三城联动 | 上海、苏州、西安上半年房地产政策力度如何？

从2019年上半年房地产出台政策来看，整体继续坚持“房住不炒”的定位，规范房地产市场健康稳定的发展，加强住房租赁市场的培育力度，出台各类人才政策吸引更多不同层次的外来人才，确保房地产市场平稳健康发展，完善房地产市场健康发展的长效机制。

我们将从上海、苏州、西安三个典型城市入手，根据三地出台的各类住房政策力度，进行星级打分，让你更加直观的了解到房地产市场政策走向。

01

“人才落户” “人才优购” “人才安居”政策频出

2019年上半年，三地出台了各类“人才落户” “人才优购” “人才安居”，有利于吸引更多不同层次的外来人才落户，发挥人才作用，拉动整个城市经济的增长。

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上 海

评分：★★★

2月25日下午，上海市房屋管理局召开市房屋管理系统2019年工作会议。会议透露，2019年，深化完善住房保障体系，开展非沪籍居民家庭共有产权保障住房供应试点工作，提升配套服务水平，新增供应各类保障性住房6万套；继续加大廉租住房“应保尽保”和公共租赁住房分配供应力度，深入推进人才安居相关配套服务。

吸引：有利于吸引更多不同层次的外来人才

缓解：形成 “分层次、多渠道、成系统、全覆盖”和 “四位一体”住房保障体系和租售并举的住房体系，有效缓解住房困难问题

加速：为上海加速完善房地产市场健康发展的长效机制奠定基础

4月22日，市房管局局长胡广杰做客“2019上海民生访谈”节目，就市民关心的住房发展等话题展开对话。在“租”方面，主要是公租房和市场化租赁住房。在“购”方面，上海在保证沪籍居民供应的前提下做增量，为非沪籍居民开放共有产权房申请。在“补”方面，2015年至今，全市16个区均已出台人才租房、购房补贴政策。在“奖”方面，对符合一定条件、取得一定成就的优秀人才，一些区和用人单位出台综合激励政策。

完善：完善租售并举的顶层政策设计，推进房地产长效机制发展。

覆盖：形成准入的动态调整机制，覆盖中低收入群体，让民生工程深得人心。

放松：将共有产权保障住房的开放条件放松，解决更多的非户籍常住人口需求，保证“住有所居”。

苏州

评分：★★★★

4月22日，吴中经济技术开发区（城南、越溪、郭巷、横泾四个街道）发布关于优购房管理实施办法（试行）。办法规定，每年提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售，符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。

实施：产业立区、科技兴区、人才强区战略。

优化：创新创业乐居环境，发挥优购房在配合产业转型升级、招商引资、招才引智方面的重要作用。

6月6日，苏州工业园区规划建设委员会发布关于园区人才优购房政策细则。房地产开发企业应在项目当期价格备案后预(销)售许可前,由电脑随机抽取不少于项目当期预(销)售许可建筑面积60%的优购房。申请人在本办法施行后,将家庭拥有的住房转移至原配偶或未成年子女名下造成无自有住房的,自该住房不动产转移登记满两年后方可申请优购房资格。一个申请人及家庭(含未成年子女),只享受一次优购房政策。

完善：从多方面条件入手，包括：缴纳社保、有无住房规定、具有本科及以上学历（学位）或园区人才办认定的其他高层次紧缺人才多方面入手，完善对优购政策的定义。

规范：防范刻意通过离婚方式取得人才优购房资格，明确了不动产转移登记满两年后方可申请优购房资格的限制。

西安

评分：★★★★

2月13日，西安市政府网站发布《西安市人民政府办公厅关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知》，调整了部分户籍准入条件。主要内容包括：一、本科及以上学历落户不受年龄限制，全国高等院校在校学生（教育部学信网在册人员）均可落户；二、符合专业技术人才和技能人才标准的可迁入本市落户；三、西安市户籍人员可申请其直系亲属投靠落户；四、在西安市拥有合法固定住所，可迁入本市落户；五、在本市生活，在公安机关办理居住登记2年以上并参加本市城镇职工基本养老保险实际缴费满1年以上的人员可落户；六、在西安市依法注册登记并正常经营的市场主体，其法定代表人、员工和个体经营者可迁入本市落户。

落实：“人才、人口”战略，进一步优化营商环境，加快人才引进步伐，推进西安国家中心城市建设，是未来对市场走向影响最为关键的因素之一。

宽松：对6类人士落户再次放宽政策，对户籍准入条件进行调整。

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02

完善住房市场体系

规范房地产市场健康稳定的发展

2019年上半年，三地陆续着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险，陆续出台了相关政策，包括：住宅物业管理规定、房地产经纪机构乱象专项整治、开展2018年度商品房在售项目检查工作等内容，保证了房地产市场健康稳定的发展。

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上海

力度：★★★

3月1日起，《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》（以下简称《规定》）正式施行。《规定》对原来条款中一半进行了修改，改动幅度较大，主要用于解决原来条款中未能决绝的老问题及新的“急、难、愁”问题，包括：公共收益使用账目不透明、业主委员会运作不规范、物业服务收费和停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金续筹和使用难及停车难等。

规范：规范化物业管理服务收费

指导：改变上海现有的物业管理方式，为建立诚信经营的住宅物业管理体系奠定良好的基础

安全：明确维修资金的使用及筹集方式，有效提 升了房屋的安全性

苏州

力度：★★★★

2月22日，苏州市住建部公布执行《苏州市物业服务企业信用管理办法（试行）》，对于信用等级高的企业，将采取列为重点扶持对象、前期物业管理招标时给予信用加分。对于信用等级低的企业，将采取禁止参与前期物业管理招标。

强化：进一步加强行业管理，维护物业服务企业及业主的合法权益。

完善：规范物业服务企业经营行为，完善物业服务行业信用体系建设。

6月18日，苏州市住房和城乡建设局发布了关于继续深入开展房地产经纪机构乱象专项整治的通知。以房地产市场秩序整治为抓手，通过行业管理和部门联合执法，重点整治房地产经纪机构违规发布房源信息、违规提供房源网签服务等违法违规行为。进一步整顿和规范房地产市场尤其是房地产经纪行业秩序，推进市场诚信体系建设，净化房地产市场环境，维护人民群众利益。

加强：进一步巩固“房地产经纪机构乱象专项整治百日行动”成果，深入开展以“全面排查清理、突出重点整治、严抓严管整改落实”为主题的房地产经纪机构乱象专项整治。

西安

力度：★★★★

1月14日，西安房管局发布《关于开展2018年度商品房在售项目检查工作的通知》，再行开展对全市范围内在售商品房项目进行为期半月的大检查。其中，除了收取预订款、一次性公布房源价格等常规检查外，此次还新增五项全新内容：一是畸高价格，人为制造房源紧张；二是更改预售合同、变更购房人投机炒作；三是售楼现场规划总平图、房产测绘成果报告公示；四是及时网签和限时办理合同备案；五是物业用房等设施归属、交付使用条件、违约责任的规定等。在此次总的检查内容中，共涉及有5大类17项。

稳定：维护购房群众的合法权益，营造公开、公平、公正的房地产市场发展环境，促进城市房地产市场持续、稳定、健康发展。

5月28日起，西安市预售或现房销售的商品房，启用新版买卖合同示范文本。在新版购房合同中，涉及面积差异产生的税费承担、交付条件和违约赔偿、房企应出示和备注文件等至少10类以上的不同。其中，增加了预测面积与实测面积差异的税费事项说明；对不能满足交付约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。此外，还规定出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

规范：让购房人对所买的住房情况有清晰认知，对拟打插边球的房企有着较严禁的约束。条款和内容更加细化，将较大程度减少交房时的纠纷。

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03

各地出台房地产调控措施

紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标

今年4月19日召开的中共中央政治局会议对房地产行业相关表述中再次提到“房住不炒、一城一策、因城施策、城市政策主体责任长效调控机制”等关键词。陆续出台的调控政策，打击短期房产炒卖行为，也符合中央提出来的“房住不炒”的精神。

调控之下，对于投资客而言，由于未来政策和市场的不确定性，投资还是要谨慎。对于房企而言，从投资拿地角度来说，在调控严苛、高度讲政治的苏州市场上，房企拿地应该更为谨慎，寻找结构性投资机会。

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上海

力度：★★★

近半年上海未出台稳地价、稳房价、稳预期等相关调控政策，主要是由于近半年上海房价总体相对平稳，已经达到调控预期。

苏州

力度：★★★★★

5月11日，苏州市政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，其中公布三点调控新政。①对苏州工业园区全域、苏州高新区狮山街道部分重点区域执行新房限售3年；苏州工业园区全域购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让；②将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可；③房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

5月16日，苏州市工业园区管理委员会发布《关于贯彻<市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见>的通知》，工业园区调整新购住房的学位政策，“五年一学位”调整为“九年一学位”。

稳定：落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，精准施策，合理引导市场预期。

回归：“房住不炒”的政策核心，对一些短期牟利的短线炒房客将有一定的震慑作用。

5月24日，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家房企召开苏州房地产行业座谈会。会议表示今年年内房价的审核机制不放松，明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平方米，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。

预警：年内，房价的审核机制不会放开，强化短期调控目标的同时，采取长短效机制结合的方式调控楼市。

控制：苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。

西安

力度：★★★★

4月16日，西安住房公积金管理中心官网发布《资金流动性风险防控办法》，指出个贷率在85%～90%之间应该启动资金流动性风险防控一级响应，个贷率在90%～95%之间应该启动资金流动性风险防控二级响应，个贷率在95%以上应该启动资金流动性风险防控三级响应。

4月23日，西安住房公积金管理中心发布了《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》，收紧当地住房公积金政策，并将于今年5月13日起正式执行。《通知》指出，将暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金;降低公积金贷款最高额度以及提高公积金贷款首付比例等。对公积金贷款首付比例的具体要求包括：缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144平方米(含)以内的首付比例不低于35%，面积在144平方米以上的首付比例不低于40%;对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144平方米(含)以内的首付比例不低于40%，面积在144平方米以上的首付比例不低于45%。

有效抑制：提高首付比例，降低贷款额度，公积金贷款政策收紧，是为了落实中央“房住不炒”定位，进一步防范和控制住房公积金资金流动性风险，保障资金安全有序高效运行，合理引导住房需求，保障基本刚需，支持改善需求，抑制投资投机。

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来源：特价房上海

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