人，是兴旺的源泉，如果没有人一个城市即使有再多的高楼大厦也是没有任何的发展前途的，因为人才是万事万物之根本，环顾全球，只有一栋栋高耸的大楼，周边环境都很漂亮，但是却冷冷清清一个人都没有的“鬼城”屡见不鲜，其中最典型的国家就是日本了， 最近日本发布了截止至2018年10月的数据显示控制房的数量竟然达到了876万间。空置量和空置率双双达到了历史最高点。
日本作为一个发达国家，为什么会有那么高的房屋空置率？这对于我们中国的房地产行业又有什么样的警示呢？
第一 ，人口数量的不断减少，虽然我们都知道，由于众所周知的历史原因，日本的人口密度是很大的，但是随着经济的发展，人口老龄化的问题越来越严重，适龄人群少生孩子或者不生孩子的情况越来越多，随着时间的推移，人口越来越少，那么，楼市就得不到足够的支撑，没有足够的人住了，空置的房子自然就多了。
第二，人口流动带来区域的不平衡发展。如果你在东京人流高峰期坐过地铁，那你绝对会惊讶，像这样的人流怎么可能会有空置房？然而，高空置率的情况是不会发生在像东京这样的各种资源丰富的大都市，它的空置率只有10.5%，高控制率多集中在小城市或者县城，农村这些地方。例如山梨县空置率高达21.3%，和歌山县空置率为20.3%，长野县为19.5%，德岛县为19.4%，高知县和鹿儿岛县为18.9%。
从数据上显示，虽然日本的人口总数一直在下降，但是东京都市圈的人口一直都是在增长的。综合以上我们可以知道，日本的人口持续从小城市县城农村转移到大都市。
日本的楼市发展经验又能给我们中国的楼市的发展提供什么样的警示呢？现在城市发展的趋势两极分化的趋势明显，强者恒强，弱者更弱，我们三四线城市房价经过这几年的发展已经处于高位，根据近期财政部公布的《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，2019年棚改预计开工量将比2018年大幅下降。正是这几年货币化棚改的政策刺激了三四线城市房价的发展，今年棚改数量的大幅减少，说明棚改的浪潮正在慢慢退去，随之而来的就是投资客纷纷撤离，动作慢的就只有追悔莫及了。
从最近的交易数据看到，三线城市二手房成交面积环比增速跌18.5%，同比增速大跌43.56% 三四线以下城市的楼房需求基本就是自身生活的需要，那么人口就是一个非常重要的因素了。然而小城市的经济基础薄弱，教育医疗水平有限，科学现代化水平低，生活品质差等，根本就留不住年轻人，致使这些城市人口可流失严重，参照日本的经验，自然空置的房子就会越来越多，高企的房价自然也不能支撑多久
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