关于上海的土著，真的是地产圈一个神奇的群体，大多数人提到上海土著，都认为他们不差钱，而看懂上海楼市，必须要看懂的一个角色就是：上海土著。

在上海呆过的都知道，上海是有内环，中环、外环、郊环划分的。越接近内环，房价越高。

外环处于第三环，是“城乡结合部”。上海坊间，有一个说法，就是外环线以内，算“中心城区”。住在外环以外，就是上海人常说的“住到乡下”。

外环线全长100公里不到，环内城区面积，是680平方公里。

而小于，正是出生在上海，身份证开头是310103.还是个绝版的身份证呢。

去年年底，他卖掉了黄浦区的“老破小”，在九亭买了一套房子，大概70平方米，单价4.4万元。小区环境很不错，绿化率也高。

全款买完之后就靠信用卡度日了，一毛钱现金都不剩。

01

从小到大，小于都在卢湾区度过。

卢湾区有着一大批名人故居和历史文化留存，也有东西文化交融的时尚地带，有号称东方香榭丽舍大街的霞飞路，也有坐落着优雅洋房的思南路…...

顺昌路

而卢湾区在2011年并入了黄浦区，使得310103开头的身份证已经成了绝版，有时候她也会自豪的和别人说到我可是310开头的老上海宁嘞。

然而上海的老公房居住面积都偏小，小于觉得住的太憋屈了，这使她萌生了换房的想法。

前几年，有朋友介绍他杨树浦路、内江路的房源，小于却不要，她有着大多数老上海人的认知，认为如果杨树浦路算下只角，那么内江路杨树浦路，就是下只角的下只角。

关于上海的上只角下只角划分，如果在开埠之初，估计除了老城厢，城墙以外的地方都是“乡下头”，全是“下只角”；

而更多老上海理解中的“上只角”，是指租借地区，比如静安、黄浦、卢湾等，而“下只角”呢，自然是当年“滚地龙”和“棚户区”密集的闸北、普陀等地了。

02

关于上海的房价，从2016年起，上海房价进入了又一个上涨周期，一直涨到2017年。

在2017年一系列调控政策“组合拳”下，上海楼市自当年下半年开始划出一条“量缩价稳”的平滑曲线。上海市统计局数据显示，2018年，上海内环线内商品住宅销售均价为108155元/平方米，内外环线间为74694元/平方米，外环线以外为37298元/平方米，同比分别上涨4.6%、3.3%、3.6%。

去年年底，小于终于出手，买了九亭的房子。当初推荐给他的杨树浦路内江路的房源，如今每平方米也有5、6万一套了。

03

根据上海市总工会的统计，目前本市内环线以内的常住人口密度为3.39万人/平方公里，内中环之间为1.75万人/平方公里，中外环之间为0.70万人/平方公里，外环线以外为0.14万人/平方公里。

内环线以内的人口密度达到了外环线以外的24倍！

目前上海中心城区人口高度集聚，而郊区农村人口布局较为分散。

但小于的感受并不明显。“九亭人也很多啊，早高峰时，地铁站里人山人海。”

的确，根据调查，九亭被大多数人评为早高峰最拥挤的站，没有之一！荣登top1。

九亭镇是上海常住人口超过20万人的人口“大镇”，目前常住人口已超过30万人。作为板块唯一的轨交，9号线自通车以来，为九亭带来大量的人口、吸引了大批开发商。

9号线的通车使得松江的发展进入“快车道”，也加速了九亭的板块价值，据相关数据统计，九亭板块在9号线开通后的短短半年之内房价上涨了50%。

多么可怕的数字！

在小区里，小于说遇到过不少上海人。要么是老夫妻俩，要么是小夫妻俩。儿童乐园里，讲上海话的大人越来越多。

他停了一下，突然问我：

“你是做房地产媒体的，你说上海市中心的房子，到底谁在买？”

是啊，谁在买？

现在热门的楼盘开盘，都要摇号，要公证。有意认筹的客户，情况都要公示。

在通过对过去6个月在上海购房客户进行了抽样分析之后，我们得到了以下数据结果

上海购房客户来源

• 新老上海人

如图所示，将原始户籍为上海户口的客户定义为老“上海人”，主要包含在早期就居住于上海的“当地人”；将其它定义为“新上海人”，即后期迁入或者尚未迁入但在上海购房的人。

老上海人的购买比例只有30%，而新上海人的购买比例高达70%，新上海人购房占比持续提升，在相对严格的政策环境下，新上海人成了购买主力。

全年“1128”上海出台二套新政，认房又认贷，导致大部分购房者失去“处女贷”首付3.5成的资格沦陷在二套7成首付的深渊里无力痛苦。

再加上上海出台二手房挂牌交易政策，银行信贷政策收紧，大部分置换客户被架空，上下游买卖双方皆是因为资金和资质问题，导致成交周期普遍拉长，本地置换客群严重缩水。成交量基本源于外地购房者，毕竟贷款只是一方面的影响，当下有无资质才是最重要的。

• 购房客户来源地

设颜色越深，购买力越强，将各省客户购买力比对后发现：

上海购房客户来源以黑龙江、浙江、山东、江西、江苏、安徽为主，基本符合以上海为中心向周边辐射扩散的规律。

距离上海越近，来沪购房客户越多，反之距离越远，来沪购房客户越少。

从区域划分看，来沪购房者人数呈现出“华东>华中>东北>华北>西北>华南>西南”的规律。

• 各省客户购买指数

如图，与购买客户数量对比发现，各省在沪购买指数变化极大。其中，东北区域在沪购买指数排前三位，浙江排名第四。与购买客户数量相比，华北区域购买指数排名提升明显。

比如，中信泰富上海船厂项目，位于陆家嘴，均价大约为12.8万元/平方米。

182套房源，有220人认筹，其中——身份证签发地是上海的，有73人。

江苏，37人。

浙江，34人。

江西，7人。

河南，6人。

广东，4人。

北京、四川、湖南、湖北3人。

天津、河北2人，等等。

境外7人。

以公司名义认筹的，12家。

最近摇号的一个号称闵行千万级学区新房--闵行七宝皇都花园三期，根据当时现场的公示，我们可以看到在这10组客户中，310开头的上海宁只有4个，其余都是外地人，有江西的，浙江的，陕西的、安徽的。

你瞧，长三角的距离有多近？

04

上海的楼市，不仅仅是上海土著的楼市。

过去一年，上海买房人中，上海人占30%，新上海人占将近70%。从内环内，搬到外环外的小于，就在这30%里面。

也就是说，上海中心城区（外环线以内），新上海人比上海人买了更多的房子。

再对照过去一年上海人与新上海人的买房比例，显而易见，上海人在外环线以外，比新上海人买了更多的房子。

还有一个坐拥五套房的魔都土著，老家在静安，建筑面积38平米，一室户老公房，妻子老家在闸北，45平老公房，2013年他家祖宅拆迁，在闵行分到了一套动迁安置房大概80多平带电梯，所以目前他名下5套房，在静安、普陀、长宁、闸北、闵行各一套。

按照目前最新二手房均价5套房市值约2000万左右。

这位老兄的老婆父母都是60多岁的人了，当初买的房子没楼梯，两老人天天爬楼梯身体实在有点吃不消，就想着把长宁的房子换掉，买套宝山的电梯房去，作为日后的养老房。

但是老人的这个想法遭遇了两个现实问题。

一是老婆的父母现在名下已经有两套共有产权房，如果不出手其中的一套根本没办法再买一套，另一方面，老人也没那么多的资金贴钱再来买一套。

所以这就不得不考虑卖房再换房，但到在这里老两口就有点举棋不定了。

如果采取先卖长宁房，钱到手后再买宝山房的办法，会面临巨大的房价上涨和政策突变风险。反过来如果先买后卖，风险更大，现在调控太严格，房子很难卖，要不就得大幅降价急售才能脱手，要不就得损失动辄20-30万的定金，所以不管先卖后买或者先买后卖的换房策略现在都有很大风险。

所以两老口决定先假离婚，但是老人发现即便是假离婚，老夫妻也没办法做贷款，年龄太大失去了贷款资格。

思来想去老夫妻想到了老婆名下的公积金还从来没用过，完全可以申请公积金贷款，但前提是需要把房产写在女儿名下。

这样一来，既享受了公积金超低贷款利率，又免去了百年之后房产继承的问题，一举两得。

但是现在他和老婆名下已经有两套房子，根本没法买第三套，思来想去，两代人又想到了假离婚……

除了假离婚，他们还想到了其他备选方案：比如保留长宁房，卖掉闸北房，再多贷点款；再比如把长宁房和闸北房全部卖掉，努力凑首付，两套老房子出租换来租金补贴房贷。

反正一家两代本来是想为第三代买房的，现在却为父母的养老房纠结迷茫上了。

一个号称有2000万房产的本地土著，却连一套房都买不起，有点儿惨。

那么问题来了：一个月入三万的新上海人和一个坐拥五套房的本地扫地阿姨，哪个是中产？

依我看，在高房价的现状下，哪个都不是中产，月入三万的新上海人如果要供养房贷，净收入其实和扫地阿姨差不多；而坐拥四套房的扫地阿姨，如果房产不能变现，仅凭那点收入也是妥妥的穷人一枚。

像伦敦、东京、巴黎、纽约这样的城市，人口都是逐步向郊区移动。对整个上海而言，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的历史，早已成为笑谈。

外环也值得期待呐。

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