房贷利率创20年新低，LPR还有多少下调空间？

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文｜胡言 

本次LPR下调是自去年8月LPR改革以来，降息幅度最大的一次。

4月20日，人民银行公布了“新版”贷款市场报价利率（LPR）第九次报价。2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，下调了20个基点（bp ）；5年期以上LPR为4.65%，下降10个基点。

鉴于4月15日MLF利率显著下调，此次LPR下调在市场预期之内。因为中期借贷利率MLF和房贷利率LPR两者之间有一定的参考性。

据悉，4月15日，中国人民银行宣布开展1年期中期借贷便利(MLF)操作1000亿元，中标利率为2.95%，较上期下降20个基点，为今年以来MLF利率第二次下调，也是3年来首次跌破3%。

对企业而言，LPR利率和企业实际贷款利率下行配合银行负债端成本降低，将缓解企业财务成本压力。

对银行业而言，此次调降MLF利率与定向降准将会降低银行负债端成本，增强银行信贷供给能力。

对购房者而言，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，贷款利率继续下调将刺激购房需求释放，近期各地预售证的发放节奏加快，银行贷款也比较积极，配合此次月供压力减少的效应，购房需求有望积极释放，进而带动市场成交量的上升。需要注意一些潜在的风险。

同策集团首席分析师张宏伟认为，此次LPR下降后，房贷利率将创近20年历史新低，此次直降20基点重回“折扣时代”，对于购房者来说，确实应该把握好这一次买房“窗口期”。

以100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款举例，月供相比前一次将下调约63元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次LPR利率的下调有四个原因。第一、4月17日一次中央政治局会议明确，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。这也使得近期LPR利率下调符合预期。第二，此前市场一直比较关注的“麻辣粉”先行指标已经出现下行，对于LPR的下调是有影响的。

第三、4月3日央行明确4月15日和5月15日两次实施降准，分别下调存款准备金率1个百分点，而且比较罕见地下调了超额存款准备金利率，进一步说明在引导银行下调贷款利率。第四、国际市场普遍出现了下调利率和负利率等做法，国际市场对于中国市场也有一定的影响，通过下调也符合应对国际市场带来的冲击。

据了解，自2019年8月央行改革LPR形成机制以来，1年期LPR已累计下调26bp至4.05%，5年期LPR累计下调10bp至4.75%。

LPR下调的背后，反映的是央行货币政策导向、银行资金成本变化、风险溢价考虑、以及对实体让利安排等因素的综合变化。

光大证券分析师王一峰表示，LPR报价的基本原理，在现行的银行贷款定价模型中，较为常见的是成本加成法，即银行贷款利率本质上是各成本项的加总，包括资金成本、管理成本、风险成本和资本成本。

LPR报价机制大致按如下模型执行：贷款利率=资金成本+管理成本+风险成本+资本成本。

在模型中，资金成本在LPR定价模型中的权重系数约为60%~70%，是引导LPR变化的主要驱动因素。

然而，金融市场利率与存贷款利率谱系的割裂，使得货币政策价格信号难以有效传导，央行通过下调MLF利率或加大宽松力度不足以驱动综合负债成本等幅度下行。光大证券分析师王一峰判断，未来LPR的下调空间，可能会出现以下两种情景。

情景一：若年内OMO（公开市场操作）/MLF利率下调15bp、法准率下调1个百分点、活期存款基准利率降5bp、定期存款基准利率降25bp，则对国股银行综合付息率改善8-14bp，按照当前LPR损失吸收率测算，年内LPR将出现大幅下调，幅度20-40bp。

情景二：若央行年内不采取下调存款基准利率工具，则对国股银行综合付息率改善3-9bp，按照当前LPR损失吸收率测算，年内LPR下调幅度为15-20bp。

参考资料：光大证券-银行业流动性周报第49期。