一勺言 | 郑州楼市「加戏真做」

一

在中国楼市，郑州楼市是什么样的人设？

大概有三个。

人口红利巨大收割机：背靠一个过亿人口产区的省内单核城市。

米字型高铁轮轨上的地产之城：2018年郑州（含下辖区县口径）卖了3330万平米的住宅，约合40万套，妥妥全国前三。去年一年，光主城九区卖了20万套新建住宅。

价格鄙视链最长的省会楼市：主城区销售均价13000元/平米，全市口径销售均价8261元/平米，但郑东新区北龙湖区域最新已经突破7万元单价。

其实，还可以有第四个人设。

通常而言，除一线城市外，一个二线城市楼市里，总部设在本地的开发商市占率越高，销售排名越靠前，往往意味着，它最好的发展阶段还没有到来。

这个评价的逻辑是，本地座次多意味着，竞争还不足够激烈。

这个非主流指标，简单粗暴，有效命中率高达95%。只有5%的城市能够成为例外。

在那些例外的城市里，一些本地开发商经过了激烈的鏖战，最终获得了持续性的竞争优势。整个市场的产品竞赛经受了高手对决，已经抵达了一个新水平。

而95%的命中城市里，本地市场还在等待最高的竞技状态出现，不管谁最终吃到最大的那一口蛋糕，压力一定是从外到内输入性压力。

说真话容易得罪人。但我个人觉得，郑州楼市的第四个人设是，外来开发商需要进一步「加戏真做」的楼市洼地。

二

与很多人预期相反，开发商最喜欢的楼市，不是房价越高越好的城市，而是能够驰骋起来的楼市——价格不高，不会引来必要的干扰，无人打扰，闷头高周转，各种商业模式都可以跑通。

一年40万套的销售量，没有人敢于无视。它足够大，提供的舞台表现机会足够多，一个开发商做不好，绝对不敢把借口放在市场身上，只能从自己找原因。

但是，比20万套、40万套更重要的是，这两个数字是在过去三四年间快速递增实现的——郑州楼市的总容量空间被打开了，它再萎缩，也是一个年去化量15万套量级的楼市。

于是，更多地产玩家义无反顾地被吸引进入，竞争升级了。

与总市场容量空间一同被打开的还有价格空间。

从8000元到14000元，从4万元到7万元，这样一个丰富的价格分层区间，事实上创造了一个市场生态系统，各种水平的地产玩家，不同能力结构的开发商，都能够找到自己在食物链当中的位置，因为有价格想象力，所以它们更努力。

于是，一个高度同质化的市场，会出现产品力的分化、丰富与设计提升，一个更好的市场出现了。

总成交量与价格分层，在这两大指标的天花板大幅打开的背后，是一个正在快速崛起中的省会城市。

这两个演化逻辑，适用于绝大多数二线城市，更适用于此刻的郑州楼市。

郑州人民一定很有话说。

三

如此好的市场需要加戏，更需要真做。

用最直接的致敬方式，泰禾在郑州率先「加戏」真做。

泰禾已经从产品序列里拿出两个爆款产品，中州院子与大城小院，未来半个月，还将拿出另一个大院——泰禾郑州·东府大院，兑现给郑州楼市。

这意味着，泰禾在全国最有名气的三个产品IP已经全部集结郑州，在泰禾进入的众多城市里，这让大郑州的存在感超强。

大城小院是泰禾在上海市场的原创，此次远征郑州楼市，主攻郑州郊区文旅度假需求，喊出的口号是，为郑州人民提供一个1小时自驾行的首要目的地选项。

东府大院走高端大平层路线，瞄准的是郑州市区核心的高端用户。

我判断一个楼市发育的水平如何，标准之一就是，一定要在产品的丰富度上有高水平的案例。每个产品品类都应该有代表楼盘。

如果非要找两个品类来折射楼市发育水平，就我个人的视界看，一是大平层，一是公寓。两个产品的开发水平与楼市整体的水平是正相关。

大平层的居住舒适度更好，天生更接近第一居所，它天然自带高端基因，对开发商的尺度感要求甚高，是楼市高端水平的体现。精装大平层做的好，开发商的能力通常都不会差。

泰禾大院系，在北京有两个案例：金府大院与西府大院。过去十个月，二者共同创造了超过100亿元的销售额，早已验证自身。

郑州楼市，大平层产品已经基本完成用户教育。现在，东府大院代表泰禾大院系，第一次参与郑州高端楼市比武，这是一次真正的加戏。

这三个产品序列，经过泰禾在上海、北京市场的验证后，开始向二线省会城市布局。全部兑现到郑州，这是它在泰禾地图重要性的体现。未来，从郑州开始，我们也许能在更多的省会城市看到这个降维打击的产品战术。

2017年，泰禾董事长黄其森面向媒体许了一个诺言，其中，对郑州单城的销售要求，今天看都还是比较高。

现在，三个明星票面在手，从郊区到市区，从度假类到高端改善，黄老板的郑州总攻，虽然迟到，但总归号角即将吹响。

然而，郑州楼市并不是那么容易搞定，先后几个外来开发商都一度兵败，具体名字就不说了。本地开发商的品牌黏性，远超外来同行。因此，在郑州站稳脚跟，确实需要产品层面，全面动员，如履薄冰。

这就是郑州楼市的真相：你不加戏真做，它就加戏给你看脸色。

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