导言

物以类聚，人以群分。上海就是这样一个有标签的地方，在长期的城市发展过程中，不同区域的不同位置，被打上不同的烙印，慢慢形成了各自的特色和定位。比如陆家嘴CBD，松江大学城，张江高科技园等等，定位于商业、文化、科技，功能各有不同；居住文化上也一样，逐步出现了特点鲜明、定位清晰的楼盘，有别墅洋房、高尚社区到普通安置房的层级之分，也有文化，商业、养生、安置等不同定位。

但是，在上海不计其数的楼盘当中，被定位为"国际社区"的楼盘却很少，其中有三个闻名遐迩的"国际社区"，说起来却无人不晓，一个是古北国际社区，一个是联洋国际社区，还有一个是新江湾城，虽然还有一个"碧云国际社区"，但跟这三个比起来，还略显逊色。这三个地方，以古北形成的时间最早，联洋次之，而新江湾则是最近10多年才慢慢形成氛围。今天，我们就去考察一下被定位为"三大国际社区"的新江湾城。

新江湾概况

新江湾城位于上海杨浦区东北部，介于黄浦江西岸和中环之间，东起闸殷路，南至三门路，西达国权北路，北抵军工路，总面积8.6平方公里。规划之初，新江湾城的总体定位是"知识型、生态型花园城区"，是"绿色生态港，国际智慧城"，这里因享有上海独一无二的自然生态资源，被誉为上海市中心区最大的"绿宝石"，总之，一句话，这里风光独好，非常宜居。

新江湾城区规划有六大板块，依次为：江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套，是一个以中高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，主要对标古北和联洋两大国际社区。新江湾城街道筹建于1998年，于2003年正式建立，是上海中心城区第100个街道。

这是一个有故事的地方

新江湾板块原来是空军部队所属上海江湾机场，1939年日寇占领上海期间，拆除殷行镇修了这个机场，占地7000亩，跑道修成了"米"字形，战斗机可以从各个方面起降，是当时日本远东最大的机场。抗日战争胜利后，江湾机场变成国军的机场，再后来变成了解放军的机场，一直用到90年代初的时候被废弃。

1996年，上海市人民政府与空军后勤部正式签约，从空军手上买下了新江湾板块，西起淞沪路北到军工路东到闸殷路，像一颗心（看下图），大概有10250亩，由上海城投集团负责开发。空军则保留了淞沪路以西的2750亩，自己负责开发。

2003年8月，著名策划人王志纲为新江湾城项目策划，将项目定位为"东方新硅谷、国际智慧城"，建成一座"以城区经济为核心，融合高科经济、大学城、教育产业三位一体，以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态、具有知识经济时代生活方式特征的新城区"。

新江湾板块考察

01 商圈发达，配套完善

新江湾以居住社区为主，但在"六大板块"中，有知识商务中心的规划，处在新江湾城最南端，这个地方现在叫做"尚浦领世"，介于新江湾与五角场之间，由美国铁狮门开发，地上总建筑面积达90万平米，其中20万平米的总部经济，50多万平米的高端酒店、商业和的综合体项目，是上海具有地标性的知识商务核心区，只是项目启动较晚，开发于2013年，目前，商务氛围尚在形成。

夜色中的五角场

不过，新江湾城距离五角场核心繁华区直线距离只有3公里，大约5-10分钟车程，五角场是目前上海最大的城市副中心之一，有万达广场、东方商厦、又一城、巴黎春天、沃尔玛等110余万平米城市综合体商业配套，商圈效应非常明显，可以满足工作、生活、休闲、娱乐、购物等各方面需求。

复旦大学江湾校区

02 优质医疗教育资源

新江湾是教育资源比较集中的地方，幼儿园有中国福利会幼儿园总园、本溪路幼儿园、延吉路幼儿园；小学有复旦附小、复旦科技园小学、上音实验、德国学校、法国学校；初中有复旦二附中（杨浦第一）、上音实验（杨浦第二）、兰生复旦（民办，上海市top2）、德国学校、法国学校；高中有同济一附中、交大附中、德国学校、法国学校；大学有复旦大学，同济、财大等都在附近

在医疗健康方面，资源也十分充沛，3公里范围内有上海著名的部队医院长海医院，第二康复医院、肺部医院、骨伤科医院、第二军医大学第三附属医院等等。

03 独一无二的生态与运动资源

新江湾有两大公园：新江湾湿地公园和安徒生童话公园。其中，新江湾城湿地公园，是目前世界上最大、功能最全、难度最高、施工质量最好的永久性极限运动公园。整个公园的占地面积达到12000平方米，远远超过了9000平方米的美国极限运动公园。

由于长年的军事禁闭，这里少有人烟，从而灌木、森林、湿地等等生态环境复出，因而非常接近"原生态"，成为上海市中心区独具价值、独一无二的一块大型"绿肺"。此外，在东面军工路上，还有上海最大的森林公园——共青森林公园，"生态环境"成为新江湾识别度最高的名片。

04 交通通勤略显不足

新江湾道路三纵三横，驱车10分钟之内可达内环、中环、逸仙高架路等出入口。地铁10号线是新江湾城的交通主动脉，区域内有三个站点，新江湾站是终点站，然后是殷高东路站和三门路站；此外，2公里范围内，东南方位有地铁8号线，西北方位有地铁3号线，可方便抵达全市各个区域，尤其是10号线，素有"黄金线路"的美誉，途经五角场、四川北路、南京东路、新天地、淮海中路、古北等众多城市黄金地段商圈，直达虹桥机场。

但是，由于新江湾城建成时间尚短，路网发达、道路宽阔、人流稀少，在公交、短距离交通等方面有明显不足，公交线路少，出行比较不便，最好以自驾解决短交通问题。

社区住宅情况考察

新江湾的楼盘都是近十几年才开发起来的，绝大部分项目走的都是豪宅路线，项目多以大平层产品为主，低密度、大户型，容积率大都保持在1.5以下，一些叠墅、联排、独栋等地块都有严格的限高和限低，如限高20米，下低10米等，这样规划的目的，就是为了做好新江湾板块的"自然生态"，成为真正的"高尚、知识、智慧型"国际社区。

目前，这个板块的房价大部分保持在6.5万-10万每平米之间，有个别独栋价格超过15万，板块内大牌开发商云集，除了跨国公司如铁狮门、汉斯等，国内开发商如合生、华润、绿城、恒仁、富力等，都非常有实力，主要社区有：合生新江湾国际公寓、新江湾九里、中建大公馆、九龙仓玺园、嘉誉湾、仁恒怡庭、信达泰禾·上海院子等等。

总体来看，一流的生态资源和内部社区环境，品质豪宅，奢侈内饰，超低密度是这个板块的真实写照，环境幽适娴雅、景观绝伦，属于上海一等一的人居好地方。由于新江湾板块长期是军事禁地，整个自然生态保存非常好，经由美国JOHNSON PHAIN公司总体设计规划，各地块又在大牌开发商的规划设计下，精益求精做出的好产品，因此，新江湾就真正成为被绿色包围下闹中取静的"都市村庄"。

目前，新江湾板块还处在成长阶段，由于属于新开发区域，周边商业配套还不很完善，这里的入住率也并不高，有人戏称这里的宵夜除了"沙县小吃"，就再也找不到地方，如果要想搓一顿，那就得到3公里外的五角场，那里什么都有。另外，在这个区域，公交体系还不是很完善，因此家庭用车必不可少，当然，如果能在这个地方置业，车子自然不在话下。最近这一两年，城区开始人气慢慢聚拢，商业网点也越来越多，距离成熟社区的日子指日可待。

结语

从规划到整个板块逐步成熟，新江湾已经走过了20年，这里的房子，曾经创造了许多"第一"，比如2009年，这里的地块楼板价就超过3万，成为当时中国第一个楼板价超过3万的"地王"，规划之初，对于这个野草长到一人多高的蛮荒之地，开发商的勇气可嘉，由此也可以看出精明的开发商对这块"上海绿肺"的长期看好程度。

在过去的2010-2015年间，新江湾板块的房价基本锁在4-5万之间原地不动，成为上海房价洼地，从2015年底开始，这里的房价就一路猛涨，都市中的"绿宝石"终于散发出魅力，当然，对于动辄2000万起步的房子，非实力人群，自然也不会轻易成为"绿宝石"俱乐部成员。

随着时间推移，这里的居家、生活、商业氛围正在慢慢形成，与几年前的冷冷清清相比，如今新江湾已呈现出成熟风韵，而且成熟中自带着一种"幽适娴雅"的不凡气质，与上海别处芸芸众生熙熙攘攘的热闹场景相比，这里更多出一份低调奢华和"出世"的洒脱。

下一篇文章，笔者在带您到新江湾城内几个有特色的小区走一走，去领略一下新江湾国际社区的独特魅力，请继续关注。