“过去这些年，配套优质学校的学区房成交单价不断攀升，一般远高于同等条件的无学区房，然而这背后的风险却不得不引起注意，特别是到了现在这个阶段。”

01 学区房的实质

学位和学区房一直是有小孩的家庭较为沉重的一个担子，好的学校对应的学区房动辄高出普通住房50%的单价，价格甚至可以达到普通住房的200%、300%。

1978年1月，教育主管部门下发《关于办好一批重点中小学的试行方案》，该方案里提出：

“大中城市可在市和区两级举办重点学校。市办好一批重点中学，区、县可办好二三所重点中学，五六所重点小学。各省、自治区，可在省、地(市)、县三级举办重点学校。省和地(市)两级可各自办好一批重点中小学：县可办好二三所重点中学，五六所重点小学。当时还规定了20锁全国重点中学、重点小学。”

1986年，《义务教育法》中明确规定，就近入学。这无疑成为了后来的学区房现象的原始推力。待各地重点公办学校附近的住房可以进入市场流动之时，学区房的浪潮便正式汹涌而来。

数据显示，北京教育资源密集的西城、东城、海淀、朝阳四个区2018年学区房均价已经超过8.5w每平米，最拔尖的西城区均价超过12w每平。而最近在北京成交的一套学区房，30w每平米，总价360w，面积仅12平。

划重点：学区房所对应的的学位，本质上是政府分配的指标，是权力和政策计划、干预的产物，而学区房的价格高于普通住宅的那一部分是完全“寄生”在学位的价值（或者说有效性）上的。

02 背后的风险

既然学位是权力干预下分配的指标，那自然也会在权力的干预下消解或被掺水，而由于权力的极大不确定性，我们无法衡量对应学位的价值可持续期限，即无法把握学区房价值（或者说价格）的维持时间。

近年来各地不断出现的“重新划学区”、“学校整体搬迁”等事件，给高价学区房购买者大大增添了风险。对应的学位可能被划到另一个较差学校，手里的学区房价格可能直接腰斩，砸在手里。

目前，不少城市已出台“多校划片”的政策。即一个小区对应多所学校，可能不仅只是重点学校，还有差一档次的其他学校包含在内，入学时对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。而且各地还有新的招生考试政策推出：优质高中招生指标分配到初中，公办、民办高中按审批机关统一批准的招生计划、范围、标准和方式同步招生。这无疑使得以前的重点学校入学资格下降为一个随机抽选机会，使得学区房的风险大大增加。

结论：学位的有效性（价值）随时会因为政策的改变而产生难以估量的波动，因而学区房的价格也相应存在难以估量的波动风险。

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