我入行的时候，我的领导和我说过一句话：“房地产营销用坏了两个词，一个叫豪宅，一个叫楼王。”习惯用这两个词的人，多半都没见过真正的豪宅，也不能想象什么样的楼栋才能够真正称王
环顾四周，你会发现几乎每个项目都是豪宅项目，每个项目都会号称自己有一栋楼王，这种泛滥，让我们对产品和建筑缺少足够的敬畏
今天和大家聊的这个项目，我用了豪宅的定义，并且认为可能未来很少会有一个项目会像这样的了
先和大家聊聊这个项目，确实很多做的与众不同，再和大家说说为什么是最后一个
项目的名字叫
云锦东方
01
和大家说过很多次，也是我特别想对业内发声的地方，就是一个项目高端不高端，豪宅不豪宅，并不是我们对成本的投入有多少。能用钱解决的问题对于楼盘来说都不是问题
一个项目的品位和细节，来自对工艺的偏执。后面要和大家说的，都是实景里的场景
给大家看一张我随手拍的图
这是云锦东方某一栋建筑的门头的场景
从整个感官上来可以感受到，整个建筑的立面风格应该是新古典主义，材质不用多想应该是干挂石材，诸如此类的
这些元素，发生在上海的任何一个楼盘里都没有意外，因为毕竟这里是上海
就是不知道大家看这张照片有什么感觉，有没有感觉整体的仪式感比较强，或者建筑的气场比较强
我想把一个地方放大了给大家看
这是楼宇门头上方的感觉
不到一米的高度里，立面上保持了10层的建筑起伏，这是第一。第二，在如此多层起伏的前提下，石材拼接的所有线条全部都精准对在了一条直线上
什么是工艺，这就是工艺
建筑的仪式感怎么出来的，就是竖向的线条和横向的线条交叉在一起的时候，互相之间没有任何的干扰，泾渭分明
这就是一个豪宅该有的态度，做到了豪宅的感性感觉，背后都是极其严密的理性规划
云锦东方的每块石材的板材都厚3cm，远远超过国家标准
而且每块板都在规划初期有独立的编号，从选材、切割、加工到最终安装，全程可控，规划中的大小细节在数字化的体系化做到误差极小
然后再现场组装拼接
在拼接的时候 采用的是美国进口GE胶，全防锈处理的支架龙骨，各种工艺细节叠加，才形成了这样的质感
所以这才最后呈现出豪宅的品质感
另外，工艺的难度也在于操盘手对待项目的品位和细节
说得直白点，花钱谁都会，但是花多少钱买什么样的东西然后拼接起来，才是核心关键
刚才那种图我说了门洞顶部，你可以低头看看地面
地面的工艺对于立面来说不算难，但是胜在整体的大面块米黄色的石材用了哑光面的，外边黑色勾边石材用了亮光面的
这种小细节不知道各位注意到了没有，也正是因为这些细节，地面的层次感才凸显出来
花一样的钱买一样的东西，如果都选择哑光面的，就不会有这种感觉
这种细微的差别在项目内是随处可见，在云锦东方内闲逛，你很难有非常剧烈的眼球刺激，但是整个项目却呈现出非常耐看的感觉
云锦东方的交房流程才堪称史上最“苛刻”：施工单位自检后，由监理初验整改后复验，再由第三方专业机构初验和复验，细致到石材纹路色差都需要检测，整改掉所有瑕疵，才交到业主手里
大家可以看到云锦东方对于一个项目的态度。这种颗粒度的执行度其实从头到尾都在说着一件事情：这个项目我要把它做到最好
所谓的历久弥新，大概说的就是这样的感觉
02
所以面对这种态度的项目，我们可以有更大的耐心去看待他的每一个产品面
因为整体建筑单体的进深比较大，所以导致标准层容易出面积，所以栋距比较能够拉起来，所以从整个建筑排布大家可以看出，基本上把建筑排布在地块的四周
然后内部核心的地块全部做了绿化
而整个预留出来的绿化区域，云锦东方选择了最难做的一种景观风格：欧式园林
不知道大家有没有感觉，如今的一手房已经越来越少做欧式园林了，当然开发商的态度会说其他的风格会更年轻，互动性更强，功能性更好诸如此类的
其实核心原因就是欧式园林太难做了，基本上很多开发商都放弃了，都觉得吃力不讨好
正因为如此，我们可以看看云锦东方整体的景观围绕，整个项目有2个点值得一看，第一个是有山有水
有山有水不是因为山水的存在而比较难，是因为需要营造山水的感觉，所以必须要做出垂直绿化的感觉
项目的核心区开挖了一个下沉式湖泊，而这个湖泊这样规划的最大意义就是使得项目的一层和地下室都具备景观视野
特地运来2000多吨的大块的黄蜡石，垒成温润风格的假山叠瀑布，最高处水落差有5米。
这样的观澜远眺的感觉，其实不是一般项目花钱就可以做出来的。所以身处云锦东方有股自有天地的感觉
第二个特点就是曲径通幽，我们可以感受下整个社区内部的景观动线
基本上就是由各种各样的分支路线组成
步行的路径感觉大概就是这样的
比较强的隐蔽性和私密感
当然曲径通幽不代表杂乱无序，更加不代表没有仪式感，仔细看内在的动线规划
其实每条路的规划都有它自己的道理，虽然各种绕，但是每条路都可以让你找到回家的路，以及每条回家的路都给你两种选择
所以整个项目让你在里面逛得很舒服，私密性也有，但不会让你迷路，每条路走的都挺有趣，植被也没那么强的压迫感。包括对于回家路径的选择等等
内部如此，除此之外外部整个项目被一条环形跑道围绕，通过跑道串联的是各个活动功能区域，包括泳池、儿童活动区、老人活动区等
什么意思，要私密在中心区，要互动在外围区，一个好的项目永远给你更多的选择
以上这些这种感性感觉的背后同样也是理性的梳理分析之后的结果
03
对于室内，其实很多东西都不需要多提，但是有几个细节想要和大家强调
第一比较少见的，这是一个纯粹的大户型设计，所有的面积都在400平米以上。当然大不是关键，核心还是在于操盘手对于定位的态度。
为什么很多所谓的豪宅都在降低面积标准，是真的觉得高端社区大家的人均居住面积在变小么
其实骨子里是为了控制风险而已，降低了面积可以在不损失单价的前提下控制总价，从而保证了去化
这样的逻辑我不讨论对错，但是核心就不是为高端用户规划的产品思路
云锦东方这么做了，也就表明了自己的态度
所以在室内空间有几个维度都坚持下来了
坚持3.4米层高，保证了层高，也就保证了“立方”区域可以显得足够大
坚持2.9米进深的阳台，这种尺度的阳台如今在上海楼市应该是独一份了
坚持了用材品质，哪怕是阳台内的材质，依然用了足料的石材
坚持工艺的传承，这种室内地面的拼花，不是想做就能做出来的
其他的就不多说了，有兴趣的可以直接去项目现场看看
04
好，写到这里我相信各位应该已经认可这是一个品相非常不错的项目，应该配得上豪宅这样的称谓
但是为什么我觉得这可能是上海最后一个真正意义上的豪宅呢
那是因为这个项目综合了太多的因素
大家看了名字知道开发公司来自东航，这么一块市中心的绝佳地块里，这家企业从一开始就在走一条没有回头的路
我们从规划的痕迹可以看到，面积做最最最纯粹的400平米的绝对大户型，然后把进深拉起来之后使得核心区的绿化面积极大
然后面对这样的绿化面积，选择了最难的欧式园林的做法
然后为了匹配这样的规划，从立面到室内，整体的工艺细节都在秉持极低颗粒度在执行
所以这就是云锦东方的态度，在一开始就位这个城市最高端的客群来规划产品，没给自己留一点点的退路
这种态度的开发商，在如今的世道里，真的很少了
这种态度对于开发商来说或许是“傻”，但是对于客户来说，也真的是非常稀缺了
第三，我认为也是很关键的一点
其实地产人都知道，云锦东方在整个业内是非常低调的企业，极少对外发声，但是从另一个角度来说，云锦东方却非常愿意对客户发声，在整个项目到如今已经运营了三年的时间，不太发声的同时，却在重度的做着各种社群活动
各种社群活动几乎每周都在举办，这也是如今整个云锦东方入住率极高的原因之一。
一个房子再高端，那也是一个家，在这里愿意住进来同样也需要服务
这说明一个什么问题，就是对于项目的输出，云锦东方都是围绕着用户在输出，他其实不太在乎业内的想法，更加在乎的是自己做的产品是否能够让住户住得开心和满意
这或许也和开发商的基因有关系，东航并不是以地产为主的企业，企业的内核都和空运一样充满了服务精神
包括所有的楼宇规划都是按照航空公司的高端标准，配备专门的安保人员，快递员送包裹来，是由安保人员专人专送的，从根源上保证了业主的隐私和安全
从这一点来说，其他项目想要做到，也真的很难了
05
看完整个项目，其实我最大的感受就是，很多房企以为的匠心和难度，并不是做不到，云锦东方这样的项目都可以做到，说明只要愿意投入时间都可以实现
但恰巧地产行业欠缺的就是时间的打磨，这一点在行业内真的太少太少，没有人那么在乎客户以及客户未来得到的产品
这也正是这个项目可贵的地方
和操盘手聊天时，他们一直说，写这个项目其实不需要考虑能够带来多少客户，更多的是想要为项目留点文字的痕迹
但是对于我来说，可能也是一直以来这样的态度，决定了这是一个不可多得以及很难复制的项目
未来，依然会有批量项目定义自己是豪宅项目，但是不要忘了问问内心，什么样的产品才真正意义上对得起这个城市的高端客群
这是上海一个标准的豪宅项目，我当然不希望他是最后一个
最后一个豪宅的压轴，怎能错过
【云锦东方】楼王，仅88席
下周正式面向全球认筹
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