2000年以前，大部分城市的房子以6层楼梯房为主，也有一定比例的二三十层的高层塔楼，我们可以称作为“老大楼”。

2000年到2005年，北京上海两座一线城市涌现出来了一批高容积率高层，上海以“中远两湾城”为典型代表。

中远两湾城地块原来是上海著名的“滚地龙”棚户区，后来全部拆迁，修建高容积率大盘。小区容积率大约为3.5左右，普遍为33层左右板式高层。

然而，城市更新项目中，对容积率也有明确规定的，那为什么有些项目容积率能够达到15.0，而有些项目容积率却2.0不到，容积率的高低有什么影响？

首先介绍一下什么是容积率

容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

简单来说，在一定的地块上，房子盖的越多，层数越高，则整个项目的容积率越高。

容积率计算公式：容积率＝地上总建筑面积／规划用地面积

容积率代表一个小区的建筑密度，容积率越小，居住密度越小，相对舒服，容积率越大则相反。（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）

容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这个项目很好地测试了发展商的“品质”： 是从居民居住需求角度，还是从纯粹商业利益的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

广州武汉成都长沙等城市的“高密”城市发展

排除商业，就住宅而言，城市主政者对人口数量上涨早有预判，容积率北上1-2、成渝穗4-6，所以同样面积的一块地，成渝穗住的人是北京上海的3到4倍。

就“旧改”这件事来说，北京上海从90年代末就对棚户区、违章建筑、四合院进行大规模拆迁，而成渝汉广深西安长沙却对城市里的城中村老房子听之任之，拆不掉绕开建，不拆迁就不没有补偿费的支出。

因此，当上海北京的中环、外环、四环、五环区域都被填满的时候，成都重庆长沙武汉广州的二环、中环区域还有大量空余土地。

而且由于容积率高，房子居住的人口多，城市设施的损耗速度快，只要新房供应量继续充足，容积率维持高位，人们就会“喜新厌旧”，搬到更新的房子里去住。

因此，高容积率城市的住房基本是不紧缺的，但是广州长沙的居民用过低的房价、地价，换取的是一套本该有的阳光与通风的住宅，拥挤的市民的公共活动空间，和几十层的高层住宅如密不透风的墙。

北京上海杭州等城市的“低密”城市发展

上海于2005年左右出台了“降容”规定，以后的住宅土地的房子，通通容积率不能超过2.5。上海的土地容积率基本都不超过2，在1.6-1.8左右，修出来的住房产品也迅速都转变为11-16层板式小高层，塔楼迅速绝迹。

随后，北京、杭州、南京、苏州、宁波等东部城市也大致跟进。

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容积率降低后，居住品质得到有效提升。比如针对高端客群，注重居住品质及良好的生态环境，于是开发别墅或豪宅项目，提高售价，让利润最大化。

居住密度降低后，无论是绿化还是公共设施都得到了一定程度的保护，城市面貌有所改善，部分地区人口管理压力也得到了一定疏解。

实现利润最大化是企业追求的目标，但是如果能够多从消费者角度出发，多考虑消费者的需求与利益，企业就能有更好地发展，实现更大的、更长期的利益。

保护青山绿水，就是保护金山银山。降容是为了更好的生活环境，更好地生活。