问律师：借名买房还是赠与？

陈女士与王先生于2014年登记结婚，二人均为外地户籍，夫妻二人在2016年取得了嘉定区某处房屋所有权，并核准登记在陈女士一人名下。2018年6月，王先生和陈女士二人签订了《夫妻财产分割协议书》，协议称主要购房款支付人为男方父母，女方出资为0元，并约定讼争房屋归男方父母所有，陈女士在婚姻关系存续期间仅享有该房屋的居住权，然后协议第三条约定该夫妻财产分割协议书中关于夫妻财产的约定作为双方婚姻关系终止时财产分割的依据。落款签字为男方父母及其夫妇二人。然而，陈女士和王先生婚后相处并不和睦，婆婆孙女士的介入让小夫妻俩关系变得更恶劣，小夫妻最近闹起了离婚。2019年7月男方父母向法院起诉陈女士夫妻二人，理由是：讼争房屋系通过司法拍卖方式取得，因为原告孙女士年龄原因（52周岁）无法向银行申请贷款，因此才把讼争房屋登记在儿媳陈女士一人名下，二人之间系代持关系。讼争房屋总拍卖款为650万，其中原告孙女士支付首付款260万，税费及佣金等30万，以被告陈女士名义向工商银行贷款390万，原告每月固定向陈女士还贷卡转账2万元左右用于还款。此外，原告孙女士认为其根据《协议》约定，多次要求陈女士夫妻二人办理讼争房屋的过户手续，陈女士夫妻二人以各种理由不配合，故诉至法院，请求法院判令房屋归男方父母所有并由夫妻二人协助男方父母办理房屋的过户手续。试问本案中的购房行为属于借名买房还是父母资助子女买房？

1.办案思路

王欣桐律师：我们想先请法院确认，这是一个借名买房的法律关系。也就是说婆婆因为没有登记的资格，所以婆婆先出了钱，然后把房子先登记在儿媳妇名下，形成了这样的一个代持关系，儿媳妇买到了房子之后再转让给老太太。所以基于这样的一个关系，我们想让老太太去向法院请求，首先要确认这个房屋实际上是归公公婆婆所有。确认了之后，再请求法院强制把房屋的登记转让给老太太夫妇。如果法院说登记不了的话，也要让小夫妻把房款还给老太太。因为实际上首付和贷款都是老太太一个人去办的，不返还这样也不公平。

李芬芳律师：我们认为要确认被告是否代理原告持有这个房屋，首先要看双方有没有借名买房的一个合意。另外也要看现在的产权登记状况，是登记在谁的名下。第三，也要看当时购房的目的以及房屋实际占有的使用情况。从这几个方面，我们待会会反驳原告这边的观点。

2.《夫妻财产分割协议书》的性质是什么？

王欣桐律师：老夫妻和这个小两口签了一个《夫妻财产分割协议书》。我们先不看这个抬头是什么意思，我们要看这个合同的主要条款到底是怎么约定的。这里面写的是非常清楚，房款的支付人是男方的父母就是公公婆婆，而女方这个儿媳出资为零元，而且约定了这个房产就是归男方父母所有。儿媳在婚姻存续期间是仅有该房屋的居住权。就是说儿媳也不是什么都没有，她是可以免费住的。然后又约定了，这个可以作为双方婚姻关系终止时，财产分割的一个依据。那么其实这样的一个协议书，就可以明确这个房屋应该是归老两口所有。这是一个代持的关系，女方出资仅零元，而且女方不享有这个房屋的，除了居住外的任何权益。李芬芳律师：我们首先来看一下，这份协议的抬头是夫妻财产分割协议，而不是说代持协议。而且协议里面只是对房屋的一个出资状况进行了确认。虽然说确认男方的父母进行了绝大部分的出资，而且是约定说讼争房屋的所有权归男方父母所有。但是咱们要先看到这份协议的抬头是《夫妻财产分割协议》，这份协议是小两口之间也就是两个被告之间关于婚后取得的夫妻财产的处分的情况。协议双方是两个被告，男方父母仅仅在落款处签了字，他们也同意这个说法，这个财产是小两口夫妻婚后取得的共同财产。既然是共同财产就不存在所谓的代持问题。而且代持这两个字眼，在本案的案情当中并没有体现。另外协议还约定，关于这份财产的约定是作为小两口婚姻关系终止时财产分割的依据。也就说这份协议是附生效条件的，目前是没有生效的。

王欣桐律师：我们认为这不是一个夫妻财产分割。首先夫妻财产怎么定义？夫妻财产是夫妻婚内的共同财产，但是这里面分割的是公公婆婆的房子，所以这根本就不是一个夫妻财产的分割。而且这个合同是四方当事人签的，就是公公婆婆在上面也是有签字的，所以这是一个四方平等民事主体，而不是说双方在离婚的时候才会生效的协议。而且相关的协议也不应该以离婚为前提，假如说在婚姻之外的当事人可以随意的对两口子的财产有一个以他人离婚为前提的生效要件的话，这是违背公序良俗的。

3.儿媳签这份协议的背景是什么？

李芬芳律师：事实上在签这份协议的时候，是有一定的背景的。当时签这份协议是因为男方父母跟儿媳这边的关系闹僵，要求女方补这么一份协议。而且是以不给他们还贷为理由说你们不给我签这份协议的话，以后的贷款你们自己归还。正是因为在遭受经济压力的情况下，女方没办法签了这份协议。这是当时签的背景，但是涉及到女方已经在上面签字了，那能否推翻这个协议效力的问题，我作为代理人是这么认为的，首先，在男方父母将这个房子登记在女方名下的情况下，男方父母已经对这个房子的权利进行了一个让渡。也就是说这个房子是赠与给儿子和儿媳两个人的，而不是说仅赠与儿子一人，因为儿媳的名字也在上面。那在女方拿到了这个房子之后，因为出于还贷的压力或者说别的情况下，她同意把这个房子的权利再次让渡出来的情况。这是女方将已经在自己名下的房屋的所有权，进行一个让渡的情况，权利是可以放弃的，所以她可以做出这么一个权利的让渡。当然赠予不动产是以登记为主。所有权的转移必须进行登记。而且对于这份协议，她也有权利进行撤销，这是我的观点。

蔡正华律师：能不能这样理解，根据你刚才的陈述，就是说儿媳妇认为，如果说那天我跟丈夫离婚了，那这个房屋本来我其实是有所有权的，因为我离婚所以我就倒过来承认，我其实有的只是婚姻存续期间的居住权。是不是这样的一种观点？

李芬芳律师：我刚才已经说了，权利是可以放弃的，也可以行使任意撤销权。在这个案子当中，针对这份协议，在房屋权利没有转移的情况下，女方是可以行使任意撤销权，撤销这份协议。这是我们代理律师的观点。

王欣桐律师：我觉得登记撤不撤销这是一回事，因为登记是对外的效力。当然，离婚的时候是肯定是要撤销的，这个也是按照合同的约定。关键就是在婚姻存续期间，老两口就认为，根据这个分割协议书就是应该在存续期间把这个房屋归父母所有，要作转让登记。

4.如果小夫妻离婚争房子怎么办理？

王欣桐律师：我觉得要看三点，一个是要看四方是怎么约定的。这个协议已经说得很清楚了，这个协议就是作为离婚的时候分割的依据。那么其实这个房子就应该归男方父母所有了。第二，要看事实上为什么要签这个协议和这个房子是怎么买的，是谁出资的。那很清楚就是因为婆婆因为年龄的原因没有办法向银行申请贷款才登记在儿媳妇名下，事实上首付和贷款也是婆婆出的，所以事实上这个房子也是应该归婆婆的。另外我们也要考虑到法律的公平原则，就是是谁出的钱这个东西就应该归谁，而且还有一个不当得利的条款。儿媳一分钱都没有出，如果要拿到这个房子是一个没有依据的不当得利，也是应该返还给婆婆的。基于以上三点，我们认为那怕是离婚的时候这个房子也应该是归还给婆婆，而且是可以直接去登记在婆婆名下的。

李芬芳律师：首先要看双方对于借名买房是不是有合意，协议书关于约定讼争房屋的所有权归男方父母这句话是不是就是一个代持的意思或者借名的意思呢？要确认这个意思。但是从协议的抬头和内容来看，双方都确认，这是小夫妻两对婚后夫妻财产的一个分割。而不是说在买房之前，男方父母找小夫妻两签了一份代持协议，这个性质是完全两样的。在这当中没有借款协议，没有代持协议只有小夫妻内部之间的关于婚后财产的约定。所以，我们再来看婚后财产约定的内容，首先男方父母在买房的时候，他已经把这个房子登记在儿媳名下。那儿媳肯定是有房屋的权利。那男方父母赠与给儿媳的前提，当然是因为儿媳妇和儿子结婚了。至于协议当中约定儿媳仅在婚姻存续期间享有该房的居住权，虽然这么写了，但是我们要看到这个协议签订的时间，这不是买房之前签的，而是买房之后隔了两年再补签的这么一个协议。在买房之前，双方之间是没有任何约定的，男方父母没有约定说这个房屋的所有权是给男方父母的，而是直接将这个房屋非常爽快的登记在女方一人的名下，而不是说登记自己儿子的名下，这个要看清楚。所以男方父母对于赠与儿媳这个财产的意愿是非常明显的。

王欣桐律师：儿媳的主张肯定认为这是赠予,就是婆婆把这个房子赠予给儿媳妇，所以才登记在她名下。但是婚姻法司法解释是有规定的，如果做出相反表示的话，那么就不是赠与给夫妻的。比如在这个案子里面已经写得清清楚楚是归父母所有。所以，婆婆出了这个钱，并不是说想把房子赠予给小夫妻，而是说用儿媳的名义先把房子去买下来，但实际是归父母所有的。

李芬芳律师：这个还是要提到协议的性质问题，婚姻法司法解释明确规定，父母为子女双方婚后出资购房的，如果没有特别的约定就视为对双方的赠予。所谓特别的约定，就是如果说还有明确约定这个房子是登记在自己子女一方名下的，那当然是约定给自己子女一方。但是本案当中，是登记在子女的配偶名下，那显然这个房屋是对儿子跟儿媳双方的一个赠予。法律也明确规定支持这一点。

蔡正华律师：我觉得第一个问题的时候，双方在辩论的时候，被告相对占优势。就说那不是一个借名，因为毕竟这个抬头，就不属于借名买卖合同的这样的一个协议。但是如果说真的打离婚，站在我这个角度，双方陈述理由的时候，可能会导致被告更薄弱点。因为本案也可以理解为，一开始婆婆给钱是赠与我们卖房子的。但是如果在这种房子已经变成了陈女士的了，你也认为陈女士是所有权人。那就是有一种处分权。那恰恰是你们买房之后，夫妻两个签了个字，说如果我们两个离婚了的话，这个房子就是爸爸妈妈的了。等于是又一次赠与。所以我觉得这个问题被告跟原告双方，可以就这个方面再去做深入的探讨，会不会存在第二次的返过来的赠与。就是说以前是你赠与给我们，离婚了的话我们夫妻两个一致同意，把我们的财产分割处置，赠与给男方父母。

5.诉讼建议

蔡正华律师：客观上讲我非常能够理解原告的起诉。这个案子本身的版本是起诉要确权。就是在离婚官司之前先确认父母对于这个房屋所有权。一旦成功的话，那这个房子就不成为小夫妻的共同财产，在婚姻解除的过程当中也不讨论了，是一个釜底抽薪的做法。但事实上，我们综合整个的案情来看，可能这个目标也比较难以实现。但是听众朋友也不要太担心，因为确权本身跟你获得利益之间我觉得是相差太远了。我们拿不到这个房屋的所有权,或者说，我们以这种途径拿不到所有权的话，但是在后期来维护我们的利益，我觉得还是大有文章可做。其实我刚才已经给出了我的一个思路，就是说我认可我之前就是赠与你的。那一旦我的赠与生效了的话，那你就具有所有权，你也就具有非常完善的处分权利。那你又跟我的儿子，在婚姻关系存续期间，拿到了这样的一个房子，是有所有权的婚后共同财产，你们两个人对自己共同财产的一个处分就是非常有效的。然后你们说你们在离婚的时候，这个协议作为你们离婚分割财产的依据。你们怎么分割的呢？说我们离婚的时候房子给父母，然后我就是一个居住权。以前的所有对这个房屋的占有，只是一种居住的表示。我觉得虽然这个表述有法律上的瑕疵。因为也登记在你名下，你说只有居住权，这与法律规定不符。但是，透过你的这种表述，看到你的真实意思表示，其实想讲的是离婚之后房子我们双方两清，看在你父母亲出了这个钱的份上，这个房子在还给父母。那如果说这样的一种观点最终成立的话，我觉得也应当得到法官的认可。但是根据我们婚姻法司法解释的一个规定，能不能在这种情况之下说，因为分割夫妻共同财产的时候，把房子全部分割给了丈夫的父母，导致女方的权益有可能有点显失公平，那能不能再根据其他的相关规定，对他进行相应的一个保护。当时既然房子都分给你父母了，那其他的共同财产女方可以多分。

作者：何嘉辉

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