郑州买房如何买在涨价前？“雷区”勿踩

郑州买房如何买在涨价前？“雷区”勿踩

有朋友问，郑州楼市的拐点到了吗？如何选房才不至于踩到雷区呢？今天我就借着这个话题，跟大家好好地聊一聊。

大家知道，郑州的楼市从2016年下半年出现大爆发，房价几乎涨了近一倍，此后一直到2020年年底房价处于一个稳步下跌的一个趋势，当然，郑州主城区的房价一直维持在一万四五左右。2020年是整个防控疫情之年，东南沿海城市大多数处于一个上涨的态势，而郑州的房价也处于一个止跌回涨的境地。现在是2021年的3月了，你说郑州的房价目前到底了吗？

2019年新一线城市房价排名

我的回答是：郑州的房价已经见底了。目前正处于一个V形的谷底之中。而且，随着政府对房产的网签系统升级，贷款限额，等等，都在预示着政府的政策正在逐步的收紧。郑州目前房价的均价大约一万四千多，对比全国15个新一线城市，房价是排在末端的。对比周边的省会城市，比如济南，西安，石家庄，武汉，合肥等，郑州的房价也是在下游的。但是郑州的人口规模，城市GDP，每年的人口净流入，都是排名靠前的。具体可看如下图表。

2020年全国GDP排名前30强

借着开头的问题，我们买房如何买在涨价之前呢？

判断一个城市的房价会不会上涨，会有很多先兆的，比如郑州的房价我预测下半年肯定会涨，但是不会大涨，小涨还是很有可能的。当然，会有一些可见的端倪。

李嘉诚曾经说买房就是看：地段，地段，再地段。是的，如今作为国家中心城市的郑州，已经是国家的热门城市了。郑州四环内土地也是越来越稀缺了。而且作为省会城市，每年郑州的人口净流入的规模都在二十万以上，属于典型的增长型城市。专家看待楼市经常说的一句话就是：“短期看金融政策，中期看土地，长期看人口”。如今的郑州两级分化严重，我就从四环内和四环外来说说吧。

2019年全国大中城市人口净流入情况

四环内的房子，下半年大概率会小涨的，四环外的房子风险性就比较大了。

首先，我们来看一下金融政策：

美元泛滥

国际环境：目前为了防控疫情，美国去年到今年开始大规模的印钞，前几天刚刚通过了1.9万亿美元的刺激性国债，使得美国债台高筑，然而美国人的福利，却让全世界的老百姓来买单，简直就是在世界人民的韭菜。

2020年美元大放水

国内环境：央行去年到今年印发了两万亿人民币，发行疫情救济金和国债，以此来刺激经济的复苏和国民经济的正常运转。

由以上国际和国内的大背景来看当下郑州楼市的金融

1.目前商贷额度严重不足，很多银行纷纷拒贷，而且今年的购房利率在上调，之前很多楼盘利率首套房是5.63%，现在纷纷上调到了5.88%。公积金还吹风要严格把关贷款额度和贷款年限及比例。首付延期政策取消，按正常比例执行。金融政策的收紧，会使得四环外的郊区的楼盘更加的难卖，反而使得四环内的购房者不再观望，及时上车。

2.国际和国内超额印钞，大放水，热钱横流，人民币贬值，通货膨胀加速，四环内的不动产无疑是资金避险最好的港湾。

3.目前郑州的限购政策相对的宽松，郑州户口单身能买一套，郑州家庭能买两套。外地人能买一套。需要连续交满两年的社保或者税单。但是郑州放宽了户口准迁的标准，只要是中专及以上的学历，都可以免费迁到郑州。全日制本科生更是可以直接购房。

每个人都想拥有属于自己的一个家

郑州的土地政策：

1.目前郑州三环内拆迁几乎暂停了，老小区更多的是进行旧房改造，四环内的地块十分稀缺，可供地块少之又少，特别是三环内，几乎是无地可开发。

2.四环外目前土地供应量充足，特别是郊区，南龙湖，荥阳，中牟土地出让量十分的巨大。

郑州的人口状况：目前郑州人口已经破千万了，主城区人口大概六百万左右，而且近几年每年人口净流入都在二十万以上，属于净流入人口城市。作为中原地区唯一的单核城市，郑州的人口吸附力不断的增强，强省会的首位度也在不断的提高。

主城区的行情趋势未来可期

总结：综上，郑州的楼市预计下半年会涨，上半年就是最佳的入手时机，从金融政策，土地供应，入口净流入来看，四环内依然稀缺。大方向买四环内是不会错的，稍微偏稳一些，不至于在方向性上踩雷。至于四环内再挑楼盘，就得看自己的预算，最好是买一些大品牌开发商的房子，离地铁近些，最好带学区等等，这类房源相对保值。好了，最后提醒一下大家，买房一定不要踩雷哦

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