2018年百城商业地产成交面积下降8%， 一线回暖但二线继续降温

1月31日，上海易居房地产研究院发布《中国百城商业地产市场报告》。本报告涉及的商业地产，包括新建商业营业用房和新建办公用房。2018年12月，易居研究院监测的100个城市商业地产成交面积为1575万平方米，环比增长18.0%，同比下降16.0%。观察历史数据，2015年全国100城商业地产成交总体升温，2016年则保持更为活跃的状态，这和全国房地产市场升温的节奏基本是同步的。到了2017年，成交量虽然保持高位，但趋势上已显露出降温迹象。2018年延续降温态势，11-12月份虽然出现小反弹，但仍不改下行大势。

2018年全年，全国100个城市商业地产成交面积为15832万平方米，同比下降8.0%，而这100个城市新建商品住宅成交面积为54319万平方米，同比增长6.4%。两类物业的市场走势基本趋同，但增速有很大差异。从2018年数据看，3月份开始，住宅市场年初累计成交面积同比增速开始提高，到了6月份由负转正。相反，商业地产年初累计成交面积同比增速一直位于负增长区间，丝毫没有转正的迹象。原因在于，住宅市场在2017年受到预售证管控，市场交易降温，这使得2018年的同比增速显得相对大。而商业地产从趋势上看，则在这两年均呈现了持续性的降温态势。

2018年全年，一、二、三四线100个城市商业地产成交面积分别为2093、8377和5363万平方米，同比增速分别为1.3%、-14.7%和0.8%。观察历史数据，2017年以前，三类城市的走势总体是同步的，而到了2017年三类城市的走势开始分化。其中，一线城市降温最为迅速，不过到了2018年该降幅已经持续收窄，到了2018年底首次转正，属于回暖迹象。二线城市由涨转跌，目前降幅继续扩大，属于降温最明显的市场。三四线城市依然保持正增长态势，但增速是在持续回落的，预计受住宅市场降温的影响，后续此类曲线会由正转负。

2018年全年，全国35个城市一线、二线、三四线酒店式公寓成交面积分别为145、1192和383万平方米，同比增速分别为-44.3%、-5.8%和-4.5%。从此类曲线看，一线城市降温力度最大，目前该曲线已保持连续21个月位于负增长区间。值得注意的是，一线城市在12月份降幅快速收窄，这和广州市场有很大关系。2018年12月19日，广州市住建委发布了《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，政策放宽了个人认购商服类项目的条件，市场交易明显反弹。数据显示，2018年1-11月，广州商服类项目月均成交面积为6.4万平方米，而12月单月就达到了20.1万平方米的水平，是2017年4月份以来的月度最高值。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全国100个城市商业地产成交继续降温，其和全国房地产市场的走势基本吻合。类似市场走势，对于一些商业地产比重相对大的开发商来说自然是利空的。而从城市结构上看，一线城市不断走出降温区间，并略有回暖迹象，而二线城市继续降温。类似城市结构的差异，也会影响后续相关房企的拿地和销售策略。

2019年全国房地产市场依然会有降温的态势，其对于商业地产市场的影响也是存在的。尤其是对于三四线城市来说，当前住宅市场已经降温，预计商业地产市场表现会更糟糕。对于此类城市来说，后续要警惕商业地产项目库存积压和空置率增加等风险。