10年回本的地产项目，我劝你远离

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俗话说，落地的凤凰不如鸡。

对！说的就是商铺！

“一铺养三代”，曾经那么响亮的噱头，尤其在很多老一辈人的观念当中根深蒂固。

仅仅依靠一个临街铺面，就可以赚得盆满钵满，几代人不愁吃穿。

时过境迁，这位投资界的骄傲，曾经的地产宠儿，终于跌下了神坛。

2014年后，郑州商业库存持续走高，去化周期在去年达到了惊人的98个月。

商铺口碑完成了90度的大跳水，“一铺养三代”变成了“三代养一铺”，成为人人避恐不及的烫手山芋。

近期笔者不断接到某商铺的推销电话，号称该项目“地段绝版，大品牌加持，十年必回本，错过拍大腿”。

如此夸张的销售术语，反而引起了浓厚的兴趣，抱着听听他怎么忽悠的心态，笔者欣然应约前往。

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估计很多朋友也都接到过这个项目的推销电话，也就不再遮遮掩掩的故弄玄虚了，先亮亮相—恒祥·万达广场。

恒祥·万达广场这个商业项目，依托于恒祥百悦城，是胜岗村的城改项目，由河南恒祥实业有限公司进行开发，中间历经多重磨难。

最大的特点就是内购，持续不停的内购。

最早的内购开始在2013年，然后在2015，2016，2017年多次无证开盘，不过万幸的是，去年项目终于拿到了预售证，没有翻车。

不过持续内购，也从侧面反映了开发商的资金短缺，也为后期商铺的对外出售打下了伏笔。

内购归内购，但不可否认的是，恒祥百悦城位置确实稀缺。

从上图中可以看出，项目位于金水区核心黄金地段。东西南北分别是花园路，文化路，黄河路，农业路。

日常通勤更不用多说，距离地铁2号线和5号线也只有几分钟的路程，当之无愧真正的市中心。周边配套成熟，居住人群密集。

来实地探查一下项目的具体情况。

▼项目实际工程进度

▼恒祥·万达广场的西入口

项目周边的交通道路建设：

▼施工中的红专路

▼西侧的经七路

商业综合体的话，除了地段以外，道路交通也很重要，大流量的人群流动，没有良好的交通动线，那真的是堵你没商量。

▼内部的商铺示意图

据了解，整个恒祥商业部分，开发商自持40%，其余60%对外销售，统一招商运营，业主仅享有产权，不享有运营权。

商铺面积都不大，主力商铺面积10-25平，典型的格子铺。

正式运营后，估计很难找到属于你自己的商铺具体位置。

来看一下最为重要的的价格和返租信息。

这是三楼的一间标准商铺，建筑面积才19.26平，表单价格4.35万/平，总价83.7万。

看到这里很多人不由的心中一紧，这价格有点吃人啊！

不慌，置业顾问直接为你献上一份锦囊妙计！

重点来了，3年返租，二十年包租，这下就有点厉害了。

三年直接返租20万左右，直接抵扣房款，折后总价变为63万左右，合到单价3.27万/平。

这样一来，购房者是不是心里平复了很多，暗暗窃喜，还有一丝占了便宜的感觉。

更为重要的是20年的包租协议，按照置业顾问的说法，这次的承租方是大名鼎鼎的万达集团。

甚至连租约都给你算好了。

18（日租金）*19.26（面积）*365（天）*0.8（业主分成）=101230元

年预收入10万元，63万的总房款，也就是说从2020年5月起始，10年后（3+7），慧眼识珠的购房者将会完全收回最初的投资，后边将会迎来是躺着挣钱的好日子。

“一铺养三代”的好事将再次降临！

说起来当时的我还有点小激动啊！

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开个玩笑！

老油条岂会被三言两语蒙倒！

10年回本，20年包租，分割商铺出售，内购开发商。

放在以往，我早就不听置业顾问的鼓吹，十动然拒，拂袖而去了。

无数血淋淋的事实告诉我们，类似的商铺返租销售手段，到头来都是赤裸裸的陷阱。

此次我耐下性子饶有兴趣的听下去，完全是因为恒祥这个项目背后的合作伙伴——万达商业。

人的名树的影，万达广场的金子招牌还是很有鼓动力的。

但是恒祥集团真的是慈善家吗？一心一意为投资者着想？

本身资金短缺是一方面，商铺的售价早已说明了一切。

开发商通过高额的溢价，提前收割了业主早期的利润。降低了自身的风险程度，立于不败之地。

甚至通过3年的租金返利条约，避免了自身项目延期交付带来的高额违约金。

可谓一举两得。

事实上，由于郑州商业库存的持续增加，商铺的售价已经不在像前几年持续上涨，反而呈走低的趋势，

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历史就是用来回忆的，未来是什么样子，谁也说不好！

让笔者给冲动的投资者浇点凉水，算算账，清醒清醒。

1、恒祥万达广场能不能在2020年5月31日完工投入运营？

2017年11月16日，恒祥实业和万达商业签署合作协议。

该协议付诸实施的前提是，恒祥万达广场的建筑主体完工交付。

万达入驻是一切美好愿景的前提。

根据上边的工程进度现场，结合今年的大环境，笔者可以下一个结论，延期将会是大概率事件。

是缺钱呢？还是其他因素呢？

结合开发商甘心出售商业内铺的表现来看。

剩下的就不多揣摩了，希望能尽快完工。

2、20年包租协议如果不能执行该怎么办？

不怕一万就怕万一，如果中间发生了什么意外，没办法执行下去，业主的利益该如何保障？

这一点，我也反复向置业顾问咨询。得到的回复却是完全公式化的答复，以合同规定为准。

合同上是怎么规定的嫩？

在租约合同的第六条，违约责任这里，关于无故终止违约的说法也仅有很模糊的说法:

任何一方不履行本协议约定的义务，均应当承受违约的责任。

如何处罚，什么责任，完全没有提及？

根据第九条的说明，只有打官司这一唯一途径。

3、置业顾问预设房租回报靠谱吗？

没有调查就没有发言权。

千万不要听信置业顾问的一面之词。即便是万达的金字招牌，也不是任由他人信口开河。

以目前较为红火的惠济万达为例。

作为餐饮重地的第四层，基本的租金价格在180元/平/月左右，面积越小，相对的房租也就越贵。

以此类推，按照恒祥万达的租金管理约定，上边那间19平的商铺月租金回报为180*19.26*0.8*12=33281.28元/年

和置业顾问的回报率差的可不是一点半点。

按照这个回报率的话，完成回本的时间基本上在19+3=22年的时间。年化也只有4.5%左右。

是不是心里立刻冷静了不少。

顺便说一句，置业顾问举例的18元/天/平（建筑面积）的租金，在郑州绝对是第一档次的商铺租金，国贸360，大卫城这一级别的商铺，大家仔细衡量一下。

4、恒祥万达广场的生意会延续以往的火爆吗？

首先声明一点，笔者毕竟不是商业运营专业出身，只是谈谈自己的看法。

郑州三座万达广场生意火爆，是有其特殊性，可谓天时地利人和。

他们的出现填补了当时所在片区的商业空白，可以说完全是同行承托的好。

尤其是惠济万达，偌大的一个区域，居然没有稍有规模的商业综合体，从落地的那一刻起，就被予以众望。生意好也是理所当然的。

金水区的商战环境就不一样了，可谓枪林弹雨。

再看看恒祥万达的周边战况吧。

小的商场就有东边有正道中环，南边有建文新世界，西边有零零茂，北边有目前郑州最火的花园路商圈。

蓄势待发的，还有年底开张的建业凯旋广场和目前正在建设的关虎屯新里城，每一家都实力不凡。

群雄征战的金水区商战，恒祥万达未来要走的路还有很多，很艰难！

所以说恒祥万达的业主期望中的高租金躺赢生活，并不是像想象中的那么简单。

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那万一火了呢？

或许投资商铺的人群，都没有明白，商业投资不是儿戏，试错成本太高，当然了土豪除外！

为什么专业人士建议投资不动产的首选都是住宅呢？商铺反而排在最后一名。

商铺没有流动性是其中最核心的痛点。

住宅买错了，无论是二次抵押还是降价出售，都能很快的交易出去止损。

商铺由于高额的交易费税（20%以上），投资回报率大打折扣。尤其是在互联网冲击下，实体经济持续下行。投资失败的话，找人接盘都很难，割肉甚至都来不及！

如果把房地产投资做一个分级，那么：

买住宅是初中生

买公寓是高中生

买写字楼是本科生

买商铺就是研究生

两者的投资难度完全不在一个数量级上。

所以说打怪还要从新手练起，不具有足够的投资经验和资金实力，更是要远离。