宝山为什么发展得那么慢

直到我亲眼目睹了这里

文 | 奶酪

作为一个上海人，我一直没有把宝山看成是郊区，比起嘉定和松江它到市区更加方便。

论位置宝山有自己的滨江沿线、论交通这里已经有3条轨交覆盖，而且又有南北高架和逸仙路高架。

为了实际测量交通状况，我从浦东世博自驾出发，上了南北高架在不是非常拥堵情况下，30来分钟能到宝山，而开到松江九亭差不多50分钟。

但嘉定或是松江这些年来的发展可谓非常速度，但宝山似乎还是原来的那个宝山，甚至被人诟病说是上海所有区域里面发展的最缓慢的一个，而且各个板块发展并不平衡。

比如大华、上大更受一些改善类购房者欢迎、而别的板块热度明显不如这两个板块。

在我实地走了一遍杨行板块（这个被划入主城区又处于宝山中间位置的板块）之后，宝山发展缓慢的缩影，才终于展现在我眼前。

01 杨行的规划——远水近渴

最早在2015年的时候，宝山发布的《宝山区城乡总体规划纲要（2015-2040）》中就有描述，将要把杨行枢纽建设成上海大轨道交通北枢纽的核心。

重头戏依旧在交通上面，不仅仅只是轨交，以后还会有市域铁路，有成熟的路网体系也就为以后产业的发展打下了基础。

首先是轨交19号线

整条线路连通春申、前滩、世博、陆家嘴、北外滩以及杨行等主要板块，你可以将这条线路看作是打通上海南北方向的一条交通要道，对于杨行来说这条线路非常值得期待。

其次是轨交21号线

该条线路在一期的工程中将串联起迪士尼、张江、金桥、外高桥自贸区和吴淞客运中心等地。

在更长远的规划中还会向西延伸到杨行板块，只是时间要等很久。

最后是市域铁路

传说中的宝嘉线属于一条市域级铁路，连接杨行到嘉定安亭，可以与11号线的嘉定新城站实现换乘、也可以在宝安公路和嘉闵线之间实行换乘。

这些基本就是杨行枢纽的一个大致情况，但要等到这些规划全部完工不知道还要多久，对刚需客来说，这个板块还是远水解不了近渴的尴尬处境。

而且杨行想要发展，光这些也远远不够。

02 旧区改造处于起步阶段

冷空气的到访使得上海当天降温比较厉害，出了地铁站后这里的风吹在脸上比想象当中要冷得多，而且已经是中午的时候。

走出地铁站在不远处就能看到一片“城中村”，里面居住的大多都是一些老年人。

这里生活条件算不上非常艰苦，但可以反映出杨行板块要起步发展，旧区改建是一个避免不掉的课题。

去年8月份，杨行开始了“城中村”改造计划，总共涉及了6个地块，分别是杨泰路西侧区块、宝杨路南侧区块、城西二村区块、绿龙路南侧、绿龙路北侧区块和湄宝路北侧区块。

总共将建成82万方的住宅以及大约3万方的公共配套，包括幼儿园、菜场等设施，先行启动的是安置房的建造。

以宝杨路南侧地块为例，这里建造的安置房在未来可以提供1536套房源，而且还会配备1.4万方的商业设施。

施工铭牌

实景

效果图

旧区改建其实代表着想要有所改变的意向，而一个板块内同时有6个地块同步进行着改造可以看出宝山区政府想要蜕变的决心。

但这些只是刚刚开始，想要完成彻底转型杨行的重头应该放在工业问题上。

03 去工业化真的很难

宝山区的起步主要依靠集装箱运输以及宝钢制铁两大产业，所以各种厂房以及集装箱卡车都是这里司空见惯的东西。

自驾开在公路上，这样得大卡车开在旁边，哪怕车技再好，心里也是慌慌的。

集装箱卡车

厂房

到了宝杨路上就是随处可见的集装箱和卡车以及一些破旧的厂房，当穿过江杨北路之后则是庞大的物流运输堆场。

铁路

集装箱公司

快递

在过往的年代，我们会因为有厂房、卡车、烟囱，从而觉得这里是现代化的象征。

但随着社会的发展，产业的更迭，工业成为低效产能的代名词，这些工业建筑开始影响城市界面的发展，宝钢这个大型的钢铁产业从这个板块的门脸，最终成为制约其发展的枷锁。

我们可以看到整个杨行几乎一半的地方都有着宝钢的印记，工业用地占领了杨行大量的土地资源，像这么庞大的工业要完成转移谈何容易。

这几年一直听说钢铁厂要搬离，但真的等到搬迁不知道还要等多久。

所以只要钢铁产业聚集在这里，杨行就很难放开手脚去发展，道路上的集卡、灰尘、噪音污染会依然持续。

宝杨路-宝安公路作为这里主要的城镇发展轴，承载了杨行板块内重要的运输功能，当然对于附近的居民可能就是苦不堪言。

比如宝杨路边上的宏宝公寓，每天都是被噪音污染给包围，我也很好奇它的房价到底是多少。

从近期挂牌的情况看，房价基本都是在2.6万/平左右，当然房龄久而且户型面积小都对它的房价有影响，但是最重要的我想还是噪音污染。

杨泰苑

比起远离十字路口的杨泰苑，一些同样房龄以及面积段的老房子就要比宏宝公寓高出6000元/平。

事实上，在主干道两侧的二手房价格基本都被摁在4万/平以下，要知道他们边上就是轨交1号线，实打实的轨交房。

如果没有这些不利因素，你觉得这里房价值多少？

04 商品房——青睐1号线旁

为了减少工业对于居住体验的影响，杨行不少新盘或是一些次新社区都更加靠近一号线附近，比如今年的热门盘四季都会以及老牌社区万业紫辰苑。

四季都会

今年6月份首次开盘的四季度会356套房源几乎“日光”，9月份推出的二期439套房源销售情况也颇佳，总价300万左右，户型又以刚需为主，而且出门就是1号线富锦路站，这样的刚需盘很有吸引力。

万业紫辰苑

已经基本售完的万业紫辰苑均价大约在4万/平上下，最早开盘的时候也吸引了不少刚需购房者。

杨行在宝山区算是难得的一个又有轨交而且房价还比较便宜的地方，但你想要等到它增值显然是不靠谱的，现在这里能摸的到的价值可能只有1号线。

写在最后

同在1号线的两端，南边的莘庄早已经脱离了郊区的印象成为了城市副中心，6-7万/平的二手房不在少数，而杨行依旧被工业所“折磨”。

总之，成也宝钢败也宝钢。

是我对杨行板块甚至是大部份宝山地区的整体看法，这里曾今靠着它“发家置业”，但现在却阻碍了这边的上升空间。

所以杨行甚至是宝山，要完成蜕变并不是简单的说我要造多少商场，造多少高品质新房。

最重要的核心是如何减少，甚至是去除工业化所带来的影响，这条路并非一朝一夕可以完成的。

属于宝山的那座城，终归还未建成...