上海楼市的生死劫

进入2019，压抑、沉闷、憋屈了两年多的一线城市房地产市场，突然集体进入了不安、亢奋的暴躁期。

6月22日，深圳土拍迎来历史高潮，5块地总共拍出224亿，一天内诞生三个区域地王。

7月15日，北京丰台一地块，经过56论激烈角逐，拍出年度全国总价地王——79亿。而整个上半年，北京以区区十余块地，轻轻松松揽金1023亿。

什么叫王者风范？什么叫霸气侧漏？北京用绝对实力在告诉那些试图挑战它地位的城市——这里，是北京。

当然，广州也没闲着。豪宅标杆汇悦台限制价打开，最低18万/平米起，最高已经卖到23万/平米。

这个价格在金融街、在深圳湾、在陆家嘴面前，也不逞多让。

终于，广州用一轮绝地补涨，让曾经叫嚣着要把广州从一线城市除名的人，彻底闭嘴了。

然而，在这一连串乱花渐欲迷人眼，完全只属于一线城市的尽情表演中，唯独缺少了老贵族——上海的身影。

那个曾经视北京城市建设土得如乡下，看广州人口乱得像第三世界非洲的上海，悄无声息，莫不知声，不知所踪。

最近一年多，上海似乎从扑朔迷离的楼市里玩了一出“楼市蒸发”。

原本北上广深可以开开心心围坐一起打麻将，结果上海突然抽身世外，选择默默地看着北上广在哪里斗地主，留下一旁的杭州跃跃欲试。

回首过去的二十年，世界是属于中国的二十年，也属于上海的二十年，更是属于上海楼市的二十年。

在属于上海和上海楼市的黄金时代，那些选择对上海不离不弃的人，上海，最终以一种特殊的方式，给予了他们远远超过预期的高额回报。

然而，二十年后，当时间走到2019，一切又都在悄无声息地发生着不知不觉却又无可逆转的变化。

01

在国内，楼市短期看政策，中期看经济，长期看人口。这是地产界的公理，就像数学上的1加1等于2一样,不需要任何专家再做多余的论证。

国外有美国底特律宣告破产，一套房子一美元，国内有甘肃玉门被彻底遗弃，一套房子2000元，这就是最好的说明。

而之所以说，目前的上海，正在发生着不知不觉却又无可逆转的变化，正是基于上海长期的人口上限。

从上海城市发展规划来看，目标是到2035年常住人口规模控制在2500万以内。

这个人口规模，是全国第一，放在全世界，也是稳稳的前五，属于全球超级大都市，而上海的城市定位也瞄准的是伦敦纽约东京。

2500万人口，国际顶级大都市，看起来上海的规划很伟大，很了不起，很受鼓舞，很有前途的样子。

但是，如果你再看一个数字，你又会很震惊，很无奈，甚至，很绝望。

因为，目前上海的常驻人口总数：已经达到了2453万。

高斯函数你可以不会解，但是加减法，人人都会算。

截止2018年底，上海离2500万的人口控制目标红线，只有47万的指标了。

现在距离2035年，还有17年，也就是说，平均到每一年，指标是2.8万个。

换句话说，就是上海今后每年给外地人发的户票，也基本上等于房票，只有2.8万张。

而17年47万人口的总增量，是个什么概念呢？不妨和深圳做一个比较。

2018年，深圳新落户人口是50万；2017年，是62万；2016年是53万，2015年是60万。

累计最近四年，深圳一共给外来人口发了225万张户票（房票）。

相比之下，未来17年，上海总共发出的户票，不及深圳一年。

以上是2018年四大一线城市新房成交情况，鉴于目前的行情，新房成交数量，基本就相当于每年新房的供应量。

所以，把上面这张图和新入户人口比较的话，我们会得出一个细思极恐的结论。

虽然这个结论有点粗糙，但是大的方向没有错。

那就是：在深圳，每年大概是50万潜在需求人口，去争夺3万套房源。

这概率，基本和A股打新差不多了。

目前深圳市场也验证了这一点，只要是性价比高点的楼盘一开，哪怕是几千万的豪宅，也是需要排队——用抢的。

还记得那个著名的深圳“千万蹲”吗？那种争夺的激烈程度，完全不输成都和西安那些百万限价楼盘上市。

而上海则刚好相反！理论上，上海是每年5.3万套的新房供应量，去争夺3万个客户。

谁是大爷，谁是孙子，一目了然。

因此，上海市场和深圳市场情况截然不同，除了个别位置好，性价比高的楼盘外，目前上海大多数的上市新盘，都可以用一个词来形容，那就是波澜不惊。

最近两年的上海，也几乎没有因为楼市的爆炸性新闻上过什么头条。

目前的上海，是把“稳”字写得最好的一线城市。

如果拉长时间来看，深圳的情况，更加特别。

自成立特区以来，深圳总共修建的产权清晰的可正常交易商品房，也就在150万套左右。

而目前深圳官方统计常驻人口是1300万，但是实际上远远超过这个数字，大致在2000万左右。

而上海的房屋总套数，大概在750万套，人口在2500万。

两相对比，一目了然。这也是为什么很多人目前更看好深圳，但是看平甚至看淡上海楼市的深层次原因。

因为深圳的人口，相对于房屋供应，依然是一个巨大的增量市场。

这种严重的供需矛盾，在目前的深圳，几乎是无解的。

而上海，则逐渐会变为争夺购房者的存量市场。

一旦进入存量市场争夺之后，会出现什么情况，那就不好说了。

不过有个现成的例子可以简单参考一下，那就是空调市场。

前段时间，格力怒怼奥克斯，就是一个典型的存量市场客户争夺战的经典案例。

当市场处于增量蓝海的时候，你好我好大家好，一起发财，一起吃肉，大碗喝酒，大快朵颐。

但当市场处于红海存量争夺的时候，就是你死我活，相互攻击，完全没有什么斯文和体面可言了。

02

而上海曾几何时，又何尝不是像现在的深圳一样，享受着超级人口红利带来的快速增长呢？

这是上海过去十八年人口流入增长图，从数据可以看出，从03年到14年，上海平均每年新增人口超过60万，一年相当于增加一个中型小城市。

截止2018年底，南京常驻人口为833万，城区人口为642万。

十二年间，上海人口增量总共月800万，相当于再造了一个近千万规模的超级大都市——南京。

这是从2001年至今的上海房价走势图，从这里可以看出，最近十八年以来，上海房价走出了一条气贯长虹的拉伸曲线。

十八年，上涨18倍，傲世全国。

而如果把上海房价的增长曲线和上海人口的增长曲线放在一起对比的话，你会发现什么？

在2014年之前，二者惊人的相似！

这里面有两个点需要单独说一下。一个点是2003年。一个点是2010和2011年。

熟悉上海早期楼市的人都知道，在经历了2001和2002的预热之后，2003年，全国楼市正式进入上海时间。

2003年也被业内称之为上海房价开启长达十几年大涨周期的元年。

2003年，这一年在人口增量上也有一个标志性的时间，就是上海人口的增量是陡然增加了86万，整整是上一年的十倍。

因此，2003年到2014，上海房价一年多时间直接跳涨了接近一倍。

这也是上海历史性三次大涨中的第一次，及其猛烈。

第二个节点是2010年和2011年，这一次上海房价继续大踏步向上，再次实现了接近一倍的涨幅。

很多人把这次大涨归结为“四万亿”的放水，但是很少有人注意到，这两年上海在人口增量上，出现了一次空前绝后的爆发。

2010年，上海一年常驻人口增长接近300万人口，第二年又是126万，两年时间增加426万人口。

426万相当于什么规模呢？足足一个厦门。

因此，2010和2011年新增的426人口，才是托起上海第二次历史性大涨的决定性因素。

要不然当年成都合肥武汉等都涨了，全国也普涨了，但为什么都没有实现如此巨大的涨幅？

而这两年426万的天量人口住房需求，也持续影响到了后面几年的上海楼市，因为这么多的需求，不可能在一两年完全释放，市场也没有那么多的供应。

因此，在2011年至2015年长达五年的时间里，无数二线城市的房价，几乎原地踏步，但是上海依然走出了独立的行情。

因此很对大V人才喊出了“京沪永远涨”。

而上海房价那几年毫不顾忌调控感受的蒙头上涨的背后，正是四百多万人口的巨大需求。

然而到了2015年，上海人口快速增长的趋势，戛然而止。这一年，上海人口第一次出现负增长，数额还不小，直接减少了10万。

而从2015年到2018年，上海总体人口也是负增长的。

很多人都认为，2015年的楼市大牛市从深圳开启，原因是深圳经济市场化比上海做的好，经济更有活力。

其实，是也不是。

因为2015年，相较于上海的人口减少10万，深圳却增加了60万，这不都是巨大的购房需求吗？

深圳不领涨才叫奇了怪了。

但是，为什么到了2016年，上海房价还是跟着深圳之后，实现了第三次历史性的几乎是70%的大涨的呢？

要知道，在这一轮中，上海人口并没怎么增长，上海的产业结构也没什么调整，上海的经济增速也和全国差不多，中低速，6%左右。

和过去十几年两位数的经济爆发式增长完全不在一个水平线上。那为什么上海还是大涨了？

只能说，这次，真的就是泡沫了。

因为，从2003年到2014年上海的房价上涨，是有人口支撑的，有经济支撑的，有产业支撑的，上海经过二十年的快速发展，再次成为远东“准第一城市”。

这十二年，是上海城市快速发展之后，城市地位的跨越，房产价值的回归，是坐实了的——价值上涨。

而上海始于2016年那一次的房价上涨，所有的基本面，几乎都没有大的变化，完全是货币放水和资金投资投机共同催生下的泡沫产物。

是没有经过市场坐实的，有泡沫的虚高。

03

那么，上海为什么要如此严厉地控制人口，甚至视人口为洪水猛兽，要死死地卡主2500万这条红线呢？

原因主要有三个，第一个是政治风险，话题敏感，不展开了。第二个是战争风险，也不展开了。

第三个是均衡发展的需要，这个，可以展开。

在2017年那次大会中高层提出，目前我国主要的矛盾是：人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

这里面有两层意思，一是不充分，主要是说给西部听的。二是不平衡，主要是说给东部听的。

比如说，广东很富裕，但是主要指的是粤南，粤北依然“很穷”。又比如，京津冀号称第三都市圈，但只有北京富得流油，河北“穷的叮当”。

这就是东部城市内部之间的不平衡。

在上海所处的长三角，一样也存在这样的不平衡，上海一家独大，其他城市被抽血。

因此，上海这种“自毁武功”式的人口调控，有一个很大的原因，就是要给同处于长三角的其他城市发展让路！

上海，主动要给长三角其他城市腾挪人口和资源。

而这个效果，也是很明显的。最近两年，上海人口增量几乎原地踏步，而杭州、南京、苏州、宁波则抓住机会，迅速吸引了大量的人口，尤其是本科及以上学历的高素质人口。

在楼市上，也体现的淋漓尽致。

最近两年，曾经高昂着头的上海，默默地看着同样是一线城市的几个兄弟：深圳天天拍地王嗨个不停，北京半年卖地收入超千亿揽金无数，广州喊出2035年人口规划2000万大干一番。

再看看身边的小兄弟，杭州、南京宁波也全部上蹿下跳。就连苏州的园区，都膨胀到喊出为什么不能让上海成为“环苏”的口号了，完全不把上海放在眼里。

上海，就像一个局外人，不出声、不发生、不吭声，静静地看着这一切，好像和自己有关，又好像无关。想伸手去抓住什么，却又感觉力不从心。

04

时代洪流滚滚向前。

在中国快速发展的大浪潮之下，上海，走到了城市发展的十字路口。

而上海楼市，亦然如斯！

谨以此文，致敬永远的不死鸟……大上海。