上海某地王开盘称"一房难求" 一个月后签约率“亮”了……

2016年，向来喜欢低价拿地的碧桂园竟然在青浦高价拿了一块“地王”。

或是为了保守起见，碧桂园选择了再次和东原合作，共同出资拿地。

据了解，当日，该区域共有三幅相邻的地块同时公开出让，碧桂园东原更是同时参与了三场竞拍。

遗憾的是，碧桂园东原联合体与前两宗地块37-02地块和36-01地块均无缘。

止步地王争夺赛后，碧桂园东原联合体再战35-04地块，最终以14.12亿元竞得该地块，溢价率101%，成交楼面价30107元/平，也成为碧桂园在上海拿地单价最高的项目。

现场消息显示，共计18家房企报名上述地块，分别为保利地产、融创、葛洲坝、融信、中洲、浙江宝业、大发、碧桂园&东原、首创、永同昌、融侨、新城、合景泰富、中骏、旭辉、金地、中南、同济。

漫长又艰辛的地王之路

高价拿地，成为地王，得“名”；土地迅速开发，楼盘变现，获“利”，这几乎是每一个地王想要的结局—“名利双收”。

然而，并不是每一个地王都好“命”，尤其是2016年上海的地王，风光拿地得到“名”之后，却遇到政府限价。

东原碧桂园就是其中之一。虽然拿地四个月之后，设计方案就已在青浦规土局站上公示，但是直到2017年9月才传出动工的消息，这与碧桂园一向引以为豪的“高周转”大径相庭。

（图：来源于网络 碧桂园文件中的高周转匹配奖罚措施）

或许，忍痛抛弃“高周转”的碧桂园在等一个契机，一个可以提升区域价值或抬高区域成交均价的机会。

因为当时区域新房成交均价维持在4.1万/平，仅有个别楼盘销售均价在4.3万/平，与当时业内人士计算的东原碧桂园的保本价5万/平相差太远。

不负期待的，在2018年11月5日的首届中国国际进口博览会上，长三角一体化被宣布上升为国家战略，青浦一下成为炙手可热的区域。

（图：截取于东原碧桂园宣传页）

或许，这对蓄势已久的东原碧桂园来说，终于等来了契机，紧接着，11月24日，东原碧桂园宣布示范区和样板房同时开放。

地王：不得不往高端走

业内人士表示，“因部分地王项目拿地成本过高，所以开发商想要获取利润不得不将产品高端化，通过提升产品的品质和定位实现溢价”。或许，这也是东原碧桂园产品高端化的原因。

所以，就连项目的售楼处都被精心设计，大尺度的屏风，硬质水景，风雨连廊。

“1公里理想成长社区”“约70万㎡商业环绕 一站式有品住区”“名校荟萃”，可这是广告里的东原碧桂园。

抛开广告，现实中的东原碧桂园又是什么样的？

“1公里理想成长社区”，“约70万㎡商业环绕”，不得不承认，淀山湖大道周边还是集结了不少大型商场，有已经开业的万达茂和在建中的东渡蛙城，但是享受这一利好的除了东原碧桂园，还有距离商业更近的中南君悦府、融信伯爵、首创禧悦、东渡悦来城。

广告中的 “名校荟萃”，也的确存在，兰生复旦、复旦大学附中青浦分校、平和双语可谓是教育行业的顶尖的名校，但是据资料显示，复附青浦并非只针对青浦区，在好几个区都有招生计划；复旦兰生青浦分校预计要2021年建成，2022年开始接受新生报名，跨区招生；平和双语学校也是面向全市招生。这就意味着，不管是否是周边的居民，都享有平等入学机会。

一个高端项目，除了具备外在优势，还要注重小区内部景观、装修品牌等内在因素。因此，为了让项目更趋高端化，东原碧桂园也做了一番努力。

在装修上，更是不遗余力的想做到最好，因此项目配备了高端楼盘三件套：地暖、中央空调、新风系统，这一点和项目周边的融信伯爵有点类似。融信伯爵也是配了地暖，全屋空调，新风系统三件套，主打德系精工。

虽然融信伯爵以装修为重要卖点，远强于周边在售的新房项目，但是在项目均价高于周边现房项目的情况下，购房者并不买账。从网上房地产签约数据可以看到，融信伯爵2017年7月4日开盘，截止2017年7月底，338套房源仅签约52套，直到2019年4月份，项目才清盘，439套房源去化周期约21个月。

地王≠赚钱

拿下"地王"容易，只要有钱就可以。但是，要让“地王”赚钱，就没那么容易了。

在蛰伏了3年之久，2019年8月底，东原碧桂园终于传出取证认筹的消息。据悉，项目首次开盘，推出392套建面约90-100㎡高层，均价约4.3万/㎡。

从取证那一刻开始，伴随着项目的是铺天盖地的广告宣传，“认筹火爆”“或将日光”“一房难求”，一时间让项目光环傍身。

然而，任凭你妙笔生花，如何渲染，数据最能说明一切。

据网上房地产显示，从9月22日开盘至今，项目可售房源还剩361套，去化仅为8%，这与曾经宣传的“一房难求”着实相差太远。

（图：来源于网上房地产 截图时间：2019年9月27日）

其实，这一结果，细心一想又是合乎情理的。

一方面是，很少有购房者愿意为高价买单。4.3万/㎡的均价，虽然比当时媒体预测的5万/㎡保本价要低，但是在位置没有丝毫优势的情况下，价格还是远远高于周边新房售价。

（东原碧桂园备案价）

（首创禧悦备案价）

另一方面是，户型虽然方正，90㎡也做到了三房两厅两卫，

但是得房率过低

。据计算，90㎡的房源，使用面积仅67㎡，得房率仅为74%，而项目隔壁在售的某项目，同样是总高14层，但是得房率却有81%。

不是第一个，也不是最后一个

历史的车轮一直在向前滚，像东原碧桂园这样面临销售困境的地王不是第一个，也不会是最后一个。

比如，2016年的南桥地王保利象屿公园悦府，从2018年3月份开盘至今，1020套房源去化率约60%。（更多可点击：地王现状观察丨南上海某盘降价1800元/㎡ 认筹率却不足2成）

2016年的金地祝桥地王公元2040，历经四个月销售周期，目前也只售掉386套，去化率46%。（更多可点击：上海地王观察丨曲高和寡的公元2040）

2016年的新场地王中粮首创禧瑞祥云，虽有“95折” “93折” 、“买房送车位”等优惠加持，但仍旧无法改变去化难的窘境，10个月时间，去化率仅60%。

说到底，在地王的这一场豪赌中，如果没有其他契机出现，东原碧桂园恐怕难赢。