这些年，地王们过的还好吗？

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在微信群里得知松江新房中海九峯里又一次开盘后，我的心咯噔了一下，就想着，上次开盘时间是在去年8月份，一期是卖完了吗？

这个盘在当时也是地王盘啊，楼板价高达3万多/平，也不是这么好卖的。但不管怎样，这次开盘的确走亲民路线了，洋房3.5万/平的价格，想必会有更多购房者来买单了。

中海九峯里沙盘图

说实话，项目是好项目，如此低容积率在上海的新房市场也的确不多见，但上海的地王不好当啊，就像中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国在去年8月开2018年中业绩发布会时所说“现在政策处于多变期，谨慎投资很重要，宁愿错失一些机会，也不想投错几块地。”

显然中海不想当地王了，但这些年，上海真真实实出现了一些地王。

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还记得去年国庆节过后，新江湾城的融信世纪江湾迎来了它的首次开盘，我在朋友圈里看到一段视频，是一位购房者当听到自己被摇到号时，突然高兴的狂跳了起来，像个小孩子考试得了100分似的兴高采烈。

而在那头，融信在滴血，本来申请售价10万/平，被硬生生的降到了9.23万/平，看似房价很高是吗？要知道，当年（2016年7月底）融信拿到这幅土地时，平均楼面价达到了将近5.3万/平，扣除保障房、自持、社区服务医疗设施等，可售部分楼面价超过9万/平。

说实在的，就算给批到10万/平，融信本次开盘依旧亏本，更何况最终商品房价格与楼面价相当。

购房者当然开心了，买到的商品房竟然和地价相同，开发商真是在做慈善啊。

或许大家都知道，闽系房企一向激进，杠杆率高达300%、甚至400%都有，现金流是他们的命脉。

所以融信亏本卖房的本质，就是在快速回笼资金。

根据2018年报显示，融信中国2018年销售额1218亿元，净负债率105%，相较于2017年，杠杆率确实降了不少，但依旧属于行业中等水平。

而融信2018全年毛利为80.65亿元，还是赚钱的公司，但和上海的土地相比，就不足为奇了。就新江湾城这一幅宅地为例，占地面积不到4万方，总建面不到6万方，成交总额就达到了31.55亿元人民币，融信全年的利润也就是新江湾城两块半多一点的土地。

当时业内就感叹，融信世纪江湾要是没有后面的别墅产品，亏的连门都要找不到了。

如今融信世纪江湾的别墅即将面世，具体价格尚未出来，但有一点能够肯定，不会比9.23万/平低了。又等了大半年时间，融信或许看到了曙光。

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融信亏本甩卖，好歹能收回部分现金流，而上海还有一些地王们，至今还在苦苦等待。

据我了解，建发央玺早在2018年初就已结构封顶，当时就对外宣称即将开盘，这“即将开盘”了1年半的项目到现在还没有任何消息，倒是前不久，工地上“火”了一把，本来就要跃跃欲出又被按了回去。

我在前不久去看了这个上海北，或者叫做大宁北的地王，周边环境先不说，小区内部还是非常亮眼的，中式建筑，公寓楼里一层全部挑空设计，布置了各种游乐、会客场地，这要在大宁，品质比不上金茂府，也能比上静安府了。

怎奈，宝山区整体房价定在了5.5万/平的均价上，而建发央企当年豪郑了67.9亿拿下这幅宝山顾村宅地，楼面价就高达5.37万/平，要是再除去20%的不可售面积，楼面价妥妥6万+以上了。

房企苦的都没话要讲了，这个当年号称顾村要上8万+的地王，别说8万能批下来，现在就连6万的房价都不一定好批。

白白为周边区域，或者说整个宝山区抬轿子，一抬就是2年多，眼看着大华碧云天、中环国际公寓、上海长滩每每热销，不知道建发是个什么滋味。

退一步讲，即便是能够批到6万+，或者批到6.5万的价格，建发赚钱吗？还有它的合作房企中粮、首开能同意吗？

不过最近有消息，项目马上就要取证了，也算是终于迎来一丝希望吧。

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建发基本是上海地王的苦情代表了，但竟还有绝处逢生、另辟蹊径的地王，即大虹桥徐泾的中骏地王，名称是中骏天璟。

这个地王同样在2016年诞生，总价21亿元，楼面价达4.19万/平。

大虹桥附近的新房售价被卡在了5.8万/平已经一年有余了，只要是新楼盘，所有售价不超过5.8万这个天花板，何时能够突破谁也不清楚。

其实中骏在去年年底开过一个新盘中骏天珑项目，同样位于大虹桥徐泾板块，同样也是地王，楼板价要比中骏天璟还要高，达到了4.5万/平，小型社区，卖到现在也基本卖完了。只是这个盘，资金能是“正”的吗？

房企是不是心灰意冷我不知道，但最近得到的消息是，中骏天璟这个地王盘不对外出售了，改为全部自持。

群里也有很多客户想要了解这个项目，怎奈什么消息也没有，只能退而求其次前往17号线旁的万科天空之城和招商虹桥公馆了。

不光苦了地王，也苦了购房者啊。

上海的地王何止这些啊，那些贴着成本或亏损的地王们，每一个都能够讲出一堆的故事，但终究敌不过市场带来的冲击。

拿地时多激进，入市时就有多凄惨，真是成也地王，败也地王。

还在努力售卖的中粮新场地王、合景松江新城地王、金地祝桥地王、保利周浦地王，还有哪些现在都不见踪影的格力泗泾地王、奉发南桥地王、融信闸北地王们，愿你们一切安好。