2009年五一房展会（上海的房展会消逝多年，当年是上海市最热门的展会之一，各家地产项目争相参展。其实房展会毅然已成为一种文化，如果政府能出面进行下去，也算是上海城市建设的一张名片。停办多年，实为可惜！）。那时笔者还是《投资与理财》的一名小编，有幸参与策划组织了一场地产多空辩论赛。当时的地产网红可不是卢俊、小胖、一方一万和房观这几位80后自媒体大咖，那是下面几位50、60后的传统媒体时代大拿。
主持人
金岩石 国金证券首席经济学家, 哈佛大学商学院博士后，国际投资大师乔治•索罗斯关门弟子，国内多所著名EMBA学院讲座教授。
空方代表
顾海波 著名房地产研究评论专家
牛 刀 中国房地产行业独立评论家，中国博客营销理论首创者，任职过大报版面主编，深圳晚报副总经理，深圳特区报地产主编，分众传媒副总经理，TIPTOP传媒CEO,自创牛刀工作室，投身地产策划，网络营销，图书出版等，现居上海。
中立方
《中国房地产最新形势分析报告》
曹旭特 国金证券研究所 房地产行业分析师
多方代表
李战军 浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任、上海易居房地产研究院发展研究所所长，研究员
华 伟 复旦大学房地产研究中心副主任，金融研究院研究员
10年后的今天，李战军老师已经到了中国房地产协会，今天下午还将出席金隅地产在上海嘉定项目的发布会；华伟老师也是功成名就，现任华师大房地产系主任。
而顾海波、牛刀两位老师因为持续看空房价，近年来随着房地产的飙涨，也就很少发声，渐渐淡出媒体视野。
金岩石博士现在有些退隐江湖了，当年那个火呀，那时叶檀老师演讲一次才1万块，金博士已经是5万一场了，而且那段时间代替袁岳主持《头脑风暴》，一时风光无二。可谓是当年最火经济学家。演讲铿锵有力，思路清晰，膜拜粉丝众多，每场演讲，就是一场财经马杀鸡，房产大保健。
以下为当天辩论文字实录（内容很精彩，请耐心看完！！）
金岩石：过节了，大家关心的股市、房市来看，很多人都以为这两个市场是空途，实际上什么人适合炒股票呢，是买了房子的人。先买房，后买股，这是“彼得·林奇”（谐音）讲的话。于是在股市和房市当中永远有一个话题——多方、空方，任何世界都有两种截然不同的看法，希望大家能够有机会来分享各位大家一些最新的研判。今天我们国金证券研究所的曹旭特会给大家做一个汇报。另外请了几位高手：
一位是著名房地产研究评论专家顾海波先生;
最近更有名的牛刀，小试牛刀，刀刀见血，也是房地产行业的独立评论家，我第一次跟他见面，他很多观点引起了我们各方的关注，而且也引起了我们的思考;
李战军先生，浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任，同时是易居的发展研究所所长;
华伟，我们多次在电视上看到的，跟他在一起我感觉比较舒服，因为他比我更胖，他是复旦大学房地产研究中心副主任，金融研究院的研究员。我们的角度是差不多的，把房地产以金融品来看待政策和未来的走势。
今天虽然是台上、台下，但是大家都有参与的机会，我们作为一个座谈会的形式，因为临时安排，所以场地大了一些，大家不受约束地来交流观点，没有媒体，希望大家自由地发言。之前有一些主题发言让大家分享一下他们长期关注这个市场的最新研究成果。下面我们鼓掌请各位专家上台。
今天叫多空辩论会，这个题目是把台上的人逼上了一个死角，您先定义一下您现阶段了看多，还是看空;最近这一段房市的交流量明显上升，是真的，还是假的，是可持续，还是不可持续。我给大家划定一个时间，以今天为时点到今年年底是看多，还是看空，我们把时间点划得明确。我们先谈从今天到年底，如果你想谈明天的你再加一个说明，这样让大家讨论的时候在同一个平台上，发言的话请大家控制在10到15分钟，中间大家可以有针对性的交流。下面有请国金研究所的曹旭特给大家汇报一下。
金岩石：小曹实际上把我们市场上研究这个问题比较困惑的指标给大家做了一个澄清，做了一个铺垫。按照主持人的安排，虽然他们两个人未必认为他们是空方代表，至少他们对未来走势有一定的审慎，或者是有一些独到的分析，所以我们请顾海波，独立研究人士来讲一下他的观点。小阳春正在开始的时候，听一下他的声音，相信大家会有很大的收获。深圳的房市跟上海比有些什么最简单的差异。
顾海波：我抛砖引玉，首先多空双方有一个时间的界限。长期来讲房价应该有所上升，上升应该跟老百姓的收入相匹配，但是现在的房价跟老百姓的收入显然是不相匹配的，离开具体的时间、地点、人物来谈房价是没有意义的，稳定房价在某种意义上也是一个“伪命题”。现在我们的房价从中国80年代后期开始走过了20个年头，“房价年年涨、月月涨、天天涨”，我们感觉我们的房地产走势完全违背了客观经济规律，违背了我们中国的国情和民意的。总体上来讲我认为中国房地产已经绑架了中国的经济，尤其是绑架了广大中低收入者，包括我们在座的人，他犹如汶川的堰塞湖，高处不胜寒。
反观中国、反观世界经济，我感觉中国现在是内忧加外患，外患就是由美国次贷引发的世界金融风暴，内患就是生产过剩的经济危机，有些人牛奶太多倒在水里、有人没有奶喝，就象住房一样，有人房子住不了、投机盛行，更多的人是买不起房，10年之前那些贪官买一套房子也是自住，10之后贪官一抓出就是10套、20套，10年以后大量的房子涌动在二手房领域，现在二手房的比例和一手房的比例是5比1，我们住房不缺，土地也不缺，缺的是老百姓住房，总体上来讲我们中国楼市不能用一般的市场经济来诠释它，不能用简单的理论来诠释它，中国的楼市是一个明显的政策市、政府市、富人市，由于政府的不作为，由于保障住房的缺失，把老百姓被动地推向了整个赌场，所以中国的股市表现为大起大落，现在大落不起，楼市现在是大起不落，可能要若干年以后，中国的楼市是大起大落。
4月17日我在北京作了一个题为“房地产的过去、现在和未来”的报告，简单地用三个歌名来描述了一下中国房地产的发展轨迹，房地产的过去叫千年等一回，“人财物、产供销”所有要素都向房地产倾斜，这正是我们中国经济的软肋，房地产掩盖了我们中国经济内在的脆弱性和经济结构的低下，同时在我们现在来讲房地产，现是“让我欢喜让我忧”，房地产在创造繁荣的同时风险日益积聚。
未来是怎么样的，未来高处不胜寒，因为它没有我们老百姓的住宅，比如说1900万人口er大型的上海城市，98年开始房改，就向我们勾勒了廉租房、经济适用房和商品房在内的多层次住房体系，但忽悠了我们老百姓10年，整整10年，多层次的住宅体系始终没有建立，到06年底真正的实物廉租只有407套，08年徐汇区对实物廉租进行大力宣传，长枪加短炮，也只有区区20多套，实际上并没有真正启动，在这种情况下未来是怎么样的，未来是无言的结局。所以在这种情况下要提高警惕，保卫口袋。国际金融风暴对中国的经济的影响远没有显现出来，因为我们中国的经济这几年所谓虚假的繁荣是在美国经济比较泡沫化的程度下发展起来的，本身就应该调整的，一般性的房地产周期在10年，但是我们走了20年都没有回调，现在不是我们无能，是房地产势力太强大，地方政府、开发商、银行结成了利益铁三角，大家要多一份警惕。
08年最大的谎言是什么，股市暴跌70%，又好又快！17日我在北京演讲时把成思危老先生调侃了一下，在股市从6100点下跌之5000点时，成老先生说中国股市将呈慢牛发展，结果呢，暴跌，也是又好又坏，我又说对18日下午姚景源先生的发言很有信心，对中国的统计很有信心，保八没有问题，保九也没有问题，白天白讲，晚上瞎讲，统计小数偏一偏，全国人民都受骗。09天一季度上海的一手房成交同比下降2.8%，二手房成交同比下降8.9%,实际上是环比增长，时间也比较短，并不能说明问题。只是因为他一年多来憋得慌，利益集团大肆喧嚷。我们现在有很多假、大、空、套四话专家和四话领导，整个舆论和权力联姻，权利和金钱掌控了话语权。
我感觉到现在很大的问题在于地方政府。上海、北京、广州深圳是中国高房价的铁三角，深圳、广州房价率先一步下降，它是比较理想和理性的，现在广州的限价房遭遇了一个尴尬，广州的限价房把广州房价从11000拉到6500，老百姓来讲是一股暖流，是好的。所以在这当中体现了我们老百姓属于最低端的，领头羊让你进去，后面还有鞭子抽，这时候提高警惕，保证你的口袋，我感觉这是比较理想、好的方向。
同时，我看到要密切地看到政府的走势，因为现在北京去年开工的经济保障住房600万，今年开工700多万，08年是600万，09年是700万，上海是计划08年400万，09年计划400万，两个400万，但是在哪里还不知道，未来上海的楼市稳中微降，总体来说风险比较大，楼市的小阳春仅是个弱势反弹，很快就会过去。谢谢大家！
注：顾海波老师今天如果来谈这个问题，也是正确的。但他没想到上海的人口会从1900万增加到2400万。
金岩石：被绑架的人实际上都挺舒服的。所以我还是请战军从行业的角度来看。
李战军：今天房地产多空的争论在我看来已经打破了邓小平先生不争论的要求。现在形成了对立的两极。我个人认为随着我们国家实行社会主义市场经济、经济利益多元化必然导致立场、观点也形成了多元化，但是不管怎么样多元化，我个人认为我们都要尊重事实。今天说的一些话有过去的历史做验证，我们对今后的预测也有一些事实来表明，所以我个人谈一下我的观点。
在过去的几年当中我从来没有对上海市房地产市场的健康发展表示过怀疑。在房地产价格问题上我是一个多头看，到了今天我依然坚持这个看法。我认为上海房地产的健康发展是有一系列深厚原因的。我举几条来说一下。
第一，上海的住房制度改革在全国最新实行，又最为彻底。上海基本上不存在着福利房的分配，而今天比如说在山东省住进去的基本上是公务员，在北京各部依然存在福利分房，所以这种分房冲击着市场，而上海这个市场没有受到冲击。
第二个方面，上海市的二级市场和三级市场在全国是最好的，也就是说上海的新增商品房和二手商品房在全国联动得最好，以浦东新区为例，已经多年实现了二手房的交易，包括二手住宅交易大于新增一手房交易量，去年上海二手房和一手房总体上是平衡的。而北京有很多的央产房产，中央部门的房产，这些部门的房产流通到市场上有一些困难的。比如说外交部的房子、国防部的房子，总参、海军的房子很难把原来分给这些部门的房子来放到市场上来进行二手交易。由于二手房的交易量超过了一手房的交易量，因此上海这个市场上的价格和交易量总体上是由二手房来决定的，这比全国其他的地方要稳健多得多。
第三个方面，上海房地产市场是一个开放的市场。上海本地居民买房的数量大概占到商品房的70%到75%的水平，还有30%是境外人士和外地人士来买的。并不会因为你户口不在这里就不允许你在上海买房，上海是向全世界开放的！
第四个方面，上海的经济适用房相对较少，到现在也没有推出来，过去几年上海市主要是用重大工程配套用房，也就是说市政工程和商品房项目的动拆迁，售价比较低，持有者也只有持有5年以上才可以上市。
第五个原因，上海是一个老百姓消费商品住宅，也就是说购买商品住宅总体上非常理性的城市。并不因为有空头的存在，房价会大跌，因此等！大家都做出了政策的抉择，每当重大事件的时候上海市的老百姓都积极踊跃地购买，比如说明年上海世博会召开，在这样的情况下就像上海申办世博会成功一样，在种关键点上海市老百姓大胆入市，而入市的时候又量力而行，中心城市买不了我就买边远地区的，别墅买不了，就买小房型的。
第六个方面，上海的公积金已经达到了2千个亿，极大地扶植了上海市老百姓的购买能力。
第七，从汪市长开始，后面的江、朱都高度重视上海市老百姓的住房问题。大家可以回忆一下在上个世纪90年代，上海市对人均居住4平方米以下的家庭户实行谁家的孩子谁家抱，短短4、5年的时间解决了上海居住4平方米以上住房难的问题，把旧公房卖给上海市的老百姓，卖掉了的170、80万套，这个价钱非常低，大体上是用1万元、2万元买了一个当时市场价值8万元、20万元、30万元的房产，而现在这个房产在增值。上海市花在老百姓身上住房投资并没有推行市场商品化的道路，而放松了政府的责任，在这个方面上海市做得又是全国最好的！
大家说房价跌了，房价不稳定了，在过去的年月里上海的房价经受过两次考验，一个是去年10月份开始经历全球和全国的经济衰退，再一个是04年年底到05年年初，中央颁布了以上海为中心房地产市场组合权的严厉打压，在这种情况下上海市房地产的销售量并没有非常明显的下降！现在上海的房价涨还是不涨，怎么看？中心城区的房价依然上涨，过去上海商品房的供应量60%到70%是在中心城区，而今天60%到70%都是在外环线以外的区域，由于空间、地域的分布不一样。原来的市中心1万涨到了3万，原来郊区的房子3千涨到8千，但是一平均下来这个房价没有涨。（注：那年没买房，多么痛的领悟）
还有一个原因，我们现在的房子在上海有两块，一块是完全市场的商品房，一块叫重大工程配套用房，经济适用房，显示了上海市均价并没有增长多少，而实际上在专业研究当中，如果把政策保障撇开，完全看市场上的商品房，商品住宅是什么水平呢，我在这里给大家公布一个政府从来不公布的数据。这个报告就是政府内部的一个报告。去年卢湾区住宅，包括办公楼把经济适用房撇开，讲一下完全市场化的商品房，均价卢湾区是从07年12月份的29717元涨到了08年12月份的40600元。如果看卢湾区住宅商品房的交易，尽管去年交易量大幅度地萎缩，但是商品住宅07年12月底卢湾区是32453，08年12月底是67616，卢湾区完全市场上的商品住宅在去年涨了百分之百！交易均价，从3万块钱到6万！完全的商品房，包括办公室，包括商铺，包括住宅从近3万涨到了6万均价。
拿浦东新区来讲，撇开政策保障用房，浦东新区的商品住宅由07年12月底14286元到了08年12月底整个浦东新区商品住宅是18467，涨了30%！所以我在这里公开地讲，我在忽悠大家，忽悠什么，跟大家讲：坚信上海房地产明天市场更好！就是坚信上海房地产发展明天比今天更好！抓住机遇，只要你富裕的钱，买上海的房子是对付金融危机、对付金融股市大跌的最好办法！完了。
（注：不得不说，信战军，得永生。）
金岩石：现在是上海人的两个人争论，一个人告诉你要买房，一个告诉你要捂住口袋不看房。一个是官方的，一个是民间的。战军同志是官方的（画外音：有台下老百姓说，李战军是官方的，顾海波幽默地补充，是圈养的），另一方是野生的。两个上海人的争论很有意思，所以我们请一个非上海人——牛刀。牛刀的名声大家都知道，大家鼓掌，表示我们上海人对外地人的热情。
牛刀：各位上海的朋友，大家下午好！我刚刚从深圳过来，因为参加深圳今年的春交会。深圳的春交会是今年的房展会当中历史最悠久、时间最长、规模最大的展会！所以它叫中国房产第一展！我今天参加这个会议的时候，有观众问我：牛刀老师，你也看到了今年展会很多是土地、陶瓷这些展会，真正深圳本地房地产参展的项目只有12个，而万科经济、招商、中海…5大公司被深圳称为5朵金华的公司一个都没有参加，他说请您评价一下这个现象，我说这个现象看起来实际上很简单，就是这些大的开发商普遍对后市不看好！为什么不看好呢，它有它的道理，我们要明白这一点，所有的展会是为了竖品牌、竖形象，为什么后期项目推广做前期铺垫的。
很多上海的展会，包括北京的展会都说现场卖了多少多少楼，这是骗人的，要么前期做了一些工作，然后集中到展会来签约，要么是忽悠老百姓的。展会是为了后期的销售做一个前期的铺垫。这么多的公司他对后期的销售不来做铺垫，对这么有品牌的展会不来参加，说明他对后市的不看好。
第二个原因，是因为现在的开发商在市面上已经不怎么肯拿地了。在北京来讲，2009年的一季度，就是1、2、3，3个月土地成交下降了37%。均价下降得更多！开发商不拿地意味着后面的项目很难跟得上来。现在开发商在推广的楼盘也大多数是消化库存。也就是说是我们讲的去库存化。因为它积累的产品太多了！这些产品有的还适合现在，有的户型已经过时了，有的因为其他的原因已经是一种非常滞销的产品。这是我们看到的第二个现象。
第三个现象，最近国务院常务会议在调整产业资本金比例的时候把住房也放进去了。我们房地产的资金金比例一向是35%，但是这一次的国务院常务会议把这个比例降低了，我们看上去是增加开发商的流动性，实际上背后隐藏着一个重大的原因，就是开发商不肯再投入了，既然你开发商不肯投入，我政府就用货币的供改，用贷款资金的供改来撬动开发商的投入，为了保证后续的供应。从这个情况来看整个市场后面的预期是一个非常模糊的概念。它的走势是很不明朗的。后面我会讲一下为什么走势不明朗。
今天主持人金岩石老师把我们实际上推上了火山口上，一个是多，一个是空，看空的多人买了房子会把你骂得半死，也就是说你站在什么角度来谈都会损害一部分人的利益。但是我还是属于比较理性、比较客观地来看待这个市场。
我们看待中国的房价走势，看待上海的房价走势不要去站在我们已经过往的市场趋势上来看。我们现在面临的问题不仅仅是中国经济的问题，它实际上是一个全球经济的问题。大家也知道美国发生这些经济上的困难，我们把它主要的特征、表象总结为由房地产次贷危机引发的金融海啸，这是全球这一轮经济危机的典型特征，如果不把这个本质问题认识透，你在投资上、购买上肯定是要吃亏的。
现在还有一个是广深高速的老板，在广深高速新建的时候他用的是港元来投资，但是所有经过高深高速的汽车全部是人民币来给他钱，这里有一个问题，就是港元和人民币兑换的比例问题，当时107，现在差不多打平了，所以广深高速公路到现在为止没有赚钱，没有赚钱的原因到哪里去了，实际上就是汇率上面。所以货币上的问题也是我们必须要看明白的一个问题。
所有经济危机它表现了两个方面，看到的表现大家都知道投行的倒闭，我们鼎鼎有名的投资专家，大老板巴菲特先生损失125亿美金，我们纽约中央公园旁边的高级公寓租金一年跌了一半，上海新天地著名的豪宅，现在在建的楼盘均价7万5，但是租金跌得很厉害，跌了50%，原来8万人民币一个月，现在4万人民币一个月，现在汤臣一品是上海叫得最响的，当时最高的一个楼盘，汤臣一品最近6折卖楼还卖不动，北京一个最高级公寓，很多影视明星在那里买楼，去年7月份的时候均价是9万6，现在的均价是6万！这就是这一轮的金融海啸对我们财富阶层的冲击。
中国在这轮金融海啸当中表现另外一个特征，就是产能过剩的需求不足。比如说钢厂越产越亏，越亏的话中央政府越给你钱，只要你生产。他现在是亏的。我们的高速公路，在长三角是不能说的。在我们的西南，在我们的西北，在很多的三、四线城市的高速公路，整个很漂亮的高速公路，开车过去看到没有几辆车在跑，高速公路是过剩的，航空是过剩的。我们的南航，国家给他150亿，东航给了30亿来弥补它的亏损，产能过剩的亏损，机票卖得这么贵，燃油费这么高，还有机场建设费，这么多还有亏损，这个亏损是产能过剩的亏损，还有港口，港口去年是7万标项，但是最高年份才是6700标项。今年港口过剩程度会更大！你说国家还拿这么多钱去拉动GDP，它实际上就是一种浪费。所以我对中央政府今年拿大量的货币来救市是有看法的，我们要设法地把中国老百姓的整体消费水平提高，整体消费水平提高了，你在这一轮的经济危机当中才可以最早地复苏，才可以最快地接受调整。整体的消费水平没有提高，内需没有放大，你现在靠投资来拉动股市、拉动房市，拉动这些已经过剩的中央企业，这些都是没有用的，最后形成的是高级泡沫，是在老的泡沫下形成一种新的泡沫，最后对整个经济的打击致命的。所以要了解整个宏观经济的整个基本状态以后我们才能说我们以后的房价会怎么样来走。
从今年来说，第一季度北京、上海、深圳表现的是同一种表现，就是成交量放大。我是这么理解市场表现的。这里面有2008年压抑了一年的需求，因为2008年成交量大幅度萎缩，2007年房地产销售总收入是2.95个亿，2008年是2.4个亿，在宏观经济项目增长的情况下，我们的房地产销售总额是下降的，这是不对称的，只能说有一部分需求没有放大出来。雷曼兄弟破产的当天，国务院常务会议做出了刺激消费、刺激生产的消费以后，或者叫有支付能力的需求在半年当中已经得到了有效的释放。这就是我们看到市场的这么一个表象。
我们现在要看的是这种需求是不是可持续的，它现在的市场还有哪些问题。这些问题会影响中国房价怎么样一个走法。中国的房子是不是可以保值、升值，要把这些问题研究透。我可以告诉大家，中国的房地产业从整个产业来讲它的品牌已经被破坏殆尽，它的产业形象一塌糊涂，它已经成了全体中国人民的公敌！说起开发商没有一个不恨的，为什么呢，腐败！官商勾结，掠夺了全体中国人民的财富！
牛刀：任何的产业都必须要有阵营，企业的阵营，你在房地产当中找到企业的阵营吗，找不到。从这个产业来讲，王石在2007年就提醒大家中国的房子只能使命最长寿命是20年到30，而我们中国人很多人买的房子是70年的寿命，而开发商不给你保证70年的使用寿命，到了30年、40年墙面开裂、倒塌，各式各样的问题都出现了，开发商偷工减料，就是为了赚钱，牟取暴利而造成的。这个说明中国的房地产是不可能保值的，只能使用20年到30年，腐败造成的。成思危副委员长做了一个调查，在中国房价当中30%很大一部分是灰色收入。最近的苏州副市长、杭州副市长为什么相继入狱，因为在土地当中牟取暴利，从中牟利啊。（注：房子质量差这点说的很对，只是牛刀老师没想到，房子没建好就开始塌了。）
第二个，是在容积率上。很多城市把容积率甚至改为3个容积率，4个容积率，最后生产出来的产品要比他拿到的土地要多出1倍、两倍。
第三个，验收。现在没有开发商不偷面积的，这一点在上海和深圳表现得最普遍！把房产管理局的人买通了，在验收的时候就这样过去了。这三大是支撑房地产行业的腐败。
第二个，可以说没有哪一个城市没有欺诈行为。过去假按揭只是表现在房地产开发商上，他的资金有问题，做一个假按揭骗取一些钱出来。现在你们看到的相关报道，我们的假按揭是什么状况呢，是形成房地产行业的产业链，不仅仅是开发商做假按揭来骗取银行贷款，同时中介公司，甚至一些策划公司都搞假按揭同样来骗取银行贷款。上海每天成交的1千多套房子当中，我算了一下，大概不会少于20%，大概不会少于200是假的。
中国人很多，只要你给钱，全部都到售楼处去，在北京50元一天请一个老太太到售楼处处，中国人很多，但是把每去的人都当成钢性需求，可能吗？在西方的经济学概念当中，根本就没有刚性需求这四个字，这都是中国开发商杜撰出来忽悠老百姓的。西方经济学叫什么呢？较“可未发生需求”，也就是说这个需求是没有发生的，这是科学的。你说刚性需求，只是把这些人来看一看，把一些大学毕业生，农民工，还没有城市化的农民全部当成刚性需求，这可能吗？这才是中国房地产最大的忽悠！
（注：十年媳妇熬成婆，五年社保就买房。农民工都买房了。）
金岩石：华伟，你看一下啊，咱们是在学院里来研究问题，您自己说5分钟，然后针对他们的话再来说一点。3万涨到6万，我听了都震撼，但是我房子挂着都卖不出去，所以哪一个是真，哪一个是假。所以把几个数字稍微评论评论，然后再借机发表您的高见。15分钟。
华伟：各位朋友！非常高兴，跟我们的战军、牛刀、海波都是老朋友了。我们想以专业知识来帮助大家决策。一方面帮助大家通过房地产腐败面的深恶痛觉来发泄情绪，另外一个该出手时就出手。
从我的身份不允许我作为一个道德经济学家，道德感情上应该怎么样的事我可以考虑，因为道德中我也是一个需要买房的新上海人，但是我是一个房地产的专业学者，是一个专业人，什么叫专业人员，不能开车的司机不是司机。所以专业人员一定要把真实的情况给大家反映出来，并不因为是教授、学者就一定是专家，像兽医绝对不可能给你们看病，所以我们先交流真实的情况，然后再来判断一下今后的发展。
我认为上海的房地产市场，也就是说即将要消费的产品正处于一个结构性、价格迸发的前夜。为什么看到假房价说涨的时候没涨，说跌的时候又涨了。2006年我买了江湾城的房子1万块，2007年9块钱。（注：此处应该有掌声，华伟老师太厉害了。新江湾都8-10万了！）
再来看一下投资业绩，很多人梦想到徐家汇去，我是上海人，我要住在徐家汇，现在徐家汇三个镇可以跟豪宅划等号吗，想到新天地，想到汤臣一品，说到豪宅，对不起徐家汇离我们远去了，甚至是静安寺也离我们远去了。我们希望不希望今后的物质上更富裕，希望不希望今天的选择更成功，如果是希望的话，我们一定要明白知其然更要知其所以然。所以我很愿意跟大家奉献我的学识，我希望今天的房地产市场处于一个价格迸发的前夜。
去年10月份，全国楼市一片黑的时候我说过了春节上海率先起步，结果2月份上海的成交量起来了，起来的时候很多人说跟兔子的尾巴一样不长久，我没问题，接着看后面的成交量更大，今天是5月3号，我们回首2月份、3月份，4月份发现已经不是兔子尾巴，变成了尾大不掉，而且成交量屡创新高。
我们牛刀兄弟讲了20%可能有泡沫，没问题，还剩下80%，1800套，各位朋友们，难道不说明上海房地产市场新的需求力度吗。我反对用名词来忽悠大家，讲一个名词大家弄不明白，这个不叫专家，专家是讲出一个结论、科学客观，并且为广大的消费者、投资者拿来用，我不用讲理论，大家听我的观点知道如何去实践的话，你们明天的把握会大一点。
家庭怎么样和谐，当两年前该买股的时候去买房，如果上天再给我们一个机会，我们一定会在6千点把现金变成股票，这种好事不重来，但是这样的机遇仍然常在，如何常在，我认为我们就坐在火箭点火的平台上。
为什么结构性的房价上涨呢，因为上海人有人民广场，还有金山和奉贤，哪些板块最可以崛起，哪些板块正在消沉，我们关心的是明年、后年能不能获得150万、2百万的回报，至少不能比股票差，我们房地产的土地是严重存在于一个大大的忽悠，我们用判断方法来判断房价的指数，实际上房价非常简单，如果一天只成交一套叫汤臣一品，上海的房价到月亮上，均价13万，如果一天只成交一套，均价可能只有3、5千，这样统计均价是没有意义的，只是一个噱头，如果是背后的实质没有把握好，就是得不到科学的结论。
我的观点出来了以后，我希望对这个现象做一个总结。总结在哪呢，我认为我的判断是正确的。第二个，我认为我的判断是科学的。第三个，我认为听不听我的判断并不重要，关键是同意不同意我判断的依据，然后用时间来做一个检验。我认为中国的房地产有很多的误区，比如说我们敬爱的王石先生品牌很响，但是大家解恨的时候方向错了，因为他讲真话的时候你们不相信，他讲假话的时候大家都相信了！他说楼市到拐点了，结果房价涨了，大家相信，他说中国的房子只能用30年到40年，这个真话你们都知道，但是你们不相信，这是一个虚伪的惯性，中国的房子不需要用70年，因为我们投资的回报根本不等70年，如果是房子垮了在中华人民共和国建设部，还有相关的机构。没有通过竣工验收的工程就不是房地产，所以房地产卖给大家的时候肯定有一个章，叫做竣工验收章，通过竣工验收章官方指定的专业机构，水电煤建筑质量都是合规、合法。如果他收了开发商的贿赂你抓他，冤有头债有主。几年前平改坡推倒重来，这几年已经买过房的朋友，不需要70年，每拆迁一次比卖房合算。这句话虽然不好听。所以我们来判断是非常明确的，北京和上海的小区别，北京外环以内只有6百平方米不到，而北京4环到5环存在的人口到1千万，北京的政策上海行不通，北京是按面积算，拆你旧房按新房算行吗，上海走不通，小小一个亭子间，拆出户口一大圈，这个用不着我来延伸了。北京可以在1千多平方多米里找到新北京人的家园，而现在上海内环以内的6百平方公里可以宣布大家已经饱和，建筑量饱和，人口饱和，城市空间基本饱和。所以基本上用5到6年的时间以后想到内换以内买新房意义不大，所以上海的房价涨得最快捂也捂不住，像小孩到了青春期以后雨后春笋，但是到雨后春笋的时候也不要太着急，哪怕涨上了天，成交均价也会跌下来。
巴黎的房价旧房的二手房价格高，什么房价便宜啊，郊区的，远郊可能还有一些小地区允许造新房，一个完全城市化的国家和地区，跟我们国家一个正在进行城市化的国家和地区的投资和消费、方向和理念是完全不一样的。如果不把这个差别搞清楚，大家会掉到天地的陷井里。
你敢去美国炒股吗？很简单你不是美国的国民，要交每年5%到8的物业费，美国的物业费不是按照成交价格算的，是按照评估价格算的，你们有钱吗，买1百万的别墅，在美国纽约没问题，一周年州政府会寄一个单子给你，恭喜你，某某先生，你的房子已经评估达到3百万美元，需要缴纳财产税，这时候你惨了，交到你儿子、孙子一直交下去，所以中国买房子只交物业费，不交钱，而发达国家买房就是交钱的开始，所以中国的房子只存在购买和按揭的环节，而美国是保有和税率、税收，因为各位没有美国的国籍，也不是美国的国民，所以享受不到美国的税收优惠政策。最后赔上大家的钱，你的心情不好，你的家庭不和谐，你的健康受到影响，这样都不开心，我们都希望您快乐，希望您赚钱，您不快乐，我们能快乐吗？
所以我们对未来要有一个判断，希望大家对我的判断能够得益。上海的房子可能有涨有跌，大涨小跌。上海不同的区域有的涨得快，有的涨慢，所以权益消费值得去消费。没有房的人一定要买房叫刚性，上海、北京、广州，上海实际上没有人在大街上流浪的，他们都住在房子里，他们的问题是有没有住的问题，而不是住得好不好的问题。所以没有房地产市场的繁荣就不会有地方财政的宽松，也不会有住房的真正改良和得益，所以最终羊毛出在羊身上，靠的房地产行业。
上海的城市内部空间极其有限，上海的产业结构吸引的是国际金融中心和国际航运中心，吸引的是服务一流的金融、技术、管理和服务人才，这样一个卓越的产业结构意味着年轻人有着充分的就业岗位。这些人越来越多，水涨船高，没有一个人愿意住在奉贤，很多人都希望住在汤臣一品，很多人到上海的梦想不是到上海成为农民，是想成为光宗耀祖的人。所以总有人失败，更有人成功，成功者一定在上海买房置业。
我们可以分成三大块：上海的需求不叫刚性需求，叫连续稳定增长对重点区域的升级置换需求。美国和中国有什么不一样呢？万恶美国现在搞福利社会，贫穷的中国每年给3千和1万块钱给了一套房，叫旧公房。当时有45%到50的上海市民获得了一套旧公房。所以大家发现了没有，当年几乎没掏钱的东西，今年卖掉以后，复旦周围70平米单价可以卖到1万6、7千，租出去一个月2千多，一年收2、3万租金，一瞬间手上多了上百万的现金，上海的原住民，这些人肯定不属于中低收入家庭。为什么贫穷、落后的四川、德阳地区2千块的房子卖不掉，上海北京1万、2元的房子卖得火热，为什么房价越高卖得越快呢，因为原住民是主体，他们差距收入，老公房和商品房的差价需要它来提供收入。新房子、老房子、郊区房子涨得更凶，内环以内总价低于245万，单价可以做到3万到4万9，我们的买卖不需要交税，只需要交中介的佣金，马上就可以变成真金和白银。
像华伟这样毕业以后留下来的学生，每年大概有13万到25万，他们现在已经有了上海的户口。当年在商品房价格有限的情况下，一咬牙、再跺脚买了，2000年的房子现在可以卖2万，我没有得到老公房的住房补贴，但是现在仍然可以得到次新房，，或者是二手商品房，这样现金在我手上再去买2套、3套，还上按揭，再去孝顺我们的父母，因为孝顺老人一定给买上。
金岩石：华伟，现在进入战斗阶段。海波您现在是弱势群体。战军是小阳春，到华伟这里就变成了火箭发射器了。所以你要是不让他买房，他既赶不上春天，也坐不上火箭，这个日子就难过了。
顾海波：过去叫千年等一回，这已经是过去式，这个是政府系列的，他只能假大空套，唱同一首歌，唱得还不和谐。金老师在这里，我们是一个理性的，现在成为了地下工作者，因为假大空套，什么叫主流，我认为主流是民意，是规律，规律总要时间来检验。香港的地少不少？它的房价在一年内暴跌70%，到现在都没有缓过来，这个是相对的，离开了时间、地点、人物无意义，所谓现在我感觉得到上海很明显的，我不同意李战军的说法，我认为上海的政策是典型的两托（拖）政策，一为托市，半夜鸡叫，托市政策半夜可以出来，所谓的营业税，营业税是营业的，你不营业拿来营业税啊，什么房子5年以后要抛掉，什么房子两年抛掉，有钱人，降低营业税明显是富人政策，上海是一个富人的市场，另外，“购房退税”、“购房入户”、“放松房贷”、“降低税费”以及取消经济适用房和90/70工程的呼叫都明显是“托市行为。另一个是“拖市”，就是拖延保障住房的上市时间，到现在为止经济适用房的对象都未界定。要考量政府站在哪一方面，我很欣赏吴敬琏老先生的一句话：脚站在人民中间，嘴巴对着领袖的耳朵。我们地方政府官员和两会代表为什么对在高房价躲猫猫？温家宝答06年在答两会记者提问的时候说，有四个问题，房价问题、医疗问题、教育问题，安全问题，他最感痛心的问题，假如我参加两会，过了三年我很想再问家宝总理，过了3年还痛心吗？为什么中国楼市价格越调越高？所以现在的楼市非常危险，刚才牛刀讲了“小阳春”有20%水份，我想可能还不止这一点，我们的网上房地产变成最大欺骗的道具，什么叫成交，成交不是预订，也不是签约，真正的成交是登记，因为签约和预定完全可以是开发商单方面杜撰，所以才有居高不下的退房率。
像世界经济007，美国经济负增长2%到3，它照样能够运行，我们当年在镕基总理的时候GDP七上八下、忐忑不安，现在是九上十下，9%增长太冷，10%增长太热，中国经济在走钢丝，很危险。中国未来的调控空间将愈加狭窄，中国除了买房还是买房，除了买房还有什么产业，我们现在对外整个出口40%主要出口是美国，20%是墨西哥，这两大城市又遭遇了猪流感，未来整个国际的消费倾向改变是对中国经济未来的制造业，上海变成暴发户的乐园和投资的热土。长期以来引发一系列的社会问题，房地产在当今已经远远不是一个住房的问题，而不是一个经济问题、社会问题、政策问题。所以在这个问题上高处不胜寒，我重复一下，我们中国的传统文化博大精深，我们中国的功夫高级意念是调心，在整个世界经济下滑的时候，中国内忧外患，一动不如一静，观望是最佳选择，上海楼市最佳入市机会可能在2年后。（掌声）。
金岩石：说什么的都有人鼓掌，也不知道是真鼓，还是假鼓。我下面进行一个市场测试。经过海波情绪激动的演讲之后，比较支持华伟的举手，支持战军和华伟现在举手，支持顾海波的举手，语言的力量，所以你们两位必须要拿出你们的能力来说服大家！现在该你了。因为大家不支持你。你现在怎么办呢？
李战军：我仿佛看到了上世纪90年代列宁在底特律发言时的情景，他的观点、形象代表了草根阶层，我非常尊重他，跟他认识了十多年，他从来没有转变过自己的观点。
我觉得他的观点对于老百姓富裕起来，跟搞城市建设、搞城市管理这些观点是不合适宜的，他的观点适合于改朝换代的观点。我的观点到现在还是坚持我的一个想法。你们可以不举手同意我的观点，我们可以共同等待1年、2年，在过去20年当中我的判断没有输过一次！
金岩石：鼓掌！
李战军：这是金老师要的，不是李战军要的。但是我讲的实话，至少是我心中得出的观点，我不强加于人，但是在上海这个城市，买股票、买房子是我们一般老百姓改变自己命运，改变自己下一代命运不可多得的机会。
这1、2年我在过着上山下乡40年的日子。40年前我到黑龙江，我也曾经跟你们一样被社会边缘化边缘到黑龙江边上，我找不到自己的理想和前途。我19岁离开上海，38岁回来，空空如也，但是这个城市吸引大家的是只要你努力工作就会有机会，你只要抓住机会就可以改变自己的命运！我们不能够把自己的命运摆在对富人的职责上，对开发商的批评上，对待政府各种不满要求上。
讲了政府是两拖，一个是托市、一个是拖延，我承认他讲的很多事情，牛刀先生讲的很多事情。但是缺点不是我们这个城市的重点，如果我们今天自己还没有改变自己的命运，听我的话能够改变！
金岩石：我们如果再休息，再举一次手立刻就变了。牛刀虽然倾向看空，但是你看一下啊，牛刀至少两套房子，深圳有、上海有、北京也有，所以他肯定不是穷人，但是他代表的是另外一个观点。所以你听了他们两个上海人的辩论以后，牛刀有什么可以修正一下的，你自己随意。
牛刀：其实我刚才还没有说完就被主持人给请下去了，后来又听了华伟老师，战军所长讲的观点。我最怕老师，因为老师天天在上课，天天给学生讲，讲的话滴水不漏，但是你不能去琢磨，不能去想，一想这个问题就大了。
2007年的7月份，北京大学教授徐滇庆先生到深圳，到深圳讲了两个观点，一个是观点是深圳房价2万块钱一点也不贵，还有一个观点深圳房价要跟香港看齐。我反驳他，因为他很能讲，老师都很能讲，我说不可能，我把人均GDP来做一个对比，我说服不了他，他也说服不了我，结果我们两个人没办法，我们说打一个赌，到底房价是跌还是涨，以7月11号的成交均价为主，那天深圳市15145成交均价，然后看2008年7月11号，一年以后我们再来看待一下这个趋势的发展，徐滇庆教授从此不说话了！牛刀从此扬名天下。（今天来看，牛刀老师是封刀了.）
看一下华伟老师，他的高明之处就是偷换概念。我们刚刚讲了一个问题，就是现在房子达不到70年，但是华伟说到了30年就能拆迁，这是完全两个不同的概念，拆迁是政府行为，你的建筑质量达不到30年是开发商的偷工减料，不顾质量，损害了买房人的利益。因为30年以后建筑质量发生的问题你再找开发商的时候找不着了，你只能自己花钱来弥补，如果是发生垮塌事件，发生人命事件开发商也不承担任何的责任！为什么这样，这是中国的住宅开发体制造成，中国的腐败造成的，因为你在验收上把不合格的产品当成合格的产品来交付给我们的消费者。当然了，这是华伟老师的高明之处，我只是小地点一下。
金岩石：你要赌就赌近的，就赌到年底。
李战军：我们主持人金岩石老师在今天下午就提出了多空辩论的限定，也就是说今年的12月30号之前这个楼市的发展。如果是超过了这一年你可以申明。刚才战军所长和华伟老师讲得最多的是长期的趋势。经济是这样的，牛长、熊短，这是经济的发展规律，成长过程、繁荣的时期很长，在调整衰弱、衰弱调整的周期相对来说短一点。这是一个经济性的规律。
中国的经济已经连续增长了十多年，而且我们两位数以上的增长连续了7年，发展速度在全球都是找不着的。所以这种发展已经是非常快！我想请教大家一下有没有哪一次，哪一个国家的经济危机是考虑大量的印刷钞票来解决的？经济危机反映的是经济深层次矛盾，反映的是结构性矛盾，反映了市场供求不平衡的矛盾，这是一个集中的反映！但是我们中国，抛开市场上所有这些东西的反映来印钞票。
我们2008年12月份末央行的M2余额是41万亿，我们人大两会规定M2的增长速度不能超过17%，先生们，女士们，这是中国最高汇率向中国人民郑重承诺的汇率，没有币值的稳定你们的财富谁也不能保证缩水不缩水，但是我们在今年的3月末，我们的M2余额突破了53万亿，我们的M2增长速度是25.3%，我试问一下中国政府对中国人民的庄严承诺还算不算数，我们是为了全体中国人民的财富得到增值、升值的保证，还是我们看到大家的财富全部缩水，这才是一个关系到国际民生的问题。
从这个问题来看在很多的经济学家的一再呼吁下，最近一系列观点中可以看出央行在加印钞票的问题上已经在纠错。从目前的情况来看截止到4月30号5大银行新增贷款大概是4千来亿，因为整个数据还没有出来，根据我们对贷款新增额规律的评估，整个贷款应该不会超过4千7百亿，这是一个什么信号呢，这个信号是说未来的8个月当中，中国人民币的新增速度会大幅降低。贷款新增额会大量减少，这个信号同时告诉大家，1、2、3、4月份的小阳春彻底结束了，中国楼市将面临一个大幅度的调整！成交量会进一步地萎缩，也就是说在今年的3、4月份小阳春当中，进入中国楼市的这些买家全部要以泪水来作别小阳春。
金岩石：华伟，他已经给你下注了，大家要看泪水了，您觉得这个泪水是笑得流泪，还是哭得流泪。
华伟：各位，我已经笑得热泪盈眶了，因为牛刀兄弟已经加入了多方阵营。什么叫人民币结算呢，就是跟越南人做生意不付美元，给人民币，以后拿真银白银换来我们的人民币。所以我非常尊重我们牛刀朋友，也尊重我们的讨论。
什么叫破产，在中国你进了殡仪馆再进火葬场，这才叫火化，但是破产保护不等于破产，进医院不等于追悼会。房地产市场不是农村的事，是70个大中城市的事，不是每个城市都拥有上海这样的基础，我们的判断是这样的前提，中央政府前三个月把贷款额度已经用光了，现在想踩刹车，但是已经严重超速了，所以即使你踩刹车也不能踩到底。
什么叫贷款，贷款就是钱，钱是一张纸，纸可以买东西，买什么，你们买鞋子，买袜子，买大米，买西瓜，你们不缺吃、不缺穿，你们需要钱生钱，那如何让钱生钱，渠道太狭窄了，必须投资。存银行负利，还会降息，赚钱买车，今天买宝马，过五年买一个桑塔纳，今天把买宝马的钱去买房子，明天买5辆宝马。但是不能把所有的鸡蛋放在一个篮子里，所以股市、房市相得益彰。我认为长期投资不行，只要在中短期里做一下，你的花费都有了来源。
世博会花钱吗，花钱，财政上没花钱，通过政府公司投的最重要平衡回来，最后从哪里回来，上海每年的地铁建设，这笔钱一定得花，不花世博会如何开啊，当你家门口通了绿地，你是不是水涨船高呢，未来的土地价格也涨了，所以面粉价格在节节攀升，面包的涨价也为期不远了，今天的面粉涨一倍，明天的面包会跌价吗？不会。
碰撞说明了一个道理，不能形而上学，不能拿理论套实践，不能拿美国套中国，所以上海、广州、深圳、北京，我们认为是有投资机遇的，尤其是上海的楼市多空讨论，我们的结论是上海楼市处于一个结构性价值迸发的前夜，希望大家坐上上海的快车，赚上这一票以后再把股票多买一点，所以我讲的观点我们投资联动，希望大家从中产阶级变成大家嘴上不说的，心里想做的万恶的资产阶级，以后靠养老金可以目前支付大家理想的晚年吗，现在每月2百块钱，25年以后你每个月给我5千块钱我都谢谢你，那时候可能早上一碗粥就卖3千5。(注：这点华伟老师失策了，这十年股市是啥熊样！）
金岩石：谢谢！我相信大家可能会忽视他们讨论背后讨论的东西，中国的货币政策今天所发出的货币量在明天是否会带来恶性膨胀，对于恶性膨胀的威胁，作为老百姓你是否还有其他的抗膨胀的选择，这是我们每一个市民真正应该考虑问题。在讨论当中涉及一些数字，我相信大家都有困惑，包括我都有困惑，希望把这些数字给大家做一个点评，请大家鼓掌，请曹旭特先生来做点评。
牛刀：感谢这位朋友！谈局部、谈各行已经有很多比较明显的例子，我觉得大家要打开思路。上海在中国来讲尽管是比较重要的城市，但是我们千万不要忘记了我们是在同一种产业政策、同一种货币政策下的市场！它的供求关系格局没有改变，货币政策是一样的，它的产业政策也是一样的。那么只有在中国大的经济环境下我们来看待上海，这样才会有价值、有意义。
央行新增货币的速度一季度太快了，4月份才踩刹车，全球经济危机影响到了上海的高端住宅。我告诉大家一个数字，全球财富缩水了50万亿美元，在香港有120万投资人平均，每个人总资产缩水1千万，在上海的全球大的公司中，原来支撑上海豪宅市场的主要购买力已经消失殆尽了。
3、4月份的小阳春我们在成交上可以看到一个明显结构上的变化，中小户型住宅、普通住宅占多数，在上海4月份以后，5月1号以后的市场当中我也表述了我的观点，它的成交将会大幅萎缩。它在6月份将会有一个退房的高潮期。北京是4月份，上海是6月份。在成交萎缩的基础上上海房价在今年处于一个底部调整的状态，今年不可能上涨！
金岩：也就是说不管货币政策是否有收缩，上海作为大上海建设在未来可以预见的两年之内仍然会保持资金净流入。前一段房地产低迷，从供求的角度上来看，牛刀、顾总回答一下未来房地产供求到底是怎么样的结构。
顾海波：我们的楼市现在在做游戏，击鼓传花，投资客买房是为了赚差价，最后一棒在哪里？风险很大，刚才讲了世博会也好，我认为利好已提前透支。我感觉我们的一、二手房流通比1比5，我们现在上海平均每年正常的时候应该是2千万新房，也就是说你后面二手房在一个亿左右，有的甚至更多，还不止，我们很多房子在流通领域，关键是政府要托市，比如说不收房产交易所得税，个人所得税法规定，任何财产的转移增值部分都要征收20%的税，为什么我们不跟国际接轨，一定要考量我们政府的价值取向问题。放纵投机这也是一个高房价原因之一，假如不托市，如果保障住房完善，如果打击房产投机，房价必然理性回归。
上海政府首先是上海人民的政府。我想中国，9亿农民不富，中国不富，上海下岗工人的房子没有住好，房地产的问题就没有解决好。人人享有适当的住宅是联合国人居宣言的基本要旨，也是各国政府的责任。现在贪官有几十套房子，所以你们这些都是羊群，羊很善良，有从众心理，前面有人赶你进去，后面有人鞭子抽着你，很容易高位被套。供应量不少，很多在流通领域。股市从6千点进去，1千点抛出来，现在很多都在博弈，所以我提醒大家，中国的房地产的确是比较好的保值东西，但是问题要看在什么点位，什么时候，这时候要把握好，你有房住比好一点，置换也是比较好的房市，但是你博一下要看清楚。我们现在是不差钱的，拉动的是铁公鸡，90%是铁公鸡，最后老百姓一年以后有没有收入，没有，现在下岗工人数不清，包括对实体经济和大学生就业的影响远远没有显现出来。30年我国的收入两极分化严重，我们中国从一个最平均的、最公平的国家变成一个最不公平的国家，只有一个国家的人员结构呈橄榄型的，那么经济和消费才能可持续发展，现在我国的人员结构优如东方明珠，大球顶小珠，底座大珠是9亿农民和广大下岗工人，顶部小珠是少数官僚权贵阶层，中间细干是被大起大落股市和大起不落楼市快消灭的所谓中产阶级，是个严重畸形的结构。中国不高兴可以，可以耍耍小孩子的脾气，你必须要有实力，现在我们人与自然不和谐，人与社会不和谐。
我有几个统计数据讲一下，启动你的思维，脑力激荡一下。我们00年到08年的土地消耗的量仅仅只有60%，也就是说我们的土地说囤房囤地现象严重，法律说土地闲置两年以内要收回。流通领域的房产很多，因此，根本不缺房、不缺地，关键是要看你政府是什么政策，假如增收20%的所得税看一下房价会下来吗，还有所谓的物业税，遗产税，假如保障住房大量上市呢？深圳的现在估计就是上海的明天和后天。
你看一下现在开发商同比增加一倍，有的专家也要赚钱啊，利益集团也要换钱，我们现在囤地、囤房现象很严重，我所在的区域就是由于它的存量房屋已经到了预售的两倍，然后再博弈。13万一平方米的汤臣一品，至今也就卖几套房屋，严格意义上来讲都是空置房，都在博弈，中国房地产缺的是保障住房和小户型房屋。但房地产势力都反对经济适用房和90/70小户型，你想一下看，到市场上看一下，同样一个小区，三房两厅的房价就是比两房一厅要便宜，现在买房的大多是穷人啊，也说明中央政府的政策正在起作用，要坚持。上海的房地产虽然在涨，但是唯一成交量涨的是住宅，办公楼、商场的价格和租金都在下降，我们的甲级写字楼租金在下降，退租率在提高，退租率较高、是整层地退租，住宅市场为什么会涨，因为有太多的羊，富人容易拔高出货，老百姓容易被忽悠，还是小心一点为好。相反办公楼和商业物业，大家都是狼，都比较精，谁也不是省油的灯，谢谢大家！
金岩石：今天现场搜集了150个人的调查问卷样本，现在有效样本是138个人。问卷当中的题目请现场的人来猜一猜问卷会是怎么样的结果。第一个问题09年对上海楼市的看法看涨还是看跌，这两个问题想问一下华伟和李主任，你们认为看跌的占多大比例，看涨的占多大比例。你们来调整一下，纠正一下，或者是平衡一下你们跟市场的差距。
李战军：我觉得现场更多的掌声是给牛刀先生的，给我的比较少。我认为我哪怕在这个会场上占到1%的比例我还是坚持我个人的观点。
顾海波：我补充一下，总体这个市场是一个狼性的制度，楼市是大起不落、股市大起大落都是对老百姓财产的掠夺，09年股市也好、楼市也好，是鸡肋行情，股市或许有小机会，因为它暴跌了70%，楼市即便是涨，空间不大，那也休息一下，09年是休息和学习的好机会。
金岩石：当一个市场你进场的时候看跌是56.5%的时候，投资购房的欲望是偏低的，说明这个市场小阳春可能支持还不是投资性购房需求，而是憋急了自住的，或者是换房的。
李战军：在我的学术观点当中我是这么认为的，只要是你拿钱到市场上买商品房，无论是用于自住的，还是给父母亲的，或者倒手转卖的都是投资行为，因为你是拿人民币来跟开发商签协议，是用钱换房子，这个过程就是一个投资行为，投资行为完了以后，当你拿到钥匙、拿到房子以后，你是自住，还是转租，或者还是给子女，其他的行为是使用价值的第二层次，所以我不同意这种划分，即便自己住的，即便是给自己父母亲的，只要你是拿人民币到商品房市场上买商品房，第一个行为首先是投资行为，所以我不同意这种划分，当然了，这是一种学术理论上的认识。
金岩石：各位，“五一”节以后大家又回到正常的生活中了，恭喜发财、身体健康！谢谢大家。（结束）
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