光之城

融信朗悦时光之城位于高新区双湖科技城板块侧，总占地千余亩，一期占地约128亩，8号地容积率3.49，规划为纯高层，9号地容积率1.99，规划为小高+洋房。新亚洲设计风格，面积区间为76-131平。

有朗悦深耕高新区多年，主打学校、商业两张王牌，时光之城的资源也不会逊色，规划有9所学校，3大商业街区。一路之隔还有天健湖天德湖，现在已是高新区周末出行好去处。

正弘青云筑

正弘青云筑位于科学大道与瑞达路西南角，规划5栋住宅，一栋180米的写字楼，以及12万方的商业综合体正弘汇。住宅面积97-180平，容积率5.1。

项目周边有钱隆城、公园道，居住氛围浓厚，附近有丹尼斯公园茂等商业，加上自身正弘城复刻版“正弘汇”以及180米高新新地标，可以期待。

万科世曦

万科世曦位于金二环农业路与沙口路北，占地49亩，容积率5.2，规划9栋高层，面积段89-142平，定位偏改善。据悉世曦的精装对标世玠，加上金二环的位置价格不会低。

金地正华漾时代

金地正华漾时代位于大学路南四环交汇处，容积率2.49，规划14栋高层+洋房，户型建面为95-115平，周边地铁7号线已确定，刚需置业可关注。

绿城柳岸晓风

绿城柳岸晓风位于南三环人和路西南处，首期地块偏改善，容积率2.17，且设计为纯小高层，面积段全部是110+大户型，南区改善可以关注。

绿城明月滨河

绿城明月滨河位于滨河组团，经南十二路与经开第十七大街交汇处，容积率2.0。规划有22栋高层，户型建面约103-142平，预计精装交付。产品纯粹，改善置业可以关注。

==项目加推==

惠济区：

融创大河宸院二期已售完，精装14700元。年底前预计推出三期，面积段约95-143平。按照融创价格战略，年底可以期待。

融创中原宸院9月加推均价13100，去化9成，以价换量效果不错，预计将加推二期房源，建面约92-141平房。

锦艺四季城刚刚加推五期高层，毛坯均价14500元，预计年底前推出六期，面积约89-126平。

高新区：

美的翰悦府在双湖科技城组团主打科技智能住宅，9月首开精装均价12300元，去化超八成。预计将推78-110房源。

康桥九溪天悦10月成交还不错，预计还有加推，户型面积89-142平，目前均价12800元。

郑州恒大城目前均价15000元，预计将加推三期新品房源，规划9栋高层，建面约104-110平。

中原区：

永威西郡预计将推出三期项目，面积约89-142平。有永威品质背书，有地铁6号线14号线以及常西湖配套加持，二期已经卖到15000。西区改善可关注。

碧桂园西湖预计加推89-238平房源，千亩大盘人气不断提升，尤其西流湖改造已有极大改观。目前均价15200元。

华瑞紫韵城加推三期雅园锦园，面积段约88-128，均价13800-14100元。

金水区：

融创中原大观二期预计加推，面积约85-149平，目前均价17000。

保利海德公园预计加推小高层，面积约90-140平，目前精装均价17800，金水北价格依旧坚挺。

碧桂园天麓预计推出高层房源，面积约90-134平，目前精装均价19500元。

管南：

永威城将推出六期产品，户型面积约88-145平。已交付的产品可做品质参考，目前均价14500元。作为管南大热项目之一，刚需置业可关注。

正商生态城10月刚首开，高层均价11500，洋房均价13500，加上面积段不大，价格有优势，去化还不错。预计年底还有加推，刚需置业可关注。

三环内：

泉舜上城二环内配套成熟，临着5号线和在建3号线，位于金水区黄河路与南阳路交汇处往东100米。预计将推68-129平米房源，目前整体均价18500元。

名门橙邦即将推出二期，临近航海路，临近二期万达，临近5号线地铁站，位置比一期更好。户型面积83-147平，目前均价15500元。

03

即使市场上的信息和声音多而杂乱，大多数人仍理智的相信目前的大行情应该会持续到年底甚至明年初。在今年强制的调控下，楼市被稳稳的压制着，二手房的表现就是最好的市场反应。

但我们身边依旧很多真实的购房者，围绕着首套婚房、改善换房，换学区房等“刚性需求”正要一波波冲进市场。郑州的楼市无论是成交量还是房价水平，放在全国大环境来看依旧是正常且健康的。

对任何长周期而言，怎么可能一条横直线走到黑，或者一路下行？能在反弹前抄底的人却是极少数。一没有高位站岗，二能选到符合自己需求的住房，就很不错。

年底前可以继续关注主城和首层外溢区域，如惠济、金水北、白沙、管南、高新；

可以关注最近优惠打的很热闹的大牌开发商项目，如果价格牵扯着你第一敏感度；

最后记得用自住价值将你看中的项目再审视一遍。

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