律师解读：沪上公房装修现藏尸，购房者何去何从？

近期，沪上一则新闻引起了扬远律师的关注。上海临平路的一处老公房在新房主装修时，装修师傅意外的发现卫生间楼顶壁橱里的“肉”，细看竟然是人类骸骨！

报警后经过调查，警方很快确定了死者和凶手的身份与关系。原来，凶手正是该老公房前住户老苗，老苗生前脾气暴躁，一年前已因病去世；而死者是老苗生前的朋友，据死者家属反映，这些年来因为死者失踪，家属已向法院申请了宣告死亡程序，未料到该“宣告”竟然变成现实。

现实往往比影视剧更难以预料。购房者满心欢喜选购房产，却在交易完成后、入住前遭遇天降干尸，相信很多人都会发出喟叹。风波中的此次房屋交易何去何从？本文提供民事法律角度解读。

（一）上海市公有住房（俗称公房、使用权房）和商品房有什么不同？

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，产权归国家所有，业主只有承租权。

该类房屋由于产权不同，引发的法律后果完全不同于一般的商品房。比如公房不适用于继承，按照我国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的个人合法财产。对于公房而言，承租人只有使用权、没有所有权，所以并不属于承租人的遗产，依法不能继承。

（二）承租人死亡后，公房如何处理？

倘若本案中凶手老苗正是公房的原承租人，则首先要解决的问题是，老苗死后该公房如何处理。是由国家收回？还是由家属继续享受承租权？

在司法实践中，承租人死亡后一般来说可以变更承租人。根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第（二）项，及上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》第十二条之规定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人、近亲属等可申请变更为新的承租人。

因为原有公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围，仍会因为实际居住情况获得继续履行租赁合同的资格。

（三）一般的公房“买卖”是否合法？

公房“买卖”（使用权转让）的实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括移转。根据《合同法》的规定，只要该转让不违反合同无效的禁止情形，且获得了出租人同意的，皆为合法转让，此情形下《公有住房承租权转让合同》有效。

（四）入住前惊现藏尸，“购房者”如何维权？！

扬远律师曾在2018-01-04发布过《律师快线：买到“凶宅怎么办”？！》一文， 为购房者在购买后才发觉上家或中介有故意隐瞒“凶宅”的情节提出了法律建议。

但此次沪上公房藏尸一案极具特殊性，假定行凶者老苗正是原承租人，则其行凶后去世在先、公房承租人变更在后。一方面公房承租人不能等同于产权人，其对于房屋的管控权利小于产权人；另一方面，变更后的承租人若未入住便转手房屋，则有理由主张对“藏尸”情节不知情。此时，“藏尸”情节在法律上便构成了对房屋的“隐蔽瑕疵”，也即在交易当下，无论是转让方还是受让方都不易发觉标的物的瑕疵，且不存在欺诈、隐瞒、误解情形。

扬远律师认为，从公平原则出发，凶宅不符合一般买受人购买房屋时对其赋予符合“公序良俗”的期待。此时一方面可主张参照《民法总则》中规定违背公序良俗的民事法律行为无效的条款，主张《公有住房承租权转让合同》无效；另一方面双方当事人也可参照《合同法》中有关买受人主张瑕疵担保责任的救济方式，以解除合同的方式进行清算，合理分担过错，弥补损失。