上海著名的后花园——花桥，因为楼市受苏州限购令的影响，在金九银十阶段并没有交出一份满意的答卷，接下来则不得不想办法来打起价格战来吸引客户购买。
这一举动又再次吸引了上海的刚需客们，其中就有一个楼盘在渐渐复苏，销量重新提高起来。
1、楼盘最小面积为120平米，最大面积为128平米
2、最高楼层为56层，属于超高层，平均得房率仅有70%
3、距离地铁站非常近，步行时间不超过5分钟
4、周边商业健全，距离大型超市不过1公里的距离
笔者看完这组数据当时就震惊了！这种楼盘都能卖的出去？且不说最小面积都多达120平米，光是这得房率恐怕就不是很多人可以接受的了。
当然为了数据的严谨性和消息的可靠性，笔者打算走访一下该楼盘——万科·云璞。看看数据是否真的如此骇人。
到了售楼中心，映入眼帘的就是那个超高的沙盘，有一说一，这不是我见过最大的沙盘，但绝对是最高的一个，且没有之一。其中一柱擎天的就是我们了解到的那处超高层的房源了。
▲万科·云璞居高沙盘（反正我是看不到沙盘顶部）
不过······这个怎么看起来这么像公寓房啊？
这个问题销售李先生很快给了我解答：“周边的房源是公寓，但我们这里是商品房，有70年产权的。稍矮一些的是一期的楼盘，已经全部售完，超高层属于二期，今年三月份开盘，56层现在只有20层以上的房源了。”
后来，我了解到，一期的房子得房率还是比较高的，有75%左右，二期因为是超高层，所以得房率肯定会受一定的影响的。
但，不得不说，在看过了样板房之后，我发现，这128平米的大户型居住面积是真的小！！！
128平米的房型也就做成了三房两卫，且只有飘窗没有阳台（这样就没有阳台送一半这种常规福利了）。同比其他房源这都是做成四房户型的标准。
那这处房源究竟是依靠什么，这样的条件最近的销量都在开始增加呢？对比了花桥老区的其他几处房源，笔者终于找到了答案。
熟悉昆山房市和花桥楼盘的朋友可能都知道，花桥一般分为新区和老区。老区一般指的是地铁11号线，安亭站到终点站花桥站地段，也算是环沪最近的一个地区了；
新区则指的是未来花桥将要开通的苏州s1号地铁线沿线周边地段，若想进入上海，则先要经过花桥老区。
所以就距离优势，花桥老区的房价要比新区普遍贵上一些，老区的价格基本在25000左右，而新区则在22000左右。
而万科·云璞的一个优势就是，它是地处花桥老区，却卖的新区的价格，超高层最低价仅有22500元/平米，精装交付，后续加上各种优惠价格还能更低。且是货真价实的地铁房，距离兆丰路站，仅有700米，步行时间5分钟。
另外，一个有意思的事情就是，与它同属于兆丰路一公里圈的凯德·都会新峰已经基本接近尾盘，房源仅在1、2、3层还有售，且面积也均为130平米，不过价格也是便宜，均价为22500元/平米。
▲凯德·都会新峰已经现房交付
可以说，万科·云璞的复苏几乎依靠着没有竞争对手给压力，且占据着得天独厚的地理位置，使得许多在上海上班的刚需客们不得不选择这里。
说白了，购房者们不得不在矮子里面选将军的原因，归根结底还是因为花桥老区的地理优势，那花桥究竟是有着怎样的魔力呢？
1
同比环沪，花桥的地理位置最有优势。
花桥的东北方向就是嘉定，西南方向则是青浦。可以说说花桥是昆山插进上海的一个板块，这也是为什么说花桥就在上海的原因。同时与嘉定、青浦接壤，进入上海不同地区选择的路线范围更广。
而且花桥距离上海市中心是环沪地区最近的，距离人民广场的直线距离约36公里，与大虹桥直线距离约24公里，这里给大家放一张图片，让大家直观的感受下。
这个距离比之上海郊区板块也不遑多让，如奉贤南桥、浦东祝桥、青浦新城、宝山罗店等，但价格呢，却只有他们的一半，且不在上海的限售范围内。
2
交通便利，早晚出行可以实现真正自住
花桥老区目前已经有11号地铁线，从兆丰路到花桥都是花桥老区的站点，而新区明年就会有苏州s1号轨道交通无缝对接11号线花桥站。坐地铁就可达上海，这绝对是目前整个环沪地区唯一一个。
我们来对比一下环沪其他地区的交通
嘉善与人广直线距离约68公里，高铁对接上海；
太仓与人广直线距离约45公里，高速对接上海，未来高铁可对接虹桥，上海东站；
汾湖与人广直线距离约65公里，高速对接上海，未来高铁可对接虹桥，上海东站；
像以上几个地区高铁还尚未通车，更不用说地铁了。我们知道地铁对比高铁最大的优势就是灵活，可以自由选择站点进行换乘，这就给了在上海上班的朋友很大的交通选择空间。而且为了进一步增加这种灵活性，在建的上海14号线也有望延伸到花桥这里！
嘉定规土局近期公布《上海市嘉定区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035年）》意见采纳情况，明确了在建的上海地铁14号线将向西延伸至11号线上海汽车城站，在同济大学嘉定校区设站。
当然，花桥的种种优势都是摆放在明面上，大家可能最担心的还是此次花桥的降价行为。那我们就需要来综合分析下，花桥此次的降价到底是房市疲软的一个体现呢？还是一个战略性的调整呢？毕竟，无论是刚需客还是投资者们，都不会选择一个明显要降价的地区来购买房子。
前者所需要的交通、商业、教育、医疗，无论有多么完善，大可以等到房源降价了再来购买。而后者则直接放弃该地区，选择其他的环沪地段了。
这里对比下限购令前后花桥楼市的销量。中国百城库存报告数据显示，2019年7月花桥楼市达到顶峰，成交面积为76537平方米。随着苏州政府一纸限购令，花桥楼市逐渐降温，8月成交面积为47997平方米，9月成交面积为66928平方米。10月成交面积为61285平方米。
可以说除了八月份受到了限购令比较大的冲击，9、10月份，花桥的楼市还是渐渐回暖的，当然与去年花桥的金九银十仍有差距，不过笔者认为，当今年年关过去之后，花桥的房价很难进一步调低。
其一，花桥的楼面价基本在15000元/平米以上，加上后续建设等费用基本是7000元/平米，开发商的成本就要在22000元/平米上下，而开发商的成本自然决定了未来房源的价格。
毕竟暂时的亏损只是为了流动资金，未来肯定要从后续的楼盘补贴回来的。
其二，花桥的交通也绝对是环沪地区建设最好，最成熟的。也可以说是为数不多适合上海上班的刚需客们的地区。买在启东、湖州、嘉善等地，你要说每天都可以回家住，真的不现实。而花桥就可以做到这一点。这也是为什么花桥能够在环沪地区脱颖而出的原因。
其三，退一万步来说，就算真的没有人到花桥买房子了，开发商尾款没有收回来，你也别指望他们能做慈善，亏本给你把房子建好然后低价卖出去。家底雄厚的待价而沽，家底薄的，舍得一身剐都能让项目直接烂尾，卷款跑路，到时候刚需客们仍是没有房子可住。
既然花桥最大的消费人群就是上海的刚需客（搞投资的也一样，最后接手的仍会是刚需客），那么此次笔者进行考察的时候也决定使用公交线路，亲身体会下究竟哪处房源真的适合刚需客们，也通过地产商给出的优惠策略来判断，哪些是真的缺钱，哪些只是促进销售，防止大家踩雷，碰到烂尾楼。
花桥老区方面，象屿西郊与浦西玫瑰园可以重点关注。
前者均价较低，大约在24000元左右，而且户型从70平米到120平米均有房源，距离地铁站也较近，大约在1.3公里左右，公交坐三站路即可到达兆丰路地铁站，笔者完全步行也只花费了18分钟。
后者小区品质更为高端，均价稍高，大约在26000左右，不过年末优惠力度较大，在原价9.8折的基础上再打9.5折，算上其余的优惠，至少在总价上能省个20多万。距离地铁大约1~2公里，公交也是坐三站路。
▲浦西玫瑰园高端小区
两处房源均为现房交付，所以不用担心烂尾情况，得房率也都在78%左右。
花桥新区方面，几乎所有房源都会加送一个叫做设备间的面积，所以这里的房源得房率普遍在80%以上，其中香逸铂悦和兰亭珑悦可以重点关注。
香逸铂悦看的出来是真的缺钱，单价目前已经降到20000多一平米了，而且还附送5万多的中央空调，对比同地段的其他小区，可以说是优惠的毫不矜持了。
不过整个小区品质不错，甚至能给业主提供室内泳池，相信开发商在二期房源收回房款之后，势必要在第三期调高单价，开始盈利。
小区大部分建筑都已封顶，烂尾项目不太可能出现。可以说最省钱的房源莫过于这里，当然谨慎的朋友还需要自己实地考察下再做决定。
兰亭珑悦比之香逸铂悦要离s1号地铁站更近一些，但距离花桥站更远，所以单价在19000元/平米左右，目前在售的楼盘有92-96平米，均可做成三房。近期要开售第二期的房源，想要了解的朋友也可以重点关注下我们频道。
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