楼市飘红，经济韧性有底气

国家统计局今日发布了2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，随着小阳春楼市复苏，4月价格全面上涨，其中上海全月成交78.6万平方米，创年内新高。

当全国范围楼市都在回暖，上海楼市行情又是如何？价格是上涨还是下跌？有没有议价空间？未来又将如何发展？

数据分析：楼市快速上行 全面飘红01

价格全线上扬，二线城市首当其冲

4月新房环比下跌的城市只有两个，分别是韶关和赣州，下跌幅度仅0.1%。相比之下二线城市涨幅最为显著，比如杭州环比上涨1个百分点，重庆上涨1.2%。三、四线城市虽然也有上涨，但只有个别城市涨幅明显，比如秦皇岛环比上涨1.8%。

在楼市全面回暖后，资金层面也有宽松迹象，多个城市首套房房贷利率进一步下滑，此外不少城市进一步推动人才落户甚至启动买房补贴，提振市场信心。而一些二线城市土地市场开始活跃，土地高溢价现象频现，市场焦躁情绪再现。

02

二手房价格进一步上涨

相比之下，三线城市环比涨幅达到0.6%，超过了一、二线城市。4月二手房价格环比涨幅最大的达到2.0%，比3月扩大0.2个百分点。

相比新房市场，二手房市场有更快的反应速度，随着看房人数增加，交易节奏加快，议价尺度收窄。一些热点城市因为新房供应不充分转投二手市场，随着交易量增加，价格也开始上涨。

03

一线城市新房全线上涨

一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中：北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%，广州下降0.4%。

楼市成交升温 价格小幅上行

承接小阳春回暖势头，4月新房市场继续向好发展。4月首周成交量超过15万平方米，奠定成交放量基础，随后成交逐步增加，收官这周成交量稳稳站上20万方以上流量。全月成交78.6万平方米，创年内新高。

一方面越来越多城市调控政策有松动，全国范围楼市都在回暖，尤其是上海周边城市，比如苏州杭州等升温迅速，给市场带来信心支撑；另一方面，房企在投放上也比较积极，价格让步到位受到买家认同，投放产品也以首次改善为主，支撑成交进一步释放。在一些中高端房源入市带动下，4月新房价格出现环比上涨。

二手房市场仍然保持较高活跃度，平均每周的新增挂牌都超过1万套，对活跃交易有推动。虽然本月新房供应节奏恢复，但对刚需而言，300万以内的低总价小户型房源仍较稀缺，并且前期积压客户并未释放完毕，因此去化节奏开始加快。

伴随成交量增加，议价难度有所提升，尤其是总价200万以内的房源议价难度提升，目前收窄到1%左右，而500万以上的房源仍有3-4%的空间。在交易量推动下，价格指数延续小幅上涨格局。

后市展望：二季度量价温和放量

一线城市是市场风向标，他们价格全线上扬可以提振市场信心。随着楼市走好，土地市场也有所表现，房企拿地果断，这也是信心走强标志。土地市场走强也能进一步推动成交活跃度，因此5月成交仍会维持一定高度。

不过4月中央政治局会议再度重申“住房不炒”的定位，总体预期并没有发生变化，因此价格上并不会成交的增加出现快速上涨。前期刚需以及首次改善产品带动市场，预计后续一些中高端房源会加入成交队列，在成交结构上或有些许转变，但整个二季度还是以量增，价温和上涨为基调。