中介疏于尽职调查导致买房者财产损失，卖方和中介公司如何担责？

案例介绍：

陈某作为买受方，案外人张某和刘某作为出卖方，中介公司作为居间方，三方2011年11月4日签署《房地产买卖居间协议》，协议约定陈某购买某路202室房屋（以下简称“系争房屋”），房价款人民币365万元；协议载明系争房屋已设立抵押、抵押权人为某贷款有限公司，贷款余额100万元。

2011年11月5日，中介公司向房产交易中心查询取得的系争房屋抵押状况为：某贷款有限公司，债权数额100万元（以下简称某公司抵押），核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押。当日的系争房屋权利限制状况为：常熟市人民法院司法查封（以下简称常熟抵押），限制起始日期2011年10月12日，预计结束日期2013年10月12日。

2011年11月18日，中介公司再次向房产交易中心查询系争房屋抵押状况，信息载明：某抵押，债权数额100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押。当日系争房屋无权利限制状况记载。

2011年11月4日系争房屋上实际抵押和权利限制状况为：常熟查封，限制起始日期2011年10月12日，注销日期2011年11月23日；某抵押，债权数额100万元，申请抵押日期2011年7月20日，申请注销日期2013年4月23日；某典当公司抵押债权数额45万元，申请抵押日期2010年11月18日，申请注销日期2011年12月2日；渣打银行抵押，债权数额140万元，申请抵押日期2009年10月21日，申请注销日期2013年4月23日。

2011年11月24日，张某和刘某作为卖方，陈某作为买受方正式签订《上海市房地产买卖合同》，双方确认在2012年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第3条约定，中介公司在代收买家交付的购房款后，有保障该款并陪同卖家至抵押权人处涤除系争房屋上所设抵押的义务。合同签订后，买家通过中介业务员王某共向房屋卖家支付房款223万元，同时支付中介服务费6万元。

后卖家诉买家房屋买卖合同纠纷案另案诉讼判决，判决解除双方之间的买卖合同，卖家返还购房款233万元并支付解除合同的赔偿金62万元。但经执行，买家仅获得房屋拍卖款38万元。因卖家无其他财产可供执行，法院裁定终结该案的执行程序。为此卖家提起诉讼要求中介公司返还中介服务费6万元并赔偿买家应当支付的购房款损失223万元。故买家起诉中介公司要求中介返还中介费和购房款损失。

法院认为：

一审法院认为：在系争房屋买卖居间协议签订时，虽然登记显示的抵押权和权利限制信息仅有某抵押和常熟查封两项，但中介公司在双方签订居间协议前并未调取系争房屋相关信息。中介公司虽然称其口头查询得知系争房屋上设有某抵押和常熟抵押，但在系争房屋买卖居间协议中仅写明某抵押，未提及常熟查封。中介公司在提供居间服务过程中未及时履行信息审查职责及如实告知义务，存在过错。现买卖合同已解除，因此，对于买家要求中介公司返还中介服务费6万元，应予以支持。

关于购房款损失223万元，一审法院认为，另案已判决由房屋出卖方返还陈某比并赔偿损失62万元。虽然该款项未得到全部执行，但陈某今后仍可能就房屋出卖方未支付的款项通过向法院申请执行获得。陈某要求中介公司赔偿损失223万元，缺乏依据，未予以支持。

二审法院另查明

卖家售房时将系争房屋存在三笔抵押和一个查封的情况如实告知中介公司业务员，但业务员查询后称没有140万元渣打抵押的登记。签订合同时，卖家未向买家提及查询信息的问题。中介公司承认，签订《居间协议》前，卖家表示除房屋信息上登记的债务外，还有隐形债务。

二审法院认为：在双方签订《居间协议》之前，系争房屋上设定了某抵押、渣打抵押、某典当抵押和常熟查封，房地产交易中心登记显示了某抵押和常熟查封，但中介公司仅向买家披露系争房屋上设定某抵押，未提及常熟查封。此外，在卖家告知中介公司业务员，系争房屋上还存在房屋交易中心登记未显示的隐形债务的情况下，中介公司为促成居间服务合同的成立，未将这一重要事实如实向买家披露，违反了向委托人如实披露重要信息的法定义务。根据双方签订买卖合同的约定，中介公司在代收购房款后，有保管该款并陪同卖家至抵押权人处涤除系争房屋上所设抵押的义务。但在实际履行中，买家将购房款交付给中介公司的业务员后，业务员直接将房款交付买家。鉴于业务员系中介公司向双方提供居间服务的具体经办人员，业务员的行为属于职务行为，该法律后果应归于中介公司。因此中介公司并未履行房款的保管义务，也未陪同卖家涤除系争房屋上设定的抵押，其违反了合同对其设定的义务。

在另案诉讼中，法院判决卖家返还买家购房款223万元并赔偿买家62万元。经执行，买家获得系争房屋拍卖款38万元，现买家无其他财产可供执行。原审法院终结该案余额及利息产生的该次执行程序。对买家而言，其损失已实际产生。由于中介公司违反了法定和合同约定义务，应当就买家的损失承担相应的赔偿责任。鉴于造成买家损失的根本原因系房屋出卖方违约，法院亦判令卖家承担返还购房款及赔偿的责任，而中介公司在本次交易中违反了居间方应尽的义务，因此中介公司除应返还中介费外，还应就买家未能返还购房款造成买家的损失部分承担补充赔偿责任。综合居间公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况，依法改判中介公司返还中介服务费6万元，并承担90万元的补充赔偿责任。中介公司履行补充赔偿责任后，有权依法向终局债务人求偿。

评析

过错程度、补充赔偿责任本是侵权责任领域的法律概念，买家已经通过提起房屋买卖合同纠纷的诉讼，获得房屋出售方对其房屋价款损失的赔偿，但仅执行一小部分，而且买家无其他财产可供执行，一审法院认为无法排出日后买家的赔偿款将来可以通过执行获得的可能。因此，买家和卖家双方之间形成的是买卖法律关系双方签订的《买卖合同》约束的是买家和卖家，如以违约责任为基础，无法要求中介公司承担承担更多损害赔偿的责任，卖家又无财产可供执行，买家的损失无法获得填平，对买家是不公平的。本案中房产中介违反报告义务既属于违约又构成侵权，一般认为违反约定义务由合同法调整，承担违约责任，侵权责任法通常是违反法定义务的行为，比如生命权、健康权、物权等绝对权，不包括相对权如合同权利。但绝大部分合同案件包含了多种民事关系，存在多种法律权利，不可能简单的一刀划分为合同行为和侵权行为。上海市高院基于本市法院系统审判时间，在2013年集中出版的《合同案件审判精要》指出：“在存在民事责任竞合的情形下，如果法官释明后当事人也没有在违约和侵权两者中作出明确选择，法院既从违约的构成要件也从侵权的构成要件对被告的行为进行审理，然后按照有利于侵权人的原则酌情处理，以体现对当事人权益的保护”。

本案中，中介公司在签订居间协议之前，已由房屋所有人告知存在隐性债务，但并没有向买家披露这一重要事实，而且在之后房产交易中心查询系争房屋权属信息时，明知存在司法查封的情况之时，仍然没有向买家披露。买家基于对居间人专业水平的信赖才与房屋所有人签订房屋买卖合同，之后买家发现该房屋存在其他法律纠纷，房屋被拍卖时买家仅获得极少部分的执行款。依据《合同法》第113条的规定，损害赔偿的范围“应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。如以违约责任基础，无法要求中介公司承担更多损害赔偿责任，这在房屋出售方已无财产可执行的情况下，对买方显然不公平，二审法院显然注意到了这个问题，因居间人主观上存在重大过错，行为上违反了法定的披露义务，致使买家产生重大经济损失，违反信息披露义务与买家的经济损失有因果关系，且居间人主观上是能够预见这种损失发生的。违反信息披露义务的行为不仅是典型的违约行为，也是侵权行为，且具备侵权责任客观要件之构成。最后“中介公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况”明确中介公司承担“补充赔偿责任”，中介公司除返还中介费外，承担90万的补充赔偿责任。

对于买方而言，买房产却买出了两个官司，一个是与买家，一个是与中介公司，与买家的诉讼赢了官司房款却无法执行到位。与中介的诉讼一审法院仅仅判决返还中介费，关于房价款的损失不予支持。不幸中的幸运买家坚信法律会给予公正的判决随后提起了上诉，二审法院考虑以上因素一定程度上支持了买卖的房价款赔偿。不仅仅是房价款未全额取回，这其中的诉累，相信也给买家工作和生活带来了非常大的影响。房屋买卖活动中，买家不仅要多留心合同本身的约定，对于中介提供的服务，律师建议如仅仅是一些口头的承诺不要轻易相信，买卖房产交易过程中去房产交易中心将房屋抵押状况、权属状况查清楚些，交付定金之前和网签之前均各查一次，对买卖双方交易顺利进行都有保障。

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