龙岗迷你新地块案名亮相+动工！仅16亩，能做什么产品？

【这是第6个踩盘报告】

刚拿地案名就公布，这么快的节奏，在南宁楼市已经不是稀奇之事。高周转之下，快速拿地然后入市消化，已然常态。今年开始，南宁不少新地块刚拿地不就就火速公布了案名，速度之快，令人咋舌。

如美的悦江府、双珑原著等。其中，就有上海深石今年6月在龙岗龙华路附近拿下的GC2019-049迷你新地块，才16亩。10月底左右就在官网公布了新案名为——柏翠湾。这么小的地块能做什么产品？绵羊君带着新奇的心情先去工地一探究竟。

Part.1

龙岗又添新楼盘，现在已动工

柏翠湾位于龙华路支路1号路上，正对面是天地明珠小区，斜对面是江湾路小学，从龙华路沿途过来有蓝光雍锦澜湾，周边的邻居项目有龙光玖珑薹、万科金域滨江等，一旦项目建成投入使用，将是人气非常浓厚的居住生活圈。

绵羊君到达工地的时候，已经发现几台钩机正在施工运作了。

柏翠湾已动工| 摄影：吴雄潮，图片版权禁止使用

柏翠湾是上海深石在南宁的首秀项目，地块体量非常迷你，最早案名是在该企业的官方网站上对外公示，比较低调。

深石企业年志

按照之前的土地规划，柏翠湾为纯住宅小区。容积率＞2.5且≤3.0，特定地区限高≤80米(建筑容量的10%可突破限高，突破幅度为20%)。小区需增加体育设施作为公共配套服务设施。

低容积率社区，居住舒适度应该不差。

斜对面的江湾路小学，真一路之隔学区| 摄影：吴雄潮

Part.2

超迷你地块，上海深石在南宁首秀

时间回到2019年6月5日。

位于龙岗的GC2019-049地块10690.90平方米（折合16.04亩）商住用地挂牌出让，起拍总价1.28亿元，起拍地块楼面价为4000元/㎡。

GC2019-049地块位置示意图

别看是迷你地块，却吸引了盛邦、金科、龙光、中梁、合景、顶昊等9家房企参与了竞拍。

整场竞拍仅历时15分钟，新面孔上海深石以1.92亿元的总价竞得了GC2019-049地块。其中，成交单价为1200万元/亩，楼面价为6000元/㎡，产权移交面积配建面积为4520㎡（比例达14.5%），实际楼面价为7476元/㎡。

地块不大，楼面价却不低！预计未来柏翠湾的销售单价不会低于市场片区平均价。

柏翠湾对面的天地明珠，二手房价格1.2万/㎡左右

Part.3

建筑设计出身，转型房地产开发

以不菲的地价拿下柏翠湾，来者上海深石算是一匹黑马了。

但它在南宁不是第一次露面。

早在之前，上海深石就参与投资管理南宁的盛天国际、南宁盛天东郡等项目。盛天国际在民族大道58号，当时是南宁第一个率先房价破万的项目，学区有星湖路小学这样的名校资源，如今二手房也是破到2万/㎡。

盛天国际实景图| 上海深石官网

上海深石的前身是上海安注建筑设计，总部及研发中心设在上海，是一家以技术见长的专业房地产开发公司，其设计作品遍布全国20个城市。

2014年，公司启用全新标识，正式成立上海深石投资有限公司，此后进军浙江省绍兴市，开发观湖园住宅项目，同年又进入陕西省西安市，开发曲江·汉华城住宅项目。目前上海深石已经在全国开发了西安的HONEY广场、就掌灯、公园上城、文汇里，绍兴的柏丽湾、华秦铂湾、滨湖里等多个项目，涉足酒店、高端别墅、文化产业等多个领域。

从建筑设计向房地产开发转型，足见深石这匹“黑马”野心之大。

上海深石的部分设计作品展示

其实，上海深石在南宁的首次亮相并非在GC2019-049地块的竞拍现场，早在2018年1月5日，它已经亮相南宁的土地招拍挂现场。当时深石跟龙光参与了五象新区某地块的竞拍，但最终并没能如愿。

7月31日的时候，上海深石再次发力，以5.76亿拿下江南区锦富路以北、壮锦大道以西的GC2019-065地块，现在案名也出来了。关于这个地块这里先做个预告，下一篇文章见。

GC2019-065地块卫星区位图

Part.4

虽是迷你项目，但配套优势不低

回到柏翠湾项目本身。

五象湖和龙岗两大板块可以说是今年比较火的板块了。作为规划中的南宁四大副中心之一，不管是在配套建设上，还是土地出让的数量上，动作都十分大。不久前，龙岗都还是刚需乐土，但是现在似乎已经开始慢慢远离他们了。

柏翠湾项目地块虽说是迷你项目，但生活配套非常齐全。

项目立于五象东文旅核心区，毗邻万达茂核心商圈（直线距离1公里），生活上能享受江湾路小学（由于生源较少尚未启动，明年正式开学，目前邕宁民族中学在借用）、威宁邻家广场（未开业）、广西前海人寿医院、南宁市第二社会福利院等相关配套。而且项目临近滨江公园，居住环境相当不错。

柏翠湾航拍|摄影：吴雄潮，图片版权禁止他用

江湾路小学| 摄影：绵羊君

交通上路网优势也比较突出，龙岗的交通是有目共睹的，青山大桥、新邕路、五象大道、龙岗大道，去哪都方便。还有前不久刚确定选址的五象火车站，还有值得期待的4号线东段工程。

但实事求是，柏翠湾离4号线（在建）最近的地铁站还有一定的距离，不是地铁房。至于机场线也是悬而未决的规划，先暂且不说。

随着龙光、恒大、万科、新城等房企开发的楼盘即将进入交付阶段，再加上两大综合体项目万达茂、中国景园的助力，龙岗片区的人气是值得期待的。

柏翠湾航拍|摄影：吴雄潮，图片版权禁止他用

写在最后

作为深石在南宁的首秀，柏翠湾或将很快面市，但在产品的打造上，尚未公布。以上海深石的操盘经验，估计柏翠湾品质不会很低。目前，柏翠湾周边的项目也不少，在售的楼盘有蓝光雍锦澜湾、万达茂、新城悦隽风华、万科金域滨江、龙光玖珑臺、南宁启迪东盟科技城等。

而柏翠湾究竟会如何？绵羊君大胆预测了一下：

①、产品定位走刚需改善路线。龙岗片区的楼盘多是刚需改善，走高端路线的偏少，加上该项目地块本身是迷你地块，容积率仅3，走刚需改善型的可能性较高，而且是深石在南宁的首秀，品质应该会狠抓。

②、房价应该不会高开。虽拿地价格不低，但柏翠湾项目周边新房均价大约在1.1-1.3万元/m²左右，预计柏翠湾的价格也差不多上下浮动，毕竟首个项目，价格应该会比较诚意。

龙岗新房价格

③、投资自住皆宜，片区发展前景好。2018年10月至今，五象新区整体房价呈下降的趋势，但龙岗片区房价同比增长了5.77%。这跟前面提到的，龙岗片区的迅速发展有很大关系，看来深石首站布局龙岗，眼光还是不错的，值得期待。

文字 | 绵羊君

qy图片 | 吴雄潮

审核 | 懒虫

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