文/房十二
今天，与LPR挂钩的房贷利率正式实施。
简单重复一下规则：
未来的房贷利率，首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60基点。
从之前的信息来看，
各城市加点以后的利率，基本维持了原有的房贷利率水平，只有非常微小的涨幅或降幅。
“换锚”要平稳进行，这是基调。
只有少数利率低于4.85%的城市（如上海），房贷利率会有比较明显的上调。
毕竟规定说了，首套房利率不能低于LPR嘛。
但…谁又能想到，上海她不按套路出牌啊…
1.
根据21世纪经济报道的消息，
上海作为一直以来房贷利率全国最低的城市，在本次房贷利率换锚之后，并没有在5年期LPR基础上加点，而是首套房减20个点，在业界意料之外。
是的，你没看错，首套房-20基点。
跟旧规则下的利率差不多，还略有下降。
旧规则：基准利率95折，即4.655%；新规则：LPR-20基点，即4.65%。
在大家已经有了房贷利率要上涨的心理预期下，上海依然坚持“平稳过渡”，甚至不惜“搞特例”，
真是太让人感动了。
尽管这只是暂时的，—— 多位上海银行业人士表示，首套房贷款利率“减点”只是暂时的，未来会逐步调整到相应期限LPR之上。（21世纪经济报道）。
但也足以表现出上海在楼市政策上的特殊性。
2.
在一二线城市普遍高利率的大环境下，上海，为什么要“特立独行”？
—— 正好借这个机会，说说我对上海楼市的看法。
来看四个城市的过去2年（2017年1月-2019年7月）的成交量和成交均价。
（仅参考链家，其他网站数据未纳入）
可以看出，
北京和上海的房价走势是非常相似的，
都是在2017年上半年达到房价高点之后一路下跌（涨跌时间差在3个月左右），
期间有所反弹，但至今较最高点仍然跌去了10%有余。
而广州和深圳，在2017年都是保持了上涨趋势，直到2018年才开始震荡下行。
—— 当然，进入下行区间以后，广州和深圳的分化就开始了，广州跌幅10%+，深圳跌幅则只有5%左右。
（仅参考链家，其他网站数据未纳入）
这说明，
即使同为一线城市，北上广深的楼市也不是同步的，
北京、上海是一个阵营，广州、深圳各自是一个阵营。
再来看限购政策。
北上广深四个城市的政策都是，非本地户口5年社保或纳税。
其中，上海还额外要求非本地购房者必须是已婚状态。
但，广州和深圳的落户要比北京、上海容易的多。即：
落户难度：北京>上海>广州≈深圳
限购程度：上海>北京≈广州≈深圳
因此，从购房门槛来看，京沪是同一水平，广深是同一水平。
3.
北京和上海，是国内城市的第一梯队，在楼市上也保持了较强的一致性。
但问题在于，即使同属第一梯队，两个城市的人口吸引力和对房价下跌的承受能力，却是不同的。
最简单的一个体现：
北京、上海都是要“控制人口上限”的城市，并且两个城市“统计”出来的常住人口确实都控制住了，北京字面上的常住人口数量甚至还有所减少；
但在一些衡量人口的关键指标上，现实却与统计大相庭径。
比如，在居民用电量上，北京的增速是上海的两倍多，甚至差距还在继续拉大。
2017年，北京城乡居民生活用电218亿千瓦时，增长11.6%；上海城乡居民生活用电229亿千瓦时，增长5.1%。2018年，北京城乡居民生活用电256亿千瓦时，增长18.2%；上海城乡居民生活用电243亿千瓦时，增长6.5%。
而在居民用水量上，上海这两年甚至出现了下跌（跌幅2.1%左右）。
这说明了什么？这说明，
北京要控制人口，依旧阻挡不了人源源不断涌向北京；
上海要控制人口，就真的控制住了，人真的就不来了...
2019年上半年，上海GDP的增速（5.9%）跑输全国平均水平（6.3%），不排除与人口增速放缓有关。
北京房价跌，没在怕的，也禁得起折腾，只要一天不迁都，就能稳坐国内第一城的宝座；
但上海，却是要跟全国城市竞争的，
最重要的是，不同于上海的“控制人口”，这些城市可是都在进行抢人大战啊...
5.
So...作为一个一线城市，上海既要有北京的“高冷”，又不能像北京那样放开了折腾，
上海首套房利率是所有一二线城市中最低的，应该也算是这方面的一个体现了：
人口要控制，但对于那些达到“上海准入门槛”的「高端人群」，则要多一点关怀和照顾，
让他们更容易买得起房，留在上海。
而北京，包括众多一二线城市的做法是，为了控制房价，不惜把首套房的成本抬高，“误伤刚需”。
—— 这么一对比，上海真的是太温柔啦。
当然，更温柔的还有上海的临港自贸区：
非本地户口3年社保或纳税即可获得购房资格，也没有婚姻条件的限制...
文章首发：公众号 房十二
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