归母净利与资产减值之问

观点指数 2021年对房地产企业是具有考验的一年，利润率下滑、股权融资安全通道收拢等问题加重，房地产企业运营品质降低，年度报告财务报表恶变，60家关键发售房地产企业归母净利润同比减少42.6%。

对比大部分房地产企业，华发股份交了一份醒目的财务报告，2021年共完成主营业务收入512.41亿人民币，归母净利润31.95亿元，同比增加10.09%，基本每股收益1.34元，总共派发觉金股利分配9.74亿人民币，再次保持30%以上年底分红占比。

但是，在年度报告传出不久后，华发股份接到上海证券交易所发送的年度报告问询函，在其中涉及到少数股东权益、关联企业资产来往及其运营项目投资现金流量状况等数个问题。

按图索骥，观点指数就回复函中的问题及回应，对华发股份具体生产经营情况与盈利水准开展数据信息总结。

归母纯利润与资产减值之问

2021年，华发股份完成归母净利润31.95亿人民币，同比增加10.09%。根据本年利润数据对比，观点指数汇总出4点缘故：利润率为25.8%，较往年同期提升1.5个点；长期投资5.75亿人民币，较往年提升25.4%；记提资产减值损失降低，仅为96.55万余元；清算个人独资项目较多，对归母净利润奉献比较大。

数据来源：企业公告，观点指数梳理

根据比照华发股份与别的样版房地产企业，可以发觉华发股份利润率和记提资产减值损失2个因素有显著差别。

上海证券交易所问询函也强调华发股份记提资产减值损失的合理化，问询函中提及，28个项目在2017年及之前完工，账面净值119.49亿人民币，华发股份今天记提存货跌价准备96.55万余元。

数据来源：企业公告，观点指数梳理

华发股份回复称，以上28个项目关键为历史时间项目的商铺或停车位库存量。因项目拿地时长早，土地价格和修建成本费不高，其可变现净值可遮盖库存商品账户余额。

可是2017年以后土地资源项目的资产减值状况，华发股份并没太多谈及。实际上，大部分房地产企业发生超大金额记提资产减值损失的时间范围是在2018-2021年，关键因素是2017-2018年高股权溢价拿地及其房地产调控现行政策造成价格行情不及预期。

数据来源：企业公告，观点指数梳理

依据2018-2021年的资产减值损失数据信息，可以发觉华发股份总计记提资产减值损失净收益仅有1.04亿人民币，显著低于别的房地产企业。

数据来源：企业公告，观点指数梳理

特别注意的是，华发股份超过30亿美元的项目（大部分为2017年后预购的项目）近三年去化主要表现一般，除开一线城市去化超出9成之外，新一线、二线及其别的地区的项目去化不上8成。

从记提金额看来，华发股份并没对这种库存的项目采用更为慎重有效的记提对策，尽管这会使本期表格盈利更为美观大方，但会对将来项目售卖清算的利润率产生更高工作压力。2022年Q1华发股份利润率下降至19.22%，也许是一个例子。

数据来源：企业公告，观点指数梳理

上海证券交易所问询函中也对华发股份的清算项目状况表明怀疑，尤其是2021年归母ROE和极少数公司股东ROE（各自为15.3%和2%）发生明显不配对，了解华发股份对极少数公司股东是不是存有最低复购、强制性/优先选择年底分红、对赌协议等情况。

数据来源：企业公告，观点指数梳理

华发股份回应称，归母ROE较高的因素是2022年清算的项目中个人独资项目较多，纯利润奉献幅度比较大，为17.37亿人民币，占税后工资纯利润的37%。除此之外长期投资奉献纯利润5.75亿人民币也记入归母净利润，极少数公司股东并不享有该盈利。

此外，2021年内，华发股份少数股东权益暴增428.5亿人民币，在其中包括华发集团以合作者的地位对华发股份公司增资304.3亿人民币，新增加协作项目大多数尚在基本建设前期并没有交货结转成本，造成极少数公司股东ROE(少数股东损益/少数股东权益)稍低。

运营项目投资现金流量与造血功能工作能力之问

数据来源：企业公告，观点指数梳理

在现流表层面，自2018年起华发股份的现钱及货币性资产均展现资金净流入情况，但细看之下，华发股份的生产经营与注资主题活动现金流量之和持续3年平均为负数，上海证券交易所问询函规定华发股份公布有关缘故及合理化。

华发股份回复称，企业项目关键合理布局在一二线城市，项目开发设计早期资金分配的额度高、时间长、现钱流回时长相对性晚，因而运营与注资主题活动总计现金流量净收益发生低于0的状况。

数据来源：企业公告，观点指数梳理

从近些年的拿地状况看来，华发股份土地投资幅度比较大，尤其是2020年迈入拿地高峰期，拿地额度为703亿人民币，拿地市场销售比（拿地额度/市场销售额度）为58.3%。

必须留意的是，与别的房地产企业做账方法稍有不一样，华发股份耗资购买土地资源并获得的土地使用权证，在土地资源并未资金投入开发设计前，做为无形资产摊销计算，视作项目投资运动现钱排出，并记入"购建固资、无形资产摊销和别的长期资产付款的现钱"学科。这也是华发股份运营流动资产为正、项目投资运动现钱排出为负的关键缘故。

此外，针对项目现钱流回时长相对性晚，观点指数觉得除开华发股份所表述的一二线城市开发设计时间长、市场销售批准审核标准相对性严谨的因素以外，也有此外二点缘故：

一是上文提到的华发股份非一线城市项目去化主要表现一般，导致库存库存积压及其库存周转率比较慢。

数据来源：企业公告，观点指数梳理

从统计数据看来，因为拿地多、去化慢等缘故，华发股份的库存商品展现显著飙升发展趋势，截止到2021年末库存商品达2173亿人民币，相匹配的库存周转率为2029天，高过别的房地产企业。

数据来源：观点指数梳理

二是华发股份销售回款率较为低，2021年市场销售资金回笼为707亿人民币，以年之内取得1219亿人民币市场销售额度测算，回款率仅为58%，处在领域较低的水准上。

从以上剖析看来，华发股份拿地多、去化慢、资金回笼慢等是导致生产经营与注资主题活动现金流量之和为负数的首要缘故。

但即便如此，近些年华发股份依然展现现钱及货币性资产均处在资金净流入情况，关键因素是极少数公司股东项目投资提供的筹集资金现钱注入提升。华发股份近三年协作公司股东资金投入项目的注册资本注入各自为42.03亿人民币、109.82亿元、329.55亿人民币。

相匹配前文提及的，2021年华发集团以合作者真实身份对华发股份公司增资304.3亿人民币，可以发觉上年华发股份极少数公司股东项目投资绝大多数来自集团公司的现钱静脉注射。

华发股份在回复函中提及，该类极少数公司股东方对项目基本建设的资金分配，并不是股权融资性债务，具体也属于房地产业项目运营与注资主题活动有关的现金流量。

值得一提的是，在问询函也是有涉及到华发股份与大股东华发集团资产来往有关问题。

数据来源：企业公告，观点指数梳理

具体来说，2019年-2021年，华发股份在华发集团操纵的财务公司存有大存大贷的状况，在其中2021年华发股份在财务公司的均值定期存款利率为1.15%，而财务公司对华发股份的资金成本区段为4.5%-6%。

华发股份回应称，集中化资产储放在财务公司可以能够更好地保证流通性安全性，有利于加强头寸管理。2021年末，在财务公司储蓄账户余额很大的企业并没有从财务公司借款，从财务公司贷款较多的企业在财务公司的银行存款账户余额不高。