怎么大家都觉得，惠济跌和管南涨呢？其实不然……

原因有四：

其一，惠济供大于求。惠济区目前新房可售体量在郑州各区中排名第一，库存巨大。比如锦艺四季城、正商家河家、融创中原宸院和大河宸院无一不是千亩体量，而现在只是开发了前几期而已，供大于求是惠济价格上不去的主要原因之一。

其二，涨的太多。惠济多数楼盘入市节点，因为赶上楼市相对高点。普遍错判形势，开盘时信心爆棚溢价高企，对比管南确实溢价太高、性价比太低。而后市场转冷不得不降价，将自己置于尴尬境地。

其三，管南短期供需失衡。虽然长期看管南房屋库存仅次于惠济，同样体量巨大，但短期内管南供应量持续走低，需求却不减。目前管南只有四五个楼盘在售，这也是永威城、绿都澜湾、鑫苑国际新城、富田九鼎公馆持续热销的基础。

其四，饥饿营销。管南开发商抓住新盘未入市，老盘住宅库存偏少（商业公寓体量不小）的时机，实时进行饥饿营销，造成管南房源走俏的现象并结合地铁4号线的红利进一步拉高管南组团的均价。

但我们也要注意到，市场还是发生了一些变化：

1、惠济虽然特价房也不断推出，但是以所谓的正商家河家10900的特价房非顶即底，楼层是有硬伤。其他标准层基本保持在12000到12500的均价。

2、融创大河宸院与中原宸院特价房同样也是销售不利的大户型，推出市场。同时，融创不只是在惠济降价，管南融创城售价同样低于片区均价。

3、惠济核心区的万科民安云城、中海湖滨世家、万科天伦紫台开盘去化都不错，片区价格一直稳定在14000到14500之间。而惠济东的正弘府依然绑定18万车位全款清盘。

这些细节汇集在一起，可以看出，惠济所谓的降价主要集中在四环沿线，配套较少的区域。而花园路以东价格还是比较坚挺，甚至开出热点行情。相对于管南也是一样，南三环相对坚挺，南四环沿线压力很大。

来源：东哥探盘，欢迎关注公众号