开发商提前数年布局青浦、吴江，两楼盘以价取胜

众所周知，楼市走向、涨跌与政策有着紧密相关的联系，随着2018年11月长三角区域一体化在进博会期间正式上升为国家战略，“长三角示范区获批将对楼市产生大利好”的消息就源源不断。

有这么一家房地产企业，早已提前数年在上海青浦，吴江震泽落子开发。他们分别是青浦的西晶明墅类独栋别墅项目，吴江的上海城新天地家园。其住宅项目正在销售，而且因为拿地较早，楼盘的销售单价也是区域内的低位。这为投资长三角首个示范区房产的购房者，带来了性价比超高的消费选择。

青浦西晶明墅

吴江上海城新天地家园

最近，全国著名的房地产分析大咖“丁祖昱评楼市”特意找出了青浦、吴江以及嘉善三地的房地产市场数据，我们不妨先来看一看。

丁祖昱评楼市——

一波三折的青浦区房地产市场

近年来，上海市青浦区房地产市场可谓一波三折，供应、成交高低起伏。

具体而言，2016年青浦区市场异常火热，多项目出现抢购潮，全年成交量高达150万平方米，创历史新高。

然而这一好成绩却在2017年上海预售证审批异常严苛的环境下，整个区域供应近乎腰斩，成交量同比跌幅超-40%。2018年，青浦没有等来市场转暖，上海预售证的审批依旧持续了2017年的严苛态势，整个房地产市场转冷，远郊刚需盘去化普遍不畅。受此影响，青浦区市场持续低迷，成交量进一步回落。

这一困境，直至2019年，青浦区预售证审批似开始出现了放松的迹象。从供应来看，2019年前10月累计供应101万平方米，同比增长77%。在供应明显放量的作用下，4月份青浦区市场出现短暂的“小阳春”行情，成交量有所回升。

然而，到了6月份市场再陷低迷，“金九银十”更是集体爽约，成交量持续低位运行。

在这其中，徐泾板块受大虹桥辐射的影响成为了青浦区最热门的板块，成交量、价皆稳居全区榜首。2019年10月，徐泾板块新开盘项目去化表现上佳，万科天空之城、招商虹桥公馆两盘加推，去化率都在80%左右。朱家角板块仅上实海上湾单盘加推，去化率也能达到60%以上。

丁祖昱评楼市——

吴江成苏州全市价格洼地

2016年，苏州作为二线“四小龙”全面崛起，吴江市场显著升温，全年成交量多达378万平方米，创近年来新高。

但进入2017年，在调控政策打压下，苏州市场逐渐回归理性。而受限价政策影响，高性价比楼盘持续热销，高价盘去化压力凸显。受此影响，吴江区同步回归理性，供求关系发生逆转，全年成交量同比下降26%。

2018年，苏州市场依旧延续分化格局，低价盘迅速出清，高价盘销售仍不景气。作为全市的价格洼地，吴江区市场企稳回升，高性价比的限价盘迅速跑量，太湖新城、城南等板块成交异常活跃。

随后，吴江区成为了苏州主力供销区域，也是全市价格洼地，可吸引全市客户，特别是投资客以及园区外溢客群。

2019年3月份，苏州市场显著升温，吴江区市场也迅速转暖，成交量升至高位。不过，在苏州连番升级调控之后，吴江区市场明显降温，10月份成交量创年内第二低点。因购房门槛抬高，投资性需求被有效抑制，多数项目出现蓄客不足的情况，新开盘项目平均去化率由高峰期的94%降至现阶段的70%。

值得一提的是，在“7.24”新政之后，吴江区核心片区以及乡镇板块市场出现了两极分化的格局。在这其中，核心片区依旧保持较高市场热度，城南、运东以及太湖新城板块成交活跃，新开盘项目都能在短期内去化完毕，2019年1-10月累计成交量皆超60万平方米，排名位居市场前列。其中，主城外溢客户置业首选运东、城南板块，售价1.7-2万/平方米刚需盘更受市场欢迎；太湖新城潜在供应量较大，朗诗、中旅、城投、交投等品牌房企项目扎堆待售，长期来看还是存在一定的去化压力。

与此同时，乡镇板块主力置业群体还是本地地缘性客户，在调控政策不断加码的作用下，市场观望情绪再起，且有加剧的趋势。震泽、平望等乡镇板块成交明显放缓，新开盘项目平均去化率皆不足40%，震泽更是低至22%。其中，汾湖、盛泽板块在售项目明显偏多，库存积压相较严重。

西晶明墅

沪上少见的类独栋别墅

西晶明园和西晶明墅位于白鹤镇规划中心，北临鹤如路，南临鹤意路，是古镇白鹤首个现代化居住区。项目总占地面积7万多平方米，总建筑面积近8万平方米，绿化率超过35%，区内总绿化面积达2.5万平方米，规划总居住户数550户，整个小区建筑密度较低，由19幢底层住宅、21幢多层住宅和一个大型配套会所组成一个纯住宅社区。

经过历年的规划建设，项目一期西晶明园已完成销售并交付使用。项目二期纯别墅小区的西晶明墅也已建成开始销售。

金黃色的外墙，红褐色的砖瓦和蔚蓝的天空，让西晶明墅小区里安静祥和，仿佛身处世外桃源之中。别墅四周绿树环抱，处处花香鸟鸣，犹如家在公园。

西晶明墅室内宽敞明亮，一层客厅采用落地窗设计，使别墅整体具有更好的采光。开放式厨房光线通透，紧靠别墅天井花园。2楼与3楼分别均配有主卧和客卧，卧室面积适宜，采光特好、都配备独立卫生间。每套户型均配地下一层，方便业主休闲、娱乐或储藏白酒红酒。

西晶明墅距兆丰路11号线仅2公里，毗邻312国道，沪宁高速，A30 G15 S26沪常高速 距离上海大虹桥国际机场17公里。未来还将受益青浦的轨道交通规划。

小区向南5分钟畅达惠优玛特购物广场，向北8分钟轻松抵达安亭大型商业街， 白鹤电影院将改造扩建成娱乐餐饮购物于一体化休闲场所。500米范围内，有白鹤幼儿园、白鹤小学、白鹤中学；农业银行、农商银行、建设银行、工商银行； 还有白鹤镇社区卫生服务中心，白鹤青龙养老院。

作为一个全现房、类独幢的纯别墅小区，目前西晶明墅单价在2万平方米左右，大大低于青浦楼市的平均价格。户型建筑面积290平方米起，还有很多附赠面积。

新天地家园

小户型单价不到6千元

上海城新天地家园由总部在上海的吴江爱德发房地产有限公司开发，与周边房价相比：距项目较近的七都镇均价12000元/平方米，震泽镇均价10000元/平方左右，新天地家园目前的价格是以苏州为中心200公里内绝无仅有的价格。

上海城新天地家园项目占地面积160亩，共分三区开发：

A区别墅由澳大利亚设计大师倾心打造，为法式风格的双拼别墅，面积240平方米，可改造成5房3卫2厅的居住环境，赠送院子面积为50-80平方米不等，别墅无论从那个房间都能看到绿草如茵的绿化。

B区为总高6层的多层洋房，总计19幢房屋，400多套住宅，目前入住率为75%-80%。尾盘在售房源为12号楼、7号楼最后珍藏16席金街旺铺，面积分别为45平方米、59平方米和74平方米，挑高6米，可隔成2层使用，真正是买一层得两层，产权独立，可自营，可出租。1号楼稀缺小面积住宅，面积段95平方米/115平方米，毛坯房单价5950元/平方米，总价低，投资自住两相宜。

C区刚获得难得的别墅用地开工许可证，规划建设5幢多层、3幢双拼、13幢联排，面积为135-260平方米，绿化率65%，容积率0.45，超高的绿化率足以保证入住环境的舒适。

上海城项目周边生活配套：以上海城售楼处为原点，距离幼儿园、小学、初中、农贸市场、医院、电影院、超市、银行等均在800以内的范围。生活设施配套非常完善。

B区沿街金铺

旅游景点：距离乌镇18公里，距离太湖边8公里，距离震泽古镇6公里，距离南浔古镇6公里，舒适的环境，旅游景区的环绕，便利的交通配套，让您无可挑剔。

交通配套：1、沪苏湖高铁总长163公里，总计6个站点分别是：上海虹桥站、松江南站、汾湖站、吴江南站、南浔站、湖州站，本项目驱车至南浔站10分钟，7公里路程，南浔站至上海虹桥站20分钟。2、东山景区隧道至七都镇，大大缩短八都至东山湖距离。待隧道通车后，八都到东山景区仅需15分钟。3、项目距离吴江市区35公里，距离嘉兴35公里，交通非常便利。