导语：

万科已确认长租公寓总经理薛峰离职的消息，深圳的长租公寓“万村计划”也被叫停。万科自己终结了五年的“迷梦”，开发不好干，然而传统开发之外的城市更新显然更不好干……

更准确的说，城市更新的住宅更新更不好干！

但为什么政府又再次部署推进城镇老旧小区改造工作，尤其针对小区水电气路及光纤等配套设施，条件的加装电梯，配建停车设施等。

甚至最近信托被全面叫停了地产业务，唯独留了城市更新的口子。城市更新领域似乎是个立马要吹起猪的政策风口，但市场又为何苦于找不到出路呢？

我们有必要理一下“城市更新”目前的整体市场状况。不同的城市更新领域到底都适合谁来做？

城市建设用地中主要有四大类，即居住用地、工业用地、休闲及绿化用地、交通用地。不同类型的建设用地，其空间资源及二次开发利用的潜力各不相同。

居住用地，我们通常很难通过提高开发密度和开发强度的再利用模式，来提高使用效率。最近两年风靡的白领公寓，并没有改变居住用地的开发密度，但最大化了单位面积居住的居民人数。这当然是一种提高效率的方式，但这种提升所带来的开发潜力极为有限，这也是万科为何会退出公寓市场的原因，究其原因还是成本不断提高的同时利润无法同等提升。

但关于非市场化的操作，即为城市内在动能提供公共服务的部分，政府一直在做，比如上海十三五期间已明确要进行5000万平米的旧改，其中拆除部分仅有240万平米，大步流星进入“存量规划、城市更新”阶段。散售、公摊、维修基金等这些都在这堵上令大量存量失去了“市场化”被改造的前提，基本上还是属于政府的公共设施维护，但这种全国性大规模的推广，动的只能是另一块“蛋糕”，有望激活多年累积并沉睡的5000亿公共维修基金，这无疑对城市经济是一个巨大的推动。

但除政策的具体内容之外，它也有一定指向意义，传递了这样一种信息：宽松的资金投放主要会用于城市环境改善、用于消费性公共空间的改造，让城市建设更具有活力，以便刺激城市的内生经济动能。如果城市发展还是走“粗暴增量”的老套路，必然会积累更大的债务并导致最终债务爆发。

再说商办和商业用地。从服务城市居民的角度来看，基本的公共服务设施用地面积与居民数量有关。尚有空间做商办及商业用地“更新”的城市基本还是集中在一线城市及二线重点城市。以上海为例，上海在面向全球高端服务业方面，储备了大量此类建设用地和建筑面积，其保有量已有非常大的规模，是否存在供大于需，以及在供应方面是不是存在结构性资源短缺等现象，就应当时刻保持关注。

这部分用地空间资源潜力巨大，多体现在多功能混合利用、城市多功能便利衔接、新兴服务产业注入，以及空间环境和公共开放空间的提供上，而并不单纯在空间使用的进一步提升上。反映在现实中就是相应的商办及商业用地的更新项目并不多，且投资主体多以一些外资金融机构为主，其重点关注的并不是二次开发的潜力，而是资产的升值。

再就是工业用地，工业用地再开发利用的过程，可以同步获得城市内部大量的公共空间、绿化休闲空间、滨水开敞空间。这些位于城市内部的工业用地，可以更新为混合用途，既可以保证让更多的就业人口居住、生活在内城，也令城市空间有了较大的改善，比如上海幸福里、上生新所等将原有的工业空间打开后对区域活力有较大的提升。

但二次开发利用工业用地过程中就要重点考虑两个问题，一是给城市空间结构带来的变化是不是具有空间优化效果，这决定了工业用地转型成为哪一种用地使用性质。再一个就是工业用地由于区位、设施等因素，其土地增值部分应当由哪些群体来分享、怎样的分享机制？上海目前针对工业用地提档升级、二次开发的相关政策基本正是基于这两点在考虑，针对于198、195、104不同用地属性的一些指引方向，是符合市场规则的，后续我们会分享一些具体案例及相关政策。

结语：

所以说，以往用房地产开发的模式再去做城市更新已被验证了不可行，城市更新如今更要回归产业。

蔡瑛樱

孚园联合创办人，十余年产业咨询、顾问及执行经验，专注于城市发展、区域更新、产业优化及文商运营，强调咨询与落地的有效衔接、方案到执行的有效延展，“以终为始”地提供一贯到底的解决方案，致力于成为赋能传统行业的专业解难者。孚园现为“上海购物中心协会”理事单位，个人任“品牌与经营管理委员会”副主任委员。

孚园研究院成立于2015年，下辖城市发展、产业研究、数字营销、品牌文化四大研发中心。中心坚持研发原创内容、独立观点，并汇集策划咨询、规划设计、产业开发、资本运营、文史及地理经济等多领域专家学者，致力于解决跨领域、跨生态体系下的城市发展、城市更新、产业新城、文商旅综合项目发展过程中的产品组合及盈利模式等问题。