房企下半年更缺钱？多项楼市指标增速回落！专家：落袋为安最重要

上海易居房地产研究院7月15日发布了《2019年上半年全国房地产市场报告》。报告指出，上半年，房地产开发企业土地购置面积同比大幅下降27.5%；土地购置均价4743元/平方米，同比下跌0.1%。上半年，商品房销售面积同比下降1.8%；商品房成交均价9329元/平方米，同比上涨7.5%。

易居研究院研究员沈昕表示，2019年上半年来看，3、4月份部分城市出现小阳春行情，5月份以来多地楼市小阳春结束，全国多项房地产指标增速开始回落。6月份，从土地市场看，成交面积同比降幅小幅收窄，土地购置均价同比跌幅小幅收窄；从商品房市场看，销售面积同比降幅小幅扩大，成交均价同比涨幅小幅收窄，住宅存销比总体处于缓慢上升期，商办物业库存压力较大。

易居研究院预计，短期内国家层面和大部分城市的调控政策不会放松，房企的资金压力还将加剧，全国楼市还将持续降温，预计未来几个月市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落，房企回笼资金成经营关键。

房企土地购置面积下降27.5%

上半年，房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%，降幅比1-5月份收窄5.7个百分点；土地成交价款3811亿元，同比下降27.6%，降幅比1-5月份收窄8个百分点。上半年，全国房地产开发企业土地购置均价4743元/平方米，同比下跌0.1%，跌幅较1-5月收窄3.4个百分点，去年同期为同比上涨12.2%。

据分析，今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关。2019年下半年，考虑到房企资金面紧张和多数三四线城市房地产市场仍然低迷，预计开发企业土地购置面积还将低位盘整。

图1 全国年初累计土地购置面积同比增速走势

商品房销售面积下降1.8%，降幅小幅扩大

上半年，商品房销售 面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积下降1%，办公楼销售面积下降10%，商业营业用房销售面积下降12.3%。

上半年，东部地区商品房销售面积30144万平方米，同比下降4.6%，降幅比1-5月份收窄0.9个百分点；中部地区商品房销售面积21481万平方米，下降0.5%，1-5月份为增长0.1%；西部地区商品房销售面积21099万平方米，增长2.3%，增速回落1.5个百分点；东北地区商品房销售面积3063万平方米，下降8.3%，降幅扩大0.2个百分点。

图2 全国商品房年初累计销售面积同比增势走势

1-2月全国商品房成交面积同比开始转跌，3月和4月部分城市成交回暖出现“小阳春”，商品房销售面积同比降幅小幅收窄，5月和6月同比降幅再次小幅扩大。在房住不炒的大背景下，易居预计短期内全国性和大部分城市的调控政策还不会放松，接下来几个月年初累计商品房成交面积同比增速大概率还将在0上下小幅波动。

目前来看，东部地区调整时间最长，目前还处于筑底过程中；中部地区降温时间晚于东部地区，处于震荡下行过程中；西部地区最晚启动，降温时间也最晚，处于震荡下行过程中；东北地区处于震荡下行和筑底过程中。

图3 分地区商品房年初累计销售面积同比增势走势

商品房成交均价涨7.5%，东北地区涨了10%

上半年，全国商品房成交均价9329元/平方米，同比上涨7.5%，涨幅比1-5月收窄0.3个百分点。其中住宅成交均价9269元/平方米，同比上涨9.5%；商业营业用房成交均价同比上涨2.6%；办公楼成交均价同比下跌2.7%。分地区来看，东北地区涨幅较高，为10%，东部、中部和西部地区涨幅分别为9.7%、6.6%和5.9%。

图4 全国商品房年初累计销售均价同比涨幅走势

房企到位资金增长7.2%，资金压力仍较大

上半年，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款13330亿元，增长8.4%；利用外资43亿元，增长51.8%；自筹资金26731亿元，增长4.7%；定金及预收款28465亿元，增长9.0%；个人按揭贷款12806亿元，增长11.1%。房地产开发企业到位资金主要来源于定金及预收款和个人按揭贷款增长较多，自筹资金增速较去年同期有较大回落，房企资金压力依然较大。

图5 全国年初累计房地产开发企业到位资金同比增速走势

今年上半年，大中开发商发债量大增，其中美元债为主，缓解了部分资金压力。但近两个月来房企融资环境持续收紧，5月底部分房企债券及ABS产品融资开始收紧。

7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模，同时，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度。

易居分析，考虑到未来整体销售增速难以有较大起色，房地产企业的资金压力依然较大。

图6 对比企业到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速

数据来源：上海易居 南都地产数据智库联盟成员

采写：南都记者 李美钰 实习生 李晓琪 周叶玉

编辑：南都记者 李美钰 实习生 周叶玉 李晓琪