以房养老是依据拥有资源、利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现，实现其价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入，以保障老年人晚年生活的一种养老方式。这种养老方式在发达国家如美国、新加坡、加拿大等国家已较为成熟，但是在我国仍属于新型的养老方式。

虽然以房养老的初衷是好的，但是其中也牵扯到各种各样的问题，于是给了不法分子可乘之机，其利用老年人警惕性不高、缺乏相关知识和经验等弱点进行诈骗，最终导致受害的老人面临失去房产的危机，甚至“人财两空”，深陷债务陷阱。

典型案例

【案例来源】

北京市第一中级人民法院（2018）京01刑初47号刑事判决书

【案情简介】

一、被告人赵海佳于2015年间，伙同李某假借国家“以房养老”项目的名义，诱骗被害人抵押名下房产高息借款，以投资北京火星时空网络科技有限公司（以下简称火星公司）获得固定收益为诱饵，并承诺归还抵押借款本息，诱骗被害人抵押名下房产获取借款后交赵海佳等人使用，非法占有被害人李某1、晁某、初某、高某1、马某、孙某1、杨某等17名被害人房产抵押款共计人民币2900余万元（以下币种均为人民币）。

2016年1月2日赵海佳被抓获归案，赃款均未起获。

二、被告人赵海佳于2015年11月18日，将郜某从被害人敖某处租赁的车牌号为×××的奥迪牌轿车1辆抵押给他人，经鉴定，该车辆价值16.8万元。案发后，该奥迪牌轿车被追回。

被告人赵海佳于2016年1月2日被公安机关抓获归案。

【判决结果】

据此，根据被告人赵海佳犯罪的事实，犯罪的性质、情节和对于社会的危害程度，依照《中华人民共和国刑法》第二百六十六条、第二十五条第一款、第二十六条第一款第四款、第五十七条第一款、第五十九条、第六十一条、第六十四条之规定，判决如下：

一、被告人赵海佳犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

二、责令被告人赵海佳退赔违法所得，按比例发还各被害人（清单附后）。

【律师观点】

现实生活中存在很多挂着“以房养老”的名头实施诈骗的犯罪活动，因此需要大家提高警惕，但“以房养老”并非一无是处，需要注意以下认知误区：

误区一：以房养老就是“倒按揭”

日常谈到以房养老，进入大家视野的首先就是“倒按揭”这一舶来品，其正式名称为反向抵押贷款，但如就此认为以房养老只有倒按揭这一种方式，显然是个极大的误读。难道以房养老就是“自古华山一条路”，除了倒按揭这种美国来的舶来品，就没有其他可行之路吗？显然不是这样。

以房养老是我们凝结了若干理论之后创建的一种新的养老理论，是我们今天正在大力倡导，并努力促使其早日得以实现的一种新的养老理念，是一种将房产与养老通过金融保险机制相结合，实现功能自主创新的新思想，这就是如何运用大家都拥有的住房中蕴含的巨大价值，尤其是运用每个人最终死亡后仍然会遗留房产的巨大余值，将其在自己生前就提前变现套现，就能作为养老金使用。以房养老的理念之下则聚集了众多的具体操办模式，据我们大致归纳可包容30种，倒按揭只是其中最为典型也最为复杂的一种，并非一定要将以房养老等同于倒按揭。

误区二：“倒按揭”是养老金全部来源

中国人民大学老年学研究所杜鹏所长认为，已步入老年的人，大部分并没有购买商品房，而多是单位分房，真正有条件以房养老的人，是四五十岁、购有商品房的中年人。其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年龄在60岁以上，这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。

事实上，对于这个范围内的老人来说，“倒按揭”补偿的资金并不是养老金的最主要来源。房屋提供的倒按揭资金只是他们养老金的补偿，不是支柱。

误区三：“倒按揭”能免除赡养义务

以房养老模式解决的只是谁给付养老金的问题，而不是谁来照顾老人的问题。老人在哪里养老，如何度过晚年时光，谁来照顾他们的起居，谁为他们排遣孤独，这些困扰着中国老龄化社会的核心问题并不能因为“倒按揭”而得到妥善解决。“倒按揭”至多能补偿养老金，却无法免除儿女的赡养义务。

一些社会学专家曾评价，对“以房养老”模式过度抬高的隐患之一就是，将养老的概念等同于给付养老金，以为让老人生活、医疗的费用有着落就解决了养老问题。这无疑夸大了赡养义务中经济扶助的成分，而忽视了儿女在赡养义务中还应履行的照顾义务。

误区四：“以房养老”改变“养儿防老”

中国老人通常的做法是将房产传给子女。这种做法缘于一种家庭功能的观念，几千年流传下来的观念不可能轻易被一种新型的养老模式颠覆。

“以房养老”本是个舶来品，从它在西方国家、新加坡到我国的变身过程中就可以看到，中国固有的家庭功能观念发挥了强大作用。在美国，“以房养老”有这样一种模式，退休人员可将自己的房屋做抵押，每年从银行取得一定的贷款作为生活补贴。夫妇去世后，房屋首先被用来弥补银行借款及其利息，有剩余时再留做儿女继承。虽然这也牵涉到儿女的继承问题，但与中国父母将房屋无偿“留给”子女是完全不同的两种情况。