全国城镇住宅总量未来几年将趋于饱和，楼市拐点或许真的来了

近二十年来，我国房地产市场蓬勃发展，房价也是一路上扬，高歌猛进，早期买房者，身价已倍增，各路炒房客更是赚的是盆满钵满。房地产市场的火爆主要还是源于人们对改善居住条件的需求，其次是伴随着城镇化进程新增城镇人口的住房需求，第三就是由于房屋的投资属性引发的炒房客的推波助澜。但是，房子终归是用来住，不是用来炒的，房屋最终会回归居住属性，房价最终还是要由市场需求来支撑。供不应求，房价上涨，供过于求，房价回落，这是市场规律。本文仅就目前全国城镇住房供需情况做个简要分析。

1、 全国城镇住宅现状

1、2000年以前的存量房

准确地评估全国城镇住房存量是非常困难的，目前尚无官方的统计数据。我们以国家统计局公布的2000年全国人口普查数据为基础，来推算城镇住房存量。2000全国人口普查结果，城市人口2.9263亿人，户均人口3.03人，镇人口1.6613亿人，户均3.26人，那么存量房数量约为：2.9263/3.03+1.6613/3.26=9657.7557+5096.0122=14753.7679万套。这部分住房基本上属于公房、房改房、保障性住房及少部分商品房。

2、2000-2017年新建住房

根据国家统计局公布数据，整理了2000-2017年全国城镇住宅竣工套数如下表：

从上报表可以看出，2000-2017年合计住宅（含别墅、公寓）竣工套数9659.1862万套。

3、2018年竣工的商品住宅

2018年全国商品住宅竣工面积340300万平方米，以人均居住面积40平方米计算套均面积120平方米（下同），折算出2018年的竣工住宅为2835.3333万套。

由此得知，截止2018年末，存量商品房及已竣工住宅总量为17589.1012万套。考虑到拆旧，以2%的折旧率估算，住宅总量约为17237.3191万套。

二、 城镇人口住宅需求预期

根据2018年国民经济和社会发展统计公报，截止2018年末，全国城镇常住人口为83137万人，乡村人口56401万人，以2018年第六次人口普查户均3.10人计算，城镇人口共需要住宅26818.3871万套。扣除存量住宅及已竣工住宅数量，住宅总量缺口约为9581.068万套。

接下来看一下城镇化新增住宅需求，2018年末全国常住人口城镇化率59.58%，按照2030年实现城镇化率70%的目标，每年城镇化率仍需增长0.9%，也即是每年大约有500万人成为城镇人口，年增住房需求约为169万套。那么三年后的2022年住宅总需求约为10088.068万套。

三、未来三年商品住宅供给

2019年1-7月商品住宅竣工面积26374万平方米，约合219.7833万套，住宅施工面积569987万平方米，约合4749.8916万套，新开工住宅施工面积153353万平方米，约合1277.9416万套，三项合计6247.6165万套，预计全年可实现9800万套。按照三年的开发周期，三年后至少将新增住宅9800万套。考虑到有些开发周期只有2年，实际供给应在10000万套以上。也就是说，三年后，从住宅总量上来说可能会达到供需平衡。

当然，这个数据不是很严谨，实际的供求平衡可能会延后几年。不过，三五年后，除了一线城市及少数热点城市，一般城市的住房需求将主要以改善型需求为主，尤其是一些三四线开外的城市，住房供过于求将不可避免，炒房客恐怕风光不再，房价拐点或许真的来了。