这个放开限购的城市，也许正处于大涨的前夕？

最近有朋友跟我说：珠海不如不北上广深，涨不起来吧？

其实简单地认为珠海人口少，没有投资机会的人，都是被经验束缚、无法自我思考的人。

换个角度想想，通州、增城、花桥、长安塘厦何尝不是百万人口级别的城市呢？一线城市旁边的卫星城涨起来的时候一样是翻倍的。

中国城市化已经进入都市圈阶段，城市的界限已经非常模糊，靠近都市圈的城市，可以就近承接溢出产业和人口迁移，财富如水，它是流动的，但一定是近水楼台先得月。

财富资本无界限，当一座城市出现赚钱效应的时候，它就会源源不断吸纳资金，房价持续上涨，没有18个月是停不下来的。

大家再看看厦门，400万人口，这么一想，多小的城市啊！房价多少？5万+！几乎持平深圳，虽然有回调，但2019开春，还不是照样大幅反弹上涨？

那么事实上珠海涨了吗？真的处于大涨前夕吗？

首先，我们回顾一下近三年的调控政策。

2016年以来的这一波基本上大部分的城市都涨了一倍，但是有几个城市是没有涨到位的。

第一个是苏州，苏州在这一轮行情当中，还没怎么涨就被上面出台政策大力打压，以致苏州的行情往后推迟了一段时间，直到2019年初才释放了一波购买力，大涨一回。

第二个是上海，2016年3月25日上海发布了新限购措施，把外地户籍购买上海住宅的社保要求升级到了要求5年，且不得补缴。

上海这个城市的确好，无论城市资源，还是人口数量都是非常不错的。无奈5年社保要求，没有资格，哪怕你有钱也买不进啊！

因为没有新的购买力补充，所以上海就这样冷冻了两年。同样到了2019年初，压抑不住的上海成交回暖，上涨了一波，但是目前仍然看不到放开政策的迹象，所以真正大涨要在2022年。

第三个是北京。北京规定自2017 年 4 月 3 日起，非京籍的居民家庭如果想要在北京买房的话，需要在北京无住房，且在京连续缴纳社会保险或个人所得税 5 年。

和上海一样，5年社保或个税，也是不得补缴的，请问谁搞得定？除非是以前真的在那边工作的，如果不是的话，谁会为自己提前在一个城市连续交上个5年社保或个税的？而且哪怕在这个城市工作，如果去的只是私人老板的民营小公司，或者再多跳槽几次，怎么连续5年？

当然了，这也导致了北京和上海一样，自限购政策升级以来，出现了一定幅度内的下跌。不过呢，我并不认为是北京和上海的投资价值下降了。这是由于政策原因，不允许让人买了，不是人们不想买。这是两个完全不同的性质。

相对来说，因为它们的限购，导致了资金去到了二线城市。然后又因为二线城市相继限购，资金又去了三四五线城市。最终二三四五线城市房产价格都往上涨了，而北京和上海因为限购政策原因，房价没有同步大涨，反而显得性价比更高了。

可能有些人会问了，那2016年以来限购严格程度排第四的是谁？答案可能是大家想象不到的一个城市，那就是珠海！

它是先在2016年10月6日的时候，公布对外地户籍的限购措施。刚开始是1年，且不得补缴。你以为你有慢慢缴的机会，对不对？结果上面见到整个广东的财富家庭都来珠海抢房，房价还是摁不住，然后珠海在2017年4月8日的时候升级了限购措施，将外地户籍购买珠海房子的社保年限，从1年升级成了5年，且不得补缴！

社保5年，不得补缴，这是历次调控之中，最严的政策之一。这个政策非常利害，连北京上海都受不了，2018年跌了10%左右。

这个问题其实很好理解。那就是连续5年的社保要求，太难了，没多少人能够符合要求。

大量的人口袋里面有钱，但就是买不进去。

相比北京上海，珠海的房价居然在要求5年社保的限购期间还维持住了，没有怎么跌！在这样严格的措施下，竟然维持住了！

从这一点上，我对珠海市场是非常有信心的，珠海的房价非常健康，粤港澳大湾区的利好政策使得珠海城市质量不断提升，很好地支撑了房价。说白了，珠海的房子，它值这个价！

现在，请大家试想一个问题：如果以上这些城市其中一个放开限购政策，例如北京、例如上海，例如珠海，它的房价会怎样？

只有一个字：涨

恰好这里面放开的城市是珠海，那么我们来看看珠海是不是涨了。

据珠海中原研究中心与乐居数据统计，2019年4月珠海住房价格走势如下：

全市均价22349.7元/㎡，环比小幅上涨3.15%，同比上涨11.86%！

全市住宅成交约3763套，环比下降1.53%，同比则大增83.61%！

无论是成交价还是成交套数，珠海同比大幅上涨。

看看历年4月份珠海的成交量：

网签成交量仅次于2016年，属于历年来第二高。量价齐升是大市行情到来的信号，已经有越来越多人进场抢货了，珠海一触即发！

再来看看不同板块的走势：

4月住宅网签面积39.45万㎡（3767套），环比增长2.66%；斗门网签22.28万㎡（2158套），环比减少7.65%；金湾网签6.96万㎡（669套），环比增长26.39%；市区网签9.01万㎡（800套），环比增长17.65%；横琴网签1.20万㎡（140套），环比增长24.46%。

看懂了吗？金湾、横琴是同比增长最多的，也就是说这两个板块的上涨潜力是最大的，市场数据已经告诉了你答案。买哪里，这不显而易见了吗？

我们再来看看各个板块均价：

中原地产监控4月住宅市区（不含横琴）均价31512.37元/㎡，横琴均价44264.11元/㎡ ，唐家均价28452.24元/㎡，斗门均价14190.87元/㎡，金湾均价17438.82元/㎡。

这里面的唐家湾，也是颇具潜力的，毕竟政府还在拼命往里面砸钱搞基建，利好不断。

目前珠海的房子有多热呢？珠海4月末住宅库存量254.83万㎡ ，按照近6个月去化速度，预计库存去化周期为8.91个月，也就是不到一年时间这些房子就会卖光，如果开发商不加大推货，市场将面临无房可买的局面。

（珠海库存仅够8.91个月消化，低于正常的12个月）

为什么珠海会大涨？

购房政策宽松

珠海在2018年12月份下旬的时候，从5年缩减到了1年，但也还是要资格的。然而就在大约2019年2月份的时候，珠海它以不发任何文件的形式的放开了限购，其中金湾、斗门不需要交社保，不需要落户，外地人以家庭为单位直接就可购买一套！横琴、唐家湾仅需人才证明就能买房，方便快捷。

很多城市都在说放开，也都在慢慢地放开，但是有哪个城市敢说它放的力度能大过珠海的。

香港房价11万，澳门6万，与澳门一桥之隔的珠海2万多。我在周末考察的时候，在售楼处见到不少港澳同胞买家。他们说：卖掉香港一套70平米的屋苑，来珠海就可以住几百平方了，在那边是房奴，在这边可以做总统！有了港珠澳大桥，香港过来只需要一小时，我希望子女以后都在这边发展，大陆真的很好。

不说港澳，广东有1.1亿人，光珠三角就有6000多万人，同根同源，人们对珠海的认可还是很高的，这里面只要有1%的人到珠海抢房，珠海的房价就会蹭蹭地涨起来。

当然，珠海是海滨城市，北方土豪的购买力也是非常强劲的。毕竟海南买不了，珠海还是不错的。

珠海位列中国宜居城市排行榜第一名就不说了，它和海南一样也有着大海和沙滩，然后这边去香港购物也方便，去澳门赌一把也方便，去深圳跟人家谈生意也方便。

放开限购，凭身份证就能买房，现在的珠海，已经不是广东省的珠海，粤港澳大湾区的珠海，而是整个中国中产阶层的珠海。这么大基数的一个购买力集中往一个城市涌入的时候，会发生什么事情？

如果你有时间在珠海的楼盘观察几天，你就会发现珠海周末看房的人实在太多了。

还有一个现象，我认识一个办珠海户口、人才证明破限购的朋友，他告诉我这几个月来，生意已经爆了，咨询量激增，人们都想着办法涌入珠海。这种现象像极了2015年的深圳。广东人对于金钱的嗅觉，实在太灵敏。

除了放开限购，珠海房价低洼和信贷政策友好，也是它即将大涨的另一个原因。

放眼全国，除了重庆、长沙，哪些一二线城市的房价还是1万多两万的？只有珠海。

同样是海滨城市，甚至连广西的北海、防城港差都已经是1万多两万了，珠海的房价实在是太低了，潜力可期。

除了以上这些，另一个原因是珠海地价大涨，地王又出现了，开发商比我们更灵敏！

2019年3月29日珠海金湾区航天新城拍了一块土地，楼面价17375元每平方。知道这个价格是什么价格吗？这是金湾的住宅均价！

楼面价1.7万，保守估计开发商两年之内开盘的时候，房价要卖到3.4万才能有盈利！

前十大规模开发商，已经有9家进驻珠海，可以说土地拍卖现场就是抢钱的现场。开发商这么积极，难道我们会无动于衷吗？

并不是，3月1.7万楼面价公布之后，周围的居民首先行动起来，二手房统统撤盘，加价出售，同时去抢还没大涨的一手房，整个珠海房价开始进入大涨的启动期。

说了那么多政策，接下来跟大家说说怎么买珠海才能赚大钱吧。以下是购房攻略：

珠海市大致分为4个板块：香洲、横琴、金湾、斗门。

香洲区是它们传统的市区，价格区间大概在3到6万之间。稍微贵一点的是香洲拱北这边，因为它这个地方是跟澳门之间的一个口岸。也有一些人在看好唐家湾，因为根据珠海市的规划，在那个地方会搞一个跟深圳前海之间的通道，直达前海。

珠海对岸的深圳，房价的制高点不是在福田，而在于南山前海，只要前海的房价继续涨，整个深圳的所有板块就会跟着涨，只是幅度不一样而已。

与深圳一样，未来珠海城市的制高点不会在老城区香洲的任何地方，而是会在横琴自贸区。

横琴注册了6000多家企业，其中有360、阿里巴巴、腾讯等企业，而它住宅用地占比仅20%！这跟深圳前海一样，上面根本就没打算靠卖地来赚钱，发展自贸区是国家对外的长期战略，目前国际形势严峻，中国需要出口的逃生之门，没有自贸区，一旦封锁，中国的经济会备受打击。

对于横琴自贸区，政府是打算用心经营这块土地五十年以上的，利用优惠政策真正把产业搞起来，所以横琴的产业发展潜力非常大，当然它的住宅用地也是非常稀缺的，卖一套少一套。

前阵子，我们一个读者买横琴，只是隔一天，开发商就把折扣优惠上调了，因为横琴的土地太值钱了，开发商要提高价格变相捂盘。

这个时候，可能有朋友可能会问了：横琴卖4万，是不是价格虚高了，还值得买吗？

其实我们想想：深圳前海卖10万，大鹏新区卖4万，广东河源卖1万多，你买哪个呢？

当然买前海！

中国房价已经进入分化阶段了，好的越来越好，差的越来越多人嫌弃，十年后，前海可以涨到20万，而大鹏还在五六万，河源趴在2万那里一动不动。因为有钱人会把河源卖了去深圳大鹏，然后深圳大鹏的人会卖了大鹏去前海。

这跟我们把三四线城市的房子卖了去省会，然后省会的人又把房子卖了去深圳北京一样的。

楼市是一条长长的食物链，只有处于顶端才能收割更多人。

北京有房的人赚的是谁的钱？是那些卖掉老家的房子然后凑首付来北京买房的新移民的钱。

大家为什么拼命买一二线城市？为的就是让家庭财产占一个资产博弈的最佳位置。

同样，在一座城市当中也存在一条置换食物链，顶级资产的价格是没有顶的。

在珠海内部，可能十几年后，斗门再也涨不动了，而横琴还会继续上涨，最后分化得非常厉害，甚至存在10倍价差！

我以一个过来人的身份告诉大家：千万不要听信什么这里卖2万，那边卖5万，2万翻倍比5万翻倍更容易的鬼话。

如果投资是做这么简单的数学题，那就好办了。1万的甘肃，肯定比5万的上海有潜力。

是不是很荒谬？

我是从来不信低价翻倍更容易的，我只相信“只要以后继续涨，哪怕现在贵点也大胆买入。”

这就好比腾讯股票是很贵，垃圾股票是很便宜，但哪个更有潜力呢？

香港有一句流传很广的投资真经：楼不怕贵，升完继续升。贱货无人要，便宜都不买。

大概三十年前，香港炒房的人就知道城市内部也存在分化现象了，他们亲自验证了这个市场规律。

所以千万不要听信什么低价翻倍更容易的鬼话，贪便宜迟早掉坑。

回到珠海，横琴这里的价格将来一定是整个珠海的制高点，只要中国继续发展，广东经济没问题，横琴的房价没有顶。

除了横琴，很多人还会问在金湾和斗门这两个区，哪个未来会更好一点。当然是金湾区。从规划上来讲，它是更棒的，而且离机场很近，还是规划当中的航天新城。闻名全国的珠海航展，就是在这边办的。

因为珠海香洲区发展了很多年的原因，已经没什么土地了。横琴又被中央拿走做特区当中的特区了。

目前给到珠海唯一的选项就是发展它的西部，有点进行西部大开发的意思。而这个西部大开发的核心在哪里呢？就在金湾。这一点是毫无疑问的。

当然了，还有人喊出了金湾将是珠海未来市中心的口号。我不觉得对，但是大家可以听一听，感受感受珠海以金湾为中心大力建设珠海西部的一个宏伟计划。否则市场上是不会出现这种声音的。

金湾这个位置非常方便，去珠海机场15分钟，澳门机场20分钟，到香洲区华发商都20分钟。是一个典型的四通八达之地。同时这个地方和横琴之间，还在修一座名叫金海的大桥，这座大桥连接横琴新区与珠海金湾国际机场之间，预计在2020年全线通车。在通车之后，这个地方等于就是横琴新区的后花园了。

金湾与横琴自贸区的关系，非常类似深圳宝安中心与前海的关系。前者高端住宅，后者提供优质产业，发展经济。

根据规划横琴新区容纳的办公人群是50万人，而横琴只规划了极少的住宅，加上还有香港和澳门的人跑到横琴来抢，所以横琴的住宅是完全不够的，而一部分需求会外溢到金湾板块。

除此之外到还有一座香海大桥在2019年预计开通，珠港澳大桥的西延线也要修到这边来。在这种情况下，你说这边会怎么样？同时这个片区里面还建造了市民中心，大量有名的小学/中学也到了这边来，整个金湾航空新城政府投入过百亿元。

再来看看斗门。目前斗门中心城区这边，毛胚的价格大概是在一万三到一万五之间，精装修的，大概是一万六左右的均价。这样算下来的话，也就是四十万左右的首付。两个小年轻结婚，工作了几年之后各自存了个十万块钱，再找双方父母各自支援个十万块钱，也就够了。

把账一算了之后，我也就明白了，为什么很多在珠海工作的年轻人把房子买在这边了。用一句简单话来说，也就是能上车，这是非常重要的。你跟我说横琴再好，是好啊，但是年轻人身上就是没钱买啊。

刚需自住没有问题，但是对于投资而言，有足够的资金尽量不要买斗门。

最后，我想说粤港澳大湾区三十年的机遇，雪坡很长很长，如果你错过了杭州、南京、重庆，那么下一站一定要在珠海上车，2019-2020年珠海必定大涨！