上海楼市:临港新区考虑学区和投资的话,建议在这个板块买新房

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好！曾叔！想在浦东 临港新城、泥城买房，已婚，暂无子女，购房目的为投资、学区，首付100w，购房预算300w，本人上海公共户，外地工作。看好临港新区的发展潜力，想投资一套两室小房子，可以把户口迁过去，未来5年不会去住，类似投资吧，未来给孩子留一个去上海的路子。暂时没孩子。现在比较迷茫，不知道应该如何选择考虑，新房还是二手房，在哪个区域比较好呢？

回答：你好，临港新区目前滴水湖板块和泥城板块无疑是最值得关注和投资的两大中心板块。滴水湖核心区目前是整个临港公认价值最高的地段，汇集了临港大学城五所大学、冰厂田幼儿园、明珠临港小学、建平临港小学、上海中学东校、上海市第六人民医院东院等一系列教育卫生资源。16号线在滴水湖环湖区域设置了两座地铁站，未来的两港快线始发站也设置在滴水湖北岛附近区域。泥城比较合适居住，虽然说离产业园区近，政策核心发展强劲，但是缺点是没有学区没有医院。总体上而言，考虑学区和投资的话，临港新区建议在滴水湖板块买新房。

提问：曾叔你好，请问下上海刚出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》对房价的影响有哪些呢？我咋感觉这些成本会转嫁到购房者身上呢，买房成本更大了

回答：你好，主要影响是LH买房被堵；DYD\JYD贷款收紧；不足5年的房子加税，变相减少了二手房的流动，缩小供应量，满5的房子会再涨5%；二套打新无望，这批购买力流入二手市场，房价继续推高。

提问：曾叔，你好！请问上海的一系列改革政策，会导致学区房凉了吗？

回答：你好，那就先给大家讲讲学区房格局。1、一梯队小学+一梯队初中，以及二梯队小学+一梯队初中，学区房的房价会保持平稳。因为不管是目标是四校高中的顶尖学生来说，还是目标是四校和区属市重点的头部学生来说，主要靠自招和裸考高分。一定会继续选择优质初中，作为冲击四校八大。因为新政而失去的四校里的13%的名额（占中考人数的0.325%），以及区属市重点的35%名额（占中考人数的7.35%），会被学生下沉竞争，考入区重点所对冲。所以一梯队小学+一梯队初中依然家长最有把握的选择，还是会买。

2、一梯队小学+二梯队初中，二梯队小学+二梯队初中，是这次的受益者，这些学区房的房价，房价平稳。不排除前期涨幅较少地区受益大地区的学区房，会有补涨。原因是小学阶段打好的基础，让其中头部学生可以参与自招和名额到区的竞争。而增加的名额到校的名额，会让其中的腰部学生受益。3、普/菜小和普/菜中，是这次的最大受益者，但这些学区房的房价，没啥变化。因为一是买学区房的家长不可能因为抽签或有的四校和市重点名额，而去博一下菜中。二是即便增加的名额到校的名额，会让其中的头部学生受益，但是教学氛围和控分线的要求，受益效果会打折扣。

4、以前处于腰部的行政区学区房，比如普陀，这次也是受益者。这次教育改革，不会影响学区房的房价，学区房依然会保持坚挺，心理影响会大于实质影响。当下升学竞争的本质是因为优质大学教育资源偏少，竞争前置到优质高中校名额紧张，进而竞争前置到优质初中入学资格。由于所有学校用的是统一的中考和高考体系，所以在升学体系内的竞争每个家庭可投入的力量是有限的，说到底就是看孩子的学习能力。但是在升学体系外，家庭之间有太多的资源能力上的差距。有能力、有意识的家庭，会让自己的孩子建立起一些额外的竞争优势。这个优势在2020年以前表现为民办学校的择校，在2020年以后表现为买学区房。

只要学区房能够帮到家长建立起优势，这个优势在新政之前假如有100分的话，现在就算因为名额到校拿掉3成多名额被削弱，依然还是有70分左右的优势。结果是，家长还会愿意为这70分的优势买单。因为作为父母，除了大家都用的鸡娃手段外，也没有什么比买学区房更好的选择，来帮到孩子了。就像IPhone和小米的技术差距一直在被缩小，但是Iphone还是卖那么贵卖那么好。

提问：你好，曾叔，我和家人很喜欢CBD附近的生活，但是预算不多，所以打算买一套公寓。但是我也知道这种属于过气产品，涨幅应该会严重跑输次新住宅小区。请问是不是应该回避这类产品呢？如果确实想在CBD置业，有没有能兼顾升值得更好选择呢？想听听您的建议。谢谢！

回答：你好，买房买的是地段，喜欢核心区域确实是不错，但是房子流动性更重要，公寓流动性很差，后期置换很难，一般不建议买。其实买房就是一道数学题，需要理性的思考，建议还是要做更多的对比，具体可以根据你的资产、负债、收入、支出、现金流来做个计划。都说买房地段第一，但是这几点其实比地段更要：1、流动性。即使这个房产所在的位置一般，但是他的二手房交易不错，好租好卖。那么这种房子未来也有非常大的成长空间，规划存在着赌博性质，只能占比你决策的20%，其他的80%你都要看它的流动性。一个不具有流动性的资产就不是打折的问题吗？未来你一定是打骨折才卖得掉。

2、资金杠杆。几乎所有的获利群体都把杠杆作为自己非常重要的工具，基本就是用最少的钱干最多事。但有一个前提就是你不能把杠杆给压折了。3、现金流。现在买房需要2-3年的还款计划。必须确保买房最大的风险：断供，不要发生。如果自己的工作和收入受到影响，怎么确保还能正常月供，必须要有应对方案。

提问：曾老师您好，新人首问：1.基本情况，苏州籍，在苏有一次房贷记录，目前房产已出手，准备在沪入手首套。目前居住证积分未满120，想购房转学。个税5月满5年，社保10月满5年，积分55分左右，工作地九亭。综合考虑，小孩上学，生活通勤，未来增值。重点考虑徐泾 九亭 泗泾板块。目前子弹300，公积金总共可贷100，可包装首贷吗？有老人，想入手三房二卫。2.困惑 1)增值和长期居住舒适度考虑，今年想入手新楼盘，不确定是否能实现，蟠龙天地有可能吗？今年往后3个板块还会有新盘推出吗，看报道今年会集中推出新盘，哪些途径可较好关注到。

2）3个板块学校哪一个更好一些，之前一直在关注泗泾上师大和工程大附属学校的板块；从增值看，又想在徐泾，看虹桥正荣府旁边今年开始会新建一所九年制学校，旁边捷克小区怎么样，感觉房龄05年有点老，不靠地铁，优势上学和工作都便利，今年开始周边配套在大动工。捷克这边靠九亭方向感觉在徐泾板块未来排位如何，潜力怎样。3)根据我目前情况，三个板块如何排序为好。去年以来感觉徐泾次新涨得最多，其次九亭次新，最后泗泾，不知感觉是否准确。目前情况是否建议尽快上车，有哪些次新可推荐。4）华新和松江新城是否建议购买，看了下锦瑞江山悦，面积太小，离工作地和地铁远，学校还可以。周边有好的建议吗。万望指点，感激宝贵建议，谢谢！

回答：你好，1、蟠龙天地65分以上才有机会。可关注房地产交易中心查询。2、九亭学区要好一些，比如九亭小学，其他的教育差别不大。捷克小区和虹桥正荣府区位一般，在立交夹角内，没有地铁，价值一般。3、徐泾地段价值更大一些。建议尽快上车，以纯商贷为主，公积金可取现。可看下：九亭、泗泾，楼盘详见内部分享。4、华新不建议；松江新城可以看下：楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，现在手上有一些存款，是继续存起来还是买房？

回答：你好，关于要不要买房？我想说，资产收益远大于体力劳动，你上班，别人也上班，但是别人有房啊，房子一涨，贫富就拉开距离了。中国过去几十年，很多人不就是买了几套房然后就莫名其妙地富起来了么？房产是家庭财富的终极配置，如果你知道财富的流动方向，不要去追它，就在终点等它就行了。你可以不懂什么高科技，也不会什么直播卖货，人工智能……如果你有钱，你只需要提前买好几套房，将来把房卖给码农、公w员、金融白领，就把他们的钱赚了。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。