相比于半年报、年报，一季报和三季报向来不太被（媒体）所重视，因为后者既没有业绩发布会，更没有霸道总裁的段子，很难引起媒体和大众的兴趣。
然而，明源君认为，三季报的重要性可能比半年报还重要。
因为各房企都需要在年报公布（次年三四月公布）之前，就要制定第二年的目标和计划。虽然计划经常赶不上变化，但是目标定得太离谱，还是容易掉坑。今年，除了数百家中小房企破产之外，还有数家百强房企也深陷泥沼，值得全行业重视。
相比中报，三季报是试探全年楼市冷热的更精准的温度计。
最近，所有上市房企的三季报均已公布，下面明源君就结合上市房企三季报的情况，及当下的形势进行剖析，希望对各房企看清形势、制定计划有帮助。
不少中小房企深陷危机
大房企依然在逆势扩张
根据公告，今年9月份，中国恒大实现了约831.1亿元的合约销售金额，相比8月份增长了73.8％，较去年同期增长约31.9％，刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。
这一定程度上得益于恒大抢跑，于8月20日推出“全国532楼盘，闪购7.8折”的促销活动，“全员营销季”的海报刷屏朋友圈。结合整体的惨淡，这似乎透露出一个信号：金九银十只是对中小房企消失了，对大房企还是有的。事实上，10月份，恒大就打破了自己此前的纪录，合约销售金额达到了903亿元。
三季报同样将这些信息显露无疑。不过，由于大部分港股上市企业只公布半年报和年报，因此下面只能以A股上市房企为例。
数据显示，近140家A股上市房企，八成以上房企盈利，其中，90家房企净利润过亿，3家房企净利润过百亿。
自2016年12月，中央经济工作会议定调“房住不炒”之后，房地产行业增速明显放缓，行业内部竞争激烈，头部企业、中小企业发展呈现“冰水火”三重天！
头部房企无论是营收还是利润，均保持较高的增长，呈现出强者恒强的态势。万科、绿地控股、保利地产连续第6年稳居三季报营收、净利润前三甲（如下图所示）。
并且，上述三家企业前三季净利润的同比增幅均保持在30%以上，与2018年同期相比，增速有所加快，保利地产增速达18.04个百分点。
▲来源：公司公告、明源地产研究院
部分房企甚至与上半年相比，也出现了很高的增幅。比如中南建设，今年上半年归属母公司的净利润增长为41.55%，今年第三季度则为179.81%！
这些企业，是整个行业的王者。因此，在别人哀嚎之时，他们甚至还敢逆势扩张。比如宣布要“重回前三”的保利地产，今年1-9月拿地金额为865亿元，位列第三（数据来源于中指院），其于7月在地产融资一片哀鸿之声中拿下150亿公司债券批复，这不是一般企业能有的。再比如，近几年，规模狂飙突进的金科，也在大肆扫货，为明年冲2000亿做准备。
▲来源：中国指数研究院
当然，几家欢乐几家愁，虽然大家都知道房地产行业赚钱，但是在严厉的调控下，依然有24家A股上市房企亏损！
24家亏损的房企中，亏损过亿的有6家，亏损逾千万的有13家，而这两组数据，在2018年同期分别为4家、9家。
深陷债务危机并已提交破产申请的*ST华业，前三季亏损50.49亿，亏损额同比扩大3626%，为前三季亏损最大的房企，也是近10年来同期亏损最大的房企！
上市房企尚且如此，还有大量未上市的更是如此。
这是一个越来越走向分化的市场——不少中小房企深陷危机，可大房企却依然在逆势扩张。
大房企跟自身比
增速也在下滑
需要寻找新动能
根据国家统计局数据，去年9月全国商品房的销售均价为8727.67元/平方米，今年9月是9354.98元/平方米，同比上涨约7.2%。这个涨幅其实还是不错的，因为1999年至今，我国商品房的年复合增长率约8.4%（根据国家统计局数据计算得出）。
可是，即便如此，分化的命运都已经不可避免了。事实上，即便尚在盈利的房企，差距也在拉大。统计数据显示，前三季度，A股上市房企中利润下滑的达62家，其中同比降幅超100%的有20家！
一些小房企，辛辛苦苦干了9个月，净利润只有几百万（比如ST山水894万、汇丽B462万、哈高科241万），这点钱还不够在一线城市买套像样的房子。
如果再往细里看，即便是大房企，如果跟之前比，也有疲软之态。比如，如果以季度环比来看的话，TOP3的净利润增速是负的；TOP10中仅有2家的净利润环比增速为正。部分房企的降幅高达百分八九十。
这印证了孙宏斌的那句话，虽然外人看这个行业很土豪，似乎躺着都可以赚钱，但那样的日子已经一去不复返了，现在“要是挣一个亿的话特别难，但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。”
除非你赚一把就拿钱走人，不干了。只要你还在继续干，就很难说自己到底是赚了还是亏了。
即便是万科这样的公司，也感到危机。在2018年度业绩发布会上，郁亮在现场回答媒体提问时就表示，当我们说“活下去”的时候，是对自己人说的。万科是危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司。
郁亮今年3月曾表示，万科转型的标杆之一是微软，因为微软探索转型的过程值得学习……而比尔盖茨最经典的名言之一就是：微软距离破产永远只有18个月！因为摩尔定律，计算机的性能每隔18个月就将提升一倍，价格下降一半。
房地产行业不是什么高科技，但当前形势下，却更加脆弱。部分百强房企，明源君半年前对话其总裁等高管时，还听他们在描绘500亿和冲千亿的蓝图，虽然当时就对其目标有所质疑，但是仅仅几个月之后传出这些公司即将破产倒闭的消息时，还是感到十分诧异。
因此，过去几个月各房企开启“全员营销”，下至最基层的员工上至副总裁，每个都有属于自己的指标，完不成任务，轻则被罚款，重则直接走人。
730会议之后，恒大率先抢跑，大力促销抓回款，可谓明智之举！接下来面临的行情可能还会更糟，提早准备好粮草才能心中不慌。想要生存下去，得靠三板斧——销售、回款和现金流！
事实上，即便是头部房企，在保住基本盘，保持地产开发业务稳步发展以外，也在谋求业绩增长的新动能。
三季报显示，除了开发主业之外，诸如物业管理、基建、产业地产、商业运营管理等的营收对业绩的支撑也越来越大。
比如，万科就在三季报中，阐述了其在物业服务、商业开发与运营、物流地产、租赁住宅业务上取得的新进展。
绿地前三季度，包括会展场馆项目在内的基建产业实现的营收，更是超过了房地产主业——基建产业实现营业收 入 1389 亿元（内部抵消后），同比增长 38%；房地产主业实现营业收入 1262 亿元，同比增长 21%。
如果能上市，更是可解燃眉之急。碧桂园服务、雅生活服务等，上市之后，股价走势都十分强势。明源君注意到，今年已有5家物业企业在港交所上市，包括蓝光嘉宝服务、鑫苑物业、滨江服务、奥园健康、和泓服务。保利物业、时代邻里、兴业物联等也已向港交所提交了IPO资料。
这次真的不一样了
行业洗牌还将加速
此前中国房地产市场有三年一个小周期的现象。因此，2016年930调控后，很多人认为，2017年“两会”之后调控就会放松，落空之后觉得“十九大”之后会放松，再次落空后又期待2018年“两会”之后放松……最近一次是寄希望于今年下半年放松，结果迎来的却是融资的进一步收紧，以及730中央政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”！
过去轮番出现的三小周期，在“房住不炒”的高压下已经消失于无形，这次真的不一样了！
因此，孙宏斌最近在民生银行的不动产金融年会上说，改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了，我们要理解这次的调控。
加速洗牌是毋庸置疑的，因为全行业都在进入“存量”的时期。
首先是市场规模。
除个别年份外，整个行业每年都有不小的增量——市场规模从1998年的2500亿，增加到2018年的15万亿，增加了60倍，年复合增速达到23%，这样的速度，以后别想了。
这意味着，整个行业的玩家，每年都只能在争夺一个同样大小的蛋糕（可能每年还会增或减一点，但幅度会很小），存量争夺战中，你抢到的每一口肉，都是从别人嘴里夺走的……
其次是信贷资源。
从停房地产信托（控制拿地），到查银行信贷（控制杠杆），总量控制的思路下，不管是信贷规模、放款路径、还是杠杆水平，都将在掌控之中。
今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的，这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降。
前两年去杠杆的大潮下，各类金控平台“大资管”南柯一梦，兴风作浪的大鳄们纷纷被打回原形，更何况是负债率高企的房企。
去杠杆，最先死的就是中小房企，因为没有太多腾挪的空间。那谁去收中小房企的尸？答案显然是大房企。
前几天，孙宏斌在民生不动产金融年会上就明确表示，建议银行支持头部房企（百强），支持并购。
虽然其表示“建议了也没用”，但明源君倒是对此比较乐观。因为，对于负债率这么高的行业来说，一家略上规模的企业倒闭，风险的传染性和涉及面是比较广的，不仅涉及经济还涉及民生（就业等），而收并购是解决风险最最快的方法。
因为，有业内人士调侃说，孙宏斌最近在民生不动产金融峰会上说的“放弃幻想”，是说给整个行业的建议，更是说给中小房企的建议——放弃幻想，速速卖我！从今年的一季报、半年报，再到三季报不断分化的业绩来看，这即便不是孙总的想法，但也会是事实。虽然“我命由我不由天”听起来很燃，但也还有一句话“任何人都无法与趋势为敌”。
当然，也不是一点生机都没有。前不久，郁亮在媒体交流会上就表示，“不将房地产作为刺激经济手段，给了房地产稳定发展、可预测的一种环境。在这种环境下，我们可以做一些长期的安排，如果行业处于波动状态，很难做一些长期投资的安排。”
什么是长期的投资安排？每家房企都会有不同的答案，但答案绝不仅仅是房地产开发。而这里面，或许就藏着中小房企突围的密码，也有大中型房企业绩增长的新动能。
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