12月郑州二手房价环比下跌0.4%，惠济最惨，以1.1%跌幅领降-郑州楼讯

概述

在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，2019年全国房地产市场基本保持平稳，各地有所微调，郑州楼市在经历了年初的小阳春后也逐渐回归平静，市场买卖双方博弈加大。

12月份，郑州土地市场迎来供应潮，成交规模爆发式增长，平均溢价率达10%，小幅回温；房企推盘节奏放缓，以价换量趋于常态化，高性价比房源依然畅销；二手房挂牌量涨价跌，市场价格温和波动，观望情绪浓厚；租金环比连跌7个月，市场降温明显，一居室价格逆势上涨。

1 政策解读

1.1 城市政策

01 郑州发布公积金新政！夫妻双方最高可贷80万

12月4日，郑州市住房公积金管理中心发布通告，我市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。即：借款人夫妻双方均符合公积金贷款条件且为家庭首次申请公积金贷款的，最高贷款金额由60万元提高至80万元；借款人单方符合公积金贷款条件或家庭二次申请公积金贷款的，最高贷款金额由40万元提高至60万元。该政策自2020年1月1日起执行，即日起购房职工可按新的贷款额度签约备案，将有效缓解购房职工的贷款资金压力。

02 郑州放宽落户条件，租房满1年也可落户

为深入推进户籍制度改革，加快郑州国家中心城市建设，自12月11日起，郑州警方将在2017年户籍制度改革的基础上，放宽两项、增加一项户口迁入郑州市落户条件。具体内容为：放宽农业转移人口落户条件，在郑州市中心城区持有居住证满1年即可落户；放宽参加城镇社会保险的落户条件，参保年限由2年调整至6个月；增加租赁住房落户条件，在郑州市中心城区租赁住房满1年即可落户。

03 航空港区为多类优秀人才提供保障公寓

为了进一步深入落实郑州市“智汇郑州”人才工程，解决辖区内各类优秀人才临时周转住房问题，航空港区法制办发布《郑州航空港经济综合实验区周转房（保障公寓）建设实施意见（试行）》。文件提到，周转房主要面向城市普通中小学、普通高等学校、医疗卫生机构、工业及物流仓储企业、消防站所需各类人才供应。周转房不得市场化、商品化。任何单位和个人均不得擅自改变周转房用途，不得转让、转租、侵占、损坏周转房，不得利用周转房从事商业活动及其他非法活动获取非法利益。

1.2 行业动态

01 罚款431万元！郑州多家房企、建筑企业遭处罚

12月11日，从郑州市城市管理局官网获悉，最新一批行政处罚公示，郑州新和润置业有限公司、郑州市名川房地产开发有限公司、河南聚龙置业有限公司等多家房企、建筑企业遭处罚。罚款金额共计431万余元。罚单显示，郑州市名川房地产开发有限公司因未取得施工图审查合格书，未办理工程质量监督手续擅自开工建设，未取得施工许可证擅自施工，被罚款362.93万元，罚款金额最多。

02 70城房价指数发布，郑州一二手房价格涨幅均回落

12月16日，国家统计局发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。新房价格下跌城市数量持续增多，创年度新高。其中乌鲁木齐以0.9%跌幅领降，郑州新房销售价格环比下跌0.5%，跌幅跻身前十。二手房方面，房价下跌城市数量连续2个月超过30个，郑州销售价格环比下跌0.6%，同比下跌2.6%，有价无市局面持续。

03 房管局发布11月房地产销售数据！商品住宅销量环比增长33%

12月19日，郑州市房管局发布2019年11月份全市房地产市场销售数据。11月份，郑州全市商品房销售24261套（间），销售面积241.67万平方米，销售均价11082元/平方米。其中商品住宅销售量为18476套，环比增长33%。二手房方面，11月份共成交7073套（间），成交面积68.75万平方米，成交均价10104元/平方米。其中二手住宅成交量为6838套，环比增长44%。一二手住宅销量环比增幅明显，销售情况好于预期。

2 土地市场解读

2.1 年末土地市场供应放量，成交规模有所回升

2019年12月份，郑州市供应土地规划建筑面积为263.85万平方米，成交土地规划建筑面积为199.85万平方米，均处于年度较高水平。环比11月份，供应量、成交量均有所增长，涨幅分别为34%、475%。年末土地市场迎来供应潮，各地政府进入最后的冲刺期，郑州也不例外，土地供应集中放量，成交规模回升。

纵观全年，郑州土地市场供应量、成交量涨跌互现，整体呈波动型走势。各季度供应量稳定在500-580万平米之间，三季度处于高位；成交量差异明显，一季度相对较高，四季度最低为368.57万平方米，主要受11月份成交地块及面积大幅缩减影响。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

2.2 15宗地块成交，平均溢价率达10%

据诸葛找房数据研究中心监测，12月份郑州市公共资源交易中心挂牌出让17宗地块，2宗暂停，15宗成交。成交面积共计82.3万平方米，成交金额129.8亿元，平均溢价率为10%。

随着供应放量，成交地块数量大幅增加，成交面积及金额均环比爆发式增长，涨幅分别为543%、343%，流拍、暂停现象有所好转，市场小幅回温，高价值地块引发争夺。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

2.3 成交地块分析总结

01 12月份成交地块数量为15宗，环比增长明显，均位于主城区，其中管城及惠济区占比较高，均有4宗地块成交。

02 地块面积差异明显，平均单块使用面积在86亩左右，其中有6宗土地使用权面积均超过100亩。惠济区的87号地面积最大，约180亩；管城区的85号地面积最小，仅为30亩。

03 出让地块多为合村并城及城改用地，两者占比达67%，储备用地仅5宗，均位于郑东新区及经开区，老城区净地资源稀缺。

04 市场分化，高价值地块引发房企争夺，12月份3宗地块溢价成交，北龙湖占2宗。底价成交仍然占据市场主流。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找3新房市场解读

新房

3.1 12月份房企开盘节奏放缓，以价换量趋于常态化

据诸葛找房数据研究中心监测，12月份郑州市累计有13个项目开盘加推，新推5545套房源，成交4027套，平均去化率73%。产品涵盖高层、小高层及洋房，种类较为丰富。

环比11月份，开盘项目数量减少8个，供应量增加7%，成交量持平，去化率降低5个百分点。房企推盘节奏略有放缓，但优惠力度不减，以价换量趋于常态化，购房者观望情绪稍浓，楼市分化持续，高性价比房源依然畅销。

整理：诸葛找房

3.2 航空港区成供应大户，各区域去化差异明显

分区域来看，12月份开盘项目主要集中于主城及航空港区，供应量及去化差异明显。航空港区新推房源量最多，为2533套，平均去化率83%；管城区4个项目开盘，新推1111套房源，其余城区新推房源量均不超过1千套。分化持续，各区域之间去化差异明显，二七区以88%的平均去化率位居第一，而中原区则仅有32%。

3.3 12月份热门楼盘

从单个项目来看，12月份二七区的郑州华侨城表现不俗，单场开盘去化最高达96%，为月度最高。此外，有2个楼盘同样引人注目，管城区的正商生态城及航空港区的恒大未来之光。

正商生态城在12月份每周加推一次，每次推出100余套房源，去化率均达80%以上；恒大未来之光首次开盘推出2533套房源，成交2100套左右，去化率约82%，刷新郑州房地产市场开盘推货量最多、开盘当天成交量最高两项记录，以16.37亿元的业绩位居郑州项目单次开盘销售额TOP1。由此可见，购房需求依然强劲，即便是楼市寒冬期，好盘依然不愁卖，开发商、性价比仍旧是购房者考虑的主要因素。

4 二手房市场解读

4.1 二手住宅挂牌量涨价跌，市场持续低温运行

据诸葛找房数据研究中心监测，12月份郑州市二手住宅市场均价为14812元/平方米，环比下跌0.4%，同比下跌6.5%，同环比跌幅较11月份均有所收窄。二手住宅挂牌量为164375套，环比上涨6%，同比上涨79%，供应房源大幅增加，挂牌量持续高位，量涨价跌，市场低温运行。

监测数据显示，2018年下半年以后郑州二手房市场就进入下行通道，市场价持续走低，2019年度仅10月份住宅均价环比微涨，其余均呈下跌走势，月跌幅在0.1%-2.2%之间，累计下跌1029元/平米，房屋投资价值在逐步缩水。

从挂牌量价数据及成交、带看情况来看，二手房市场降温已是不争的事实，2020年房价大概率将延续稳中有降的趋势，急于入住的刚需购房者不妨多关注一些主城区的二手房，配套、物业等情况一目了然，性价比会更高些。

数据来源：诸葛找房

日度二手住宅市场均价基本保持平稳，波动幅度在0.01%-0.11%之间，变化趋于温和。12月上旬房价处于相对高位，中旬波动下滑，直到月末有所回升。其中房价最高点出现在12月5日，14834元/平方米，最低点在12月26日，为14792元/平方米，高低价差42元/平米，变化幅度大幅缩小。

数据来源：诸葛找房

4.2 市场供给结构整体稳定，中小户型占据主力

从挂牌房源的面积分布来看，中小户型仍然占据市场主力。90-140平米房源占比最高达36%，其次是60-90平米及60平米以下房源，占比分别为29%、20%；140平米（含）及以上房源仅占据15%的市场份额，供应量较少。各面积段分配比例与11月份保持一致，供给结构整体稳定。

数据来源：诸葛找房

从挂牌房源居室分布来看，3居及以下房源占比达89%，为市场供应主力。其中3居室占比最高达38%，较11月份增加1个百分点，1居室占比为16%，环比降低1个百分点，其余居室分配比例无明显变化。

数据来源：诸葛找房

4.3 下跌城区数量居多，惠济区以1.1%跌幅领降

12月份郑州二手住宅市场均价环比下跌，各城区涨跌互现，仅经开及高新2个区域市场价环比上涨，涨幅分别为1.02%、0.88%，其余城区均环比下跌。下跌区域中，惠济区以1.1%跌幅领降，二七及管城区分别以0.59%、0.56%跌幅位居第二、第三。环比11月份，城区涨跌数量持平，波动幅度有所扩大，延续总体平稳，各区走势分化的趋势。

数据来源：诸葛找房

12月份郑州二手房挂牌量上涨明显，各城区均有不同程度增加，变化幅度在2.3%-8.9%之间，惠济以8.9%的环比涨幅领跑。金水区以45657套二手房源蝉联榜首，环比上涨6.8%；中原区以20212套房源位居第二，环比增长5.6%；其余城区挂牌量均不超过2万套，高新、经开房源量较少。

数据来源：诸葛找房

4.4 降价房源环比下降明显，经开区降幅显著达23%

据诸葛找房数据研究中心监测，12月份郑州市累计有18351套二手房进行了调价，占全市挂牌量的11%，稳定占据市场主流。其中涨价房源数量为2814套，平均涨幅6.31万元/套；降价房源15537套，平均降幅4.41万元/套。环比11月份，涨价房源增长0.2%,降价房源减少11%，平均涨降幅度均有所收窄，年关将至，市场活跃度下降，更多的是稳定观望。

12月份降价房源环比下降明显，八大主城区均有所减少。其中金水区以4963套降价房源位居榜首，主要原因在于基数大，环比下降4%；二七及中原区分别以2103、2023套降价房源位居第二、第三，环比降幅分别为2%、13%。经开区降幅最大，为23%，244套降价房源。

数据来源：诸葛找房

4.5 降价房源量TOP20小区

本期热门降价小区主要集中于金水、管城等主城区。其中富田太阳城以100套降价房源重回榜首，套均降价3.34万元；思念果岭国际社区及居易国际城分别以87、83套降价房源位居第二、第三；TOP20中，居易国际广场套均降幅最大，为4.65万元/套。环比来看，12月份各小区降价房源量涨跌互现，下跌数量居多，上榜门槛及最高值有所降低。