“两翼”已成型 定向微调住房限购的临港自贸区能否复刻大虹桥？

“两翼”已成型 定向微调住房限购的临港自贸区能否复刻大虹桥？

今天，临港新片区人才政策发布！加上前日上海市发布了上海临港自贸新片区人才发展的若干措施——定向微调住房限购政策，再次让话题引到临港自贸新片区。

事实上今年整个上半年上海远郊地带的整体市场表现疲软，就在所有人以为今年上海的楼市就会在“两极分化”中度过之际，临港自贸新片区的落定。奠定了上海右翼腾飞的政策基础，真正意义上完成上海左右“两翼齐飞”发展的伟大宏图。

“地王年”现象难以复刻 楼市将留补涨空间

左翼自不必多说，自打大虹桥概念一出，如今直奔着“宇宙中心”而去，大量的资源政策倾斜下，如今入驻大虹桥的门槛也随之水涨船高。

但实际上，如今的大虹桥板块真正发力并非在政策出台就立马见效的。根据整个虹桥商务区的规划，项目规划分为三大阶段，分别为第一阶段：2010-2015年（发展初期）；第二阶段：2015-2020年（发展加速期）；第三阶段2020-2030年（逐渐成熟期）。

而大虹桥板块炙手可热的现状是建立在项目的发展初期之后。因此虹桥商区最初的崛起便是区内及辐射周边的土地市场。犹记得2016年的地王神仙打架年，青浦徐泾板块同样有着不俗的表现，分别在楼面价和溢价率取得第五和第四的傲人成绩。

反观如今的“右翼”与当初的大虹桥板块是何等的相似。如今到了临港自贸新片区，首先将要发力的便是土地市场。

根据上海市委、市政府的发文内容中，明确了将加大临港自贸新片区的规划土地政策支持力度。从实际表现上看，根据上海土地和自然规划局公式内容显示，12月临港片区分别将推出宅地、商地各一幅。

奉贤临港宅地

这里值得注意的是，现阶段的土地市场政策影响下已不具备往日地王时代的基础条件，所以土地溢价空间将被压缩以维持整体房价的稳定。因此，在政策倾斜于被抑制的地价之间必然存在涨幅落差，区域内房产市场存在一定补涨空间。

3个月上涨11.3%跑赢全市整年涨幅

除了土地市场影响，更重要的是随着虹桥商区城市副中心的逐步成型，城板块附加值对于房价的增益效应。从安居客的数据显示，可以看到大虹桥最大红利区——徐泾板块，2019年全年新房均价全年跑赢整个上海均价。

而临港新片区这边，我们通过对比自贸新片区核心区域、自贸新片区边缘区域与上海市均价。截止到，2019年11月，全市均价为51020元/平，而临港新城为25959元/平而自贸新片区边缘的金汇区仅21269元/平，不到全市均价的50%。

让我们再放大临港新城与金汇区两块区域整个2019年的房价走势看，自8月公布临港自贸新区成立后，临港新城房价一路飙升，从均价23347元/平，上升到25959元/平，仅3个月的时间，涨幅达到11.2%。同时被带动的自贸区边缘区域的金汇板块，房价也有明显反弹，3个月涨幅约为3.2%，仅略低于全市全年涨幅0.4个百分点。

由此可见，整个自贸区目前仍旧处在价格洼地，而政策出台后，对于房价的刺激振兴效果明显，3月涨幅跑赢整个上海全年，但刺激辐射范围依旧保守，并未实现真正扩散和释放，因此自贸区目前显然未进入发力阶段。

人才引进政策谨慎 区域人口规划需重点关注

那么人才引进政策对于临港自贸新片区楼市的意义在哪里？首先，积极正向的意义是毋庸置疑的，那么效果和力度又将如何？从今天发布的政策可以看到，真正有效范围并未覆盖整个自贸新片区而选择范围性释放，从这一举措可以得到一个信号就是，上海对于房价上涨的谨慎对待态度。

第二点就比较有意思了，在最早的2035的规划消息中，上海五大新城中南汇新城（即现在的临港新城）规划人口为120万，但随后根据政府公布规划显示，截止目前为止，临港新城的到2035的规划人口为65万，近乎腰斩。

如果单从规划人口看，临港新城的规划人口数量似乎难以支撑起对楼市的预期。但横向对比虹桥商务区，在十三五规划中，到2020年，虹桥商务区规划常住人口数量为60万。

如果我们对照已基本成型的虹桥商务区规划人口，那么临港新城在目前刚进入自贸区第一阶段来看，依然合理，但是对于楼市预期的支撑，就要看未来是否响应对原规划有所调整，从而真正达到城市右翼副中心的预期就十分重要。

综上所述，定向微调限购政策与人才引进制度，短期内对临港自贸区楼市一定会起到积极作用。但同时因为受到限价令等政策影响，区域价值发展与楼市间存在涨幅落差，具备补涨空间。

因此，临港自贸区将不会出现如同虹桥商务区类似的短期暴涨后高位震荡的现象，预期中应该将以高于上海整体楼市涨幅的幅度稳步上涨，其中关键信号可能存在于人才引进政策范围的扩散与规划人口调整因此，对于购房者而言，作为价格洼地的临港自贸区尤其目前涨幅未起的自贸区边缘板块值得关注。