市场分化加剧“精准投资”与“以销定投”已成房企新的拿地铁律

伴随着杭州市和天津市两城第一轮土地交易在同一天完美收官，2022年22城第一轮集中化供地买卖早已进行一半以上，总体主要表现热冷不均匀。

截止到4月26日，据小白户房产网数据信息研究所统计分析，22城里已经有13城进行第一轮集中化供地竞拍，总共揽金约3002亿人民币，均值溢价为4.61%。

“在第一轮土拍中，各城市发布的地块具备‘小而美’的特点。”小白户房产网数据信息研究所投资分析师梁楠向《证券日报》新闻记者表明，一是供货地块部位不错，不缺稀有地块；二是大致量、高总价格地块供货降低，一定水平上减少了房地产商的拿地门坎；三是一部分地块的配套规定等有一定的提升，为房企预埋了一定的收益室内空间。

销售市场分化加重

“精确项目投资”与“以销定投”已是房企新的拿地铁站律。《证券日报》新闻记者参加好几家房企的2021年销售业绩答疑会获知，减缩项目投资前线、重返一线、二线城市已是流行发展趋势。

从以上13城第一轮土拍的交易途径也可以窥探一二，在梁楠来看，城市间土拍关注度分化更加显著，例如合肥市、北京市等城市第一轮土拍显著转暖，而南京市、天津市等城市的交易量主要表现却显疲惫感。可以说有的“稳步增长热”，有的流标率飙升。就算在同一个城市，有的地块溢价达15%，有的则成本价交易量，远郊区地块与市区高品质地块的分化也比较显著。

4月25日，天津市第一轮集中化土拍挂到的29宗涉宅基地仅有5宗取得成功转让，总体溢价仅有0.6%，依然维持上年第三轮供地时的高冷趋势。房企排名表明，天津市这轮集中化土拍更加低迷，流标率升到83%，高过过去任意一次集中化土拍。

从经营规模上看，筹拍前，天津整体规划和自然资源局发布消息称，29宗涉宅基地中有15宗股票停牌。这样一来，天津市第一轮集中化土拍就仅余14宗涉宅基地，具体总供货建筑面积仅166万平方，总起拍仅95亿人民币，供地经营规模原供地公示经营规模几近递减。

相较下，都在4月25日，杭州市第一轮土拍收金827亿人民币，均值溢价3.6%，60土地中仅有1宗遭受流标，交易量的59土地中有23宗触顶摇号申请，总体竞价关注度虽不如上年第三批次，但仍位于较高质量。

“综合性看来，杭州市2022年第一批集中化供地尽管关注度分化但总体主要表现仍然不错。”中指研究院浙江省院区常务副总高级人民法院生向《证券日报》新闻记者表明，归根结底，一方面是此次供地针对拿地公司参拍资质证书有一定的释放压力，与此同时溢价最大仅12%，且一部分版块基准价有一定的提高，房地产商盈利有确保；另一方面也是由于杭州投资诱惑力强，住户消费力强悍，去化有一定的确保。

“时下因为大部分民企房企流通性仍较焦虑不安，拿地工作能力稍显不够，加上一季度房企市场销售主要表现不及预期，一定水平上造成土地出让萧条度并不高。”梁楠表明，从拿地公司看来，国营企业及中央企业依然是拿地主力军，与此同时也出現了市场流动性富裕、经营稳定的民企房企影子。

以杭州市第一轮集中化供地的房企参与性和进账地块状况看来，当地知名品牌房企和国营企业是中坚力量。高级人民法院生表明，当地知名品牌房企中，滨江集团拿地较多，摘地铁路线东站模块地块等11宗地块，总拿地额度达184亿人民币；绿城中国以7宗地块稳居第二，拿地额度为146.4亿人民币。除此之外，越秀地产、徳信我国、建发股份、中国铁建、中建八局、兴耀等也是有不错主要表现。远郊区版块及外界城镇的地块则多由城投公司摘地，包含临平城建集团、临平新农村规划、杭州萧山区市建等。

房企资产工作压力有希望减轻

从成都市第一轮集中化拍地結果看来，供货50土地交易量44宗，以往一年未在成都市拿地的中海地产和保利发展各夺得3土地和2宗地，可以说强悍扩土储。龙湖集团、凯德集团等民企房企和外资企业房企也发生在拿地额度前十的房企名册中。

龙湖集团有关人员向《证券日报》新闻记者表露，“2022年一季度，企业利益拿地额度为93亿人民币。”另据房企排名资料显示，一季度，龙湖集团新增加土地资源金额132亿人民币，坐落于领域前端。针对企业的拿地标准，龙湖集团CEO陈序平在2021年销售业绩大会上表明，龙湖一直坚持不懈“适度原则、客观获得”的项目投资标准，若总体资产相对性坦然，就依照土地出让关注度灵便配制项目投资，例如价钱高时少拿，价格便宜时多拿。

对于二季度土地出让将有什么主要表现？梁楠表明，伴随着愈来愈多城市放宽买房受限现行政策，房企销售数据将慢慢改进，融资方式慢慢开启，房企资产工作压力有一定的减轻，到时候二轮土拍关注度有希望提高。