罗店板块新房“内卷”无处不在,从售楼处开始

2018年，一则购房送新款奔驰的信息让有着“金罗店”美名的罗店板块进到到了大家视线中。

2022年，相隔近四年，罗店再度进到人们视线。这一次尽管并不是购房送新款奔驰，反而是购房送家具家用电器。

近日，凤凰网房产上海虹桥站现场走访调查了罗店板块，注意到尽管整体规划非常好，可是现阶段板块发展前景稍显不够，大城市页面还较为宽阔。罗店板块新房子销售市场在很多供货的情形下，外卷相当严重，发布了购房送电器等营销活动，此外，房市还产生了冷暖不匀的状况，有新楼盘开启積分，有新楼盘卖没动。

整体规划中的罗店

罗店镇坐落于上海市宝山区北部,南与顾城镇为邻,东与鞍钢、月浦相守,西与嘉定区相接,北与闵行工业区、罗泾镇相连。

依据上海市2035整体规划，罗店在更新为中心镇后，将打造出综合性发展趋势型罗店城区圈：以罗店镇为核心，辐射源罗泾镇和月浦镇，整体规划居住人口46数万人。新整体规划罗店城区圈将大力改进交通出行、绿色生态情况，并加快人口数量向罗店镇集聚。

殊不知，通过小凤凰实探注意到，尽管罗店整体规划非常好，可是现阶段板块发展前景稍显不够，大城市页面还较为宽阔，配套设施資源遍布不均匀，多在地铁站沿途。

交通出行資源层面，板块内仅有地铁站7地铁线一条轨道交通，7地铁线在罗店板块共设2个网站，分别是美兰湖站和罗南二村站。此外，自驾游得话有沪太路，A30郊外环线，月罗道路、S7快速和沪通铁路等大城市主干路。

商业服务資源层面，虽然已经有罗店宝龙广场、闵行U新天地、上坤在街上购物广场等好几个商业服务体，可以达到住户一应生活要求，可是电子能级都并不高。但是依据整体规划，罗店将来将完工80平方商业服务，在其中包括13平方的中集金地美兰城商业服务一部分。

教学资源层面，上年8月，闵行罗店镇市人民政府与世外教育培训学校，签定了美兰湖九年一贯制院校授权委托监管协议书。此外，板块内也有中福会美兰湖幼稚园、小天鹅幼儿园、贝尔乐幼稚园、李连杰老婆造型艺术幼稚园等10家幼儿园；罗南实验学校、罗阳中小学、罗希小学、美罗家园第一中小学、美兰湖初中、罗店中学等教学资源。

医疗资源层面，板块内有国际性合平妇幼保健医院美兰湖院区、闵行罗店医院门诊等，能处理住户日常健康问题。

生态环境层面，板块内有着充足的美景資源和大面积的园林绿化商业用地，110亩的美兰湖、36洞国际性高尔夫练习场、北欧风情街、国际会议中心、各种主题游乐园绿化等，殊不知，罗店板块的自然环境却一直深受住户抨击，板块内的闵行工业区环境污染比较严重，据本地住户表明，中集宝伟工业生产企业、热浸锌涂复工业生产企业等环境污染公司常常在晚间排出，一到晚上就闻见呛鼻气味。

产业链层面，罗店的产业规划近些年才发力，南郊将来产业基地早已在2020年9月20日宣布开业，现阶段进驻的产业园区有上海市硅酸盐研究所社区实践活动产业基地、上海复旦大学六次产业研究院自主创新实践活动产业基地、北京清华大学材料学院社区实践活动产业基地等。

次之上海市美兰湖中集智城项目动工，精准定位高端装备、海洋技术、云创服务项目产业链，将打造出以民为本、绿色产业、宜业环境优美的智能化产业集群新社群营销。

新盘里卷比较严重

“尽管全是罗店板快，可是大家项目部位好些于北京金融街项目，大家归属于真真正正的美兰湖板块，定居舒适感非常高“，当了解小凤凰意愿北京金融街美兰金悦府时，天安象屿西江悦房产销售表明。

殊不知在北京金融街美兰金悦府售楼部，小凤凰获得的则是另一番回应，“大家项目坐落于锦邑绿色产业区，全部“锦邑绿色产业区”整体量约158万㎡，集商业服务、休闲娱乐、文化教育、国际性定居综合性于一体，远超于象屿所属的部位，并且相对来说，大家交通出行更加便捷。”

“但是2个项目间隔也只不过1千米”小凤凰提出异议，获得的回应则是，尽管间距间隔但是1千米，可是具体间距要远许多，天安象屿西江悦交通出行必须绕非常大一段路。

实际上，天安象屿西江悦、北京金融街美兰金悦府2个新房子项目间隔也只不过1千米，配套设施几乎共享资源，尽管2个项目商品略有不同，可是却一直在暗搓搓的对着干，房产销售话里话外都是会透露一下二者的优势与劣势。

据了解，天安象屿西江悦为2022年第一批进入市场的新楼盘，现阶段已申购完毕，将发布建筑面积约82-90㎡花园洋房,约118-138㎡累加，平均价4.4万/㎡；北京金融街美兰金悦府预估在第二批次进入市场的新楼盘中，主打建筑面积约89—102㎡房型，预估平均价也在4.4万/㎡。

外卷不仅仅仅反映在天安象屿西江悦、北京金融街美兰金悦府这两个新楼盘，反而是全部罗店板块，在地铁站的另一边，保利云上浔光售楼部，案场房产销售详尽的给小凤凰详细介绍了项目与西江悦、金悦府2个新楼盘的差别。

据案场房产销售详细介绍，尽管同归属于罗店板块，可是保利云上浔光坐落于美罗家园大中型居住小区，现阶段附近发展趋势已成形，定居气氛更深厚，不论是交通出行或是商业服务、文化教育，都是在1千米区域内。

材料表明，保利云上浔光开盘将发布16-18曾室内装修高层住宅，总建筑面积约70-100㎡2-3房，预估市场销售平均价在4.6万/平米。

总体来说，一圈看出来，罗店板块新房子“外卷”无所不在，从售楼部逐渐：场景样板房、城市展厅、实体线样板房轮流上，室外大中型广告宣传也是免不了。如此有“诚心”的推销产品，便是在对你说：买不买都没事儿，热烈欢迎先看来房。

房市热冷不均匀

据凤凰网房产上海虹桥站不彻底统计分析，2021年迄今，罗店板块内共2个新房子项目新房开盘，从开盘去化看来，展现两极化的发展趋势。

建发云锦湾凭着间距地铁站近、周边环境齐备这一优点，2次推盘，申购率都是在90%以上，且开盘开启積分，入选分成38.58分。

目前，与建发云锦湾间隔400米长的保利云上浔光现阶段在验资报告中，据业务员表明，截止到3月初，项目验资报告总数已超出600组。

殊不知，间距地铁站稍远、周边环境待健全的“美兰湖板块”新房子又是另一番局势。2021年5月31日，华润置地非凡如意悦府开盘391一套房源，来源于东方公证处统计显示，项目仅有88组合理意愿申购顾客参加摇号申请，尽管申购状况较开盘略微转好，可是仍不够三成。

时迄今日，与华润置地非凡如意悦府一河之隔的天安象屿·西江悦调查取证进入市场，在巨大的中介公司資源适用下，项目依然沒有反转局势，申购状况或是有点儿不尽人意。来源于东方公证处统计显示，项目仅有95组合理意愿申购顾客参加摇号申请，申购率仅为28%。

（回望：初春探市|天安象屿·西江悦:开盘蓄客就上分销商 为什么仍然市场销售受阻）

总结：

过去，金罗店、银南翔、铜江湾、铁大场镇，名气最大的是罗店。

殊不知，时迄今日，银南翔早已“逆转”，变成嘉定首屈一指的存有，新房楼盘也是新房开盘售完；回过头看以前热闹的金罗店早已脱队，板块内也有一大批新房子卖没动，伴随着整体规划的慢慢落地式，将来能不能重回巅峰阶段的金罗店，大家且翘首以待。