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上海楼市，真的乱不起

文 | 杨六娃

在深圳刚调整普通住宅标准的后一天，就有很多上海的读者在后台问，“上海有没有可能跟进？”

而我也早早就表明了自己的观点——

果不其然，上海市房屋管理局近日发布了一条公告， 主要内容就是将已经使用了5年的上海市普通住房标准延期到2024年11月。

说实话，尽管早有预料，但我知道这条消息时的第一反应是——对于楼市，上海的态度比我想象中要冷漠得多啊。

但静下心来观察后，发现预想中大家纷纷抱怨的情况并没有出现，多数人居然对上海楼市的稳定保持着万幸的态度。

这时候我才发现——关于楼市，原来深圳和上海已经走向了两条完全不同的道路，一条向左，一条向右。

01 深圳，狂欢之后的战争

深圳政策公布当天，一位卖家把挂牌价从600万，提高到了650万。原本的买家还在高兴增值税少了30万，面对50W的加价，预算直接不够了。

这样的情况一直持续到了今天——

按理说，在年尾的这个时间点，卖家应该是慢慢降价的节奏，买家也乐于在这个时间点淘一些笋盘，或者买下自己心仪已久的房子。但政策的调控完全打乱了买家的节奏。

但对于二手房市场的成交量而言，这样的政策还是一个小的利好。

我们可以看到，在政策公布后的前后两周，二手的成交走势被向上拉动了一点。不过幅度并没有我们想象中那么大，其原因还是在于很多卖家上调价格，导致买卖双方进入了关于价格的漫长拉锯战。

所以，看起来声势浩大，其实这个政策对于深圳的实际刺激相当有限，如果价格不能回到购房者的预期，恐怕深圳的卖家还是很难出掉手里的房子。

总之，政策的影响并不关键，这依旧会是一场买卖双方的长期战争。

02 上海，普宅标准比深圳更加复杂

和深圳相比，上海想要做出改变的难度其实更大。

首先，涉及到总价做低做高的问题，一直以来，这是上海的潜规则，多年来，早就积重难返。

另一个，上海的普通住房标准还和二套房的杠杆比例密切相关。

大家都知道，上海购买二套普通住房，首付只需要5成；而购买二套非普通住房，首付需要7成。

所以，上海的普通住房标准除了影响税费，还直接涉及到货币支付能力，影响购买力。

设想一下，原本上海一个卖家手持一套700万的房子，支付得起的买家有10个，但标准更改，70%首付变50%，支付得起的买家起码涨到20个。

你觉得，作为卖家，除了要把增值税的钱在房价上补回来，买家突然增多，会不会进一步拉升他的心理价位呢？

这还只是一笔交易，如果波及到整个上海市场，恐怕引发的效果是很多人都承受不起的。

总之，普宅标准如果变动，对上海市场的冲击远比深圳要大得多。

03 客户群体的结构，决定了两个城市的不同态度

说完两个城市的大概情况，要说影响决策的最关键因素，还是在于当地楼市的客群结构。

先看都是谁在买深圳的房子。

2019年H1深圳二手住宅购房者主要都是刚需，年龄段80、90后占8成以上。

而且7成以上，是未婚的年轻人，主要在深圳解决自己人生的首套置业。

在这样的市场结构下，房产交易几乎都是简单的一对一。普宅标准的改变产生的价格变动，最多最多，也只是让买家多花一点时间去筹集多出来的首付，或者和卖家讨价还价，但对于双方的买卖行为并不会产生毁灭性的打击。

这才是深圳敢大刀阔斧改革的根本原因。

反观上海。

目前上海二手市场的购买力依旧集中在70、80后。

分析图标来源于克尔瑞

因为限购，所以家庭购房者为主，二套改善以及置换改善的需求是最大的。

在这样的市场结构下，一旦普宅标准改变，那么局面就变得破朔迷离起来。

他们首先要面对下家进行价格博弈，同时要苦苦哀求上家不要调高价格，一增一减，对他们的购买决策的影响是相当大的。

在二手置换市场，交易的链条很长，往往一笔交易串着三五个业主，一旦其中一个人出现了问题，整个链条上的业主都要承担资金的风险。

我们不妨设想一下，如果昨晚，上海调整了普宅标准，有多少买家会反悔，要求卖家调低价格？卖家出于置换需求的现金压力，是同意还是反悔？然后等到同一个卖家成为买家，却发现另一个卖家又悄悄调高了价格。

上海楼市，真的乱不起。

04 最后，这到底是件好事还是坏事?

对深圳来说，第三季度GDP增长低迷，降低税费+增加土拍，对于房地产的刺激手段接连出现，说明房地产依旧是其发展支柱之一。

反观上海，对于楼市的冷漠，反倒说明其城市的发展已经摆脱对土地财政的依赖。

从普宅与否的态度上来看，深圳向左、上海向右，两个城市已经坚定地走向了两条不同的发展道路，孰好孰坏，大家心中自有定论。

但对于普通的买房者来说，未来几年上海来之不易的稳定窗口期，也许真的是件好事。

主编：杨六娃

主笔：杨六娃

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