集体土地入市的背景

2013年11月，中共18届三中全会颁布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。拉开了集体土地入市的序幕

去年8月，国土资源部发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，全国由此进入集体用地建设租赁房时代，13个城市开始进入试点阶段。我们知道，随着城市化进程推进，位于城市规划区内的农村集体建设用地，价值越来越高，如何合理利用与开发，是亟待解决的问题，经营性租赁房建设，将是一个良好的开端。

集体经营性土地试点开启

随着政策出炉，各地试点也如火如荼展开，来自国家有关部门消息，至去年底，已经有33个试点县(市、区)集体经营性建设用地启动，已入市地块1万余宗，面积9万余亩。其中，北京、上海等地均有多宗集体土地出让成功。

6月3日，上海松江区，首个集体用地租赁房项目动工，这也是全国第一个启动施工的集体用地租赁房项目，由5栋17层高层组成，建成后可以拎包入住。

集体土地进入经营性租赁房市场，对于房价高、租金高的一二线城市而言，无疑是一个很好的消息。有专家表示，集体土地租赁房的将对房地产市场产生三个方面的影响：一是形成房地产产品种类更加丰富多样化；二是可以一定程度上平抑大城市的租金价格；三是由于相对较低的房租，将能在一定程度上对冲高房价，促使房价平稳回落。

租赁房时代开启

01 集体土地激活租赁房市场

随着集体土地集中入市，未来一二线城市的租赁市场开始活跃，将成为必然趋势，由于经营性租赁房具有租期稳定、价格稳定、配套完善等优点，未来在租赁制度不断完善，城市租售同权等政策的配套下，租房队伍会不断扩大，同时还会促使一部分准备买房的刚需族，进入租赁房市场，租赁房时代将正式开启。

02 存量房筑底租赁房市场

我国从2008年开始，北京第一个进入存量房时代，其后，一二线城市纷纷加入到这个队伍中，至去年底，有超过6成的一二线城市已经进入存量房时代。存量房时代的到来，除了进入二手房市场的房源增多外，还有相当多房源进入租赁房市场，个人房源的租赁市场也越来越活跃，为租赁房市场打下坚实基础，这是租赁房时代的第二个表征。

03 长租公寓悄然崛起

近年来，还有一支力量也在崛起，那就是长租公寓。2017年，被业内称为是长租公寓崛起元年。那一年在国家提出"房住不炒"，以及"租购并举"的顶层设计中，许多资本纷纷进入这个市场，很快将市场蛋糕做大，许多连锁品牌，大品牌相继登上长租公寓的舞台。比如分散式公寓中有蛋壳、自如、包租婆、爱上租等，集中式公寓有魔方、YOU+、泊寓、未来域等代表。长租公寓的崛起，又为房地产租赁时代带来一番热闹景象。

国内外租赁房市场比较

那么，在房地产商品房之路上走过20年后，我们的租赁房时代到底会不会来领呢？这里，我们参考一下国外发达国家租赁房的一些情况。

德国住房的租赁市场十分发达，规模很大。根据德国有关机构统计数据，2014年，德国的租赁需求人口约为55%，其中，柏林租赁人口高达86%，汉堡租赁人口高达77%，这一比例，要高于主要发达国家大约30%-50%的水平。

一份来自网络的统计数据，发达国家居民家庭租房比例前十的依次为：瑞士56％，德国48％，韩国44％，奥地利44％，日本38％，丹麦37％，英国36％，新西兰36％，美国36％，法国35％。

而有关机构统计，在我国，居民的住房拥有率高达90.1%。有业内专家表示，2017年国内的租房率为12%左右，其中，城市租房率大概达到26%。如果按照这个数字计算，中国平均租房率12%，与发达国家的租赁市场相比，相差20个点以上。就算拿城市租赁房比例与发达国家的全国平均数相比，也相差超过10个点。可见，租赁房市场大有可为，这是毫无疑问的。

结语

房地产行业经过20年大发展，已经进入相对稳定的市场时期，投资与回报也将进入相对稳定期，随着存量房筑底租赁房市场，长租公寓快速兴起，以及集体土地集中入市建设租赁房带来的影响不断增加，中国房地产的下一个风口，极有可能在房地产租赁市场中出现。

在国内房价普遍高企、租售比不对等的情况下，租赁房无形中悄然形成价值投资洼地，租赁房时代已经来临。这既为房地产行业带来新的增长级，也将为都市漂一族带来福音。随着租赁市场不断成熟，租赁制度不断完善，"租"与"购"的差距正在缩小，而在"租购并举"的顶层设计中，当"租"真正享有与"购"同等的福利与保障，"房奴"这个名称也将会成为一段历史。只是，这时期啥时候会来？