永续债背后的 “利率跳升机制”也让企业“负重前行”

在刚以往没多久的2021年，“永续债老大”——雅居乐卖出了许多新项目。1月10日，雅居乐对外开放发布消息表明，2021年后半年，该集团公司总计出售14项单核心物业管理，共TX28亿人民币。

在业界来看，在2021年房地产企业负债频出毁约乃至引起企业崩盘的惨忍实际下，房地产企业“断臂求生”早已变成常态化。高频率出售资产TX的身后，是雅居乐市场销售承受压力、偿还债务负担提升等窘境的突显。

TX单核心资产

依据公示，于2021年7月1日至12月31日止期内，雅居乐已就14项单核心物业管理(包含酒店餐厅(含酒店商业用地)5宗、大型商场2宗、售楼处3宗、住宅小区商业服务配套设施3宗、公寓楼1宗)之出售签订多个物业管理认购协议及/或物业管理买卖协议，市场价累计约为28亿人民币。在其中，预付款及销售款累计约11.49亿人民币已在2021年扣除。

公示还表明，依据相关合同书的承诺，预估雅居乐集团公司可于2022年扣除现钱资金回笼约16.51亿人民币。雅居乐于公示中表明，出售物业管理之所得的账款净收益拟作为一般营运资本。

据统计，雅居乐以上公示中谈及的铺面、酒店餐厅、公寓楼等资产，在该企业里面被属于多样化业务流程。同策研究所杰出投资分析师肖云祥向北京商报小编表明，在2021年股权融资缩紧、销售市场下跌的情况下，根据出售目前资产是减轻企业资产负担较为最好的办法。

“从出售资产的种类看来，主要是铺面、商业服务配套设施等，这种产权性质通常收益周期时间都较为长，并且早期必须沉积很多资产在里面。在现阶段的领域自然环境下，融合雅居乐本身的债务状况，能取得成功出售这种单核心资产来迅速回笼资金，也无疑是一个好的对策。” 肖云祥剖析道。

小白户房产网数据信息研究所投资分析师关荣雪也强调，企业根据出售新项目来补充资产，是保持企业存活的可用方法之一。“出售一部分单核心资产，在节约经营成本的与此同时，也可以在一定水平上减少企业运营风险。”

就以上单核心资产的出售事项，雅居乐层面向北京商报小编表明，本次公示所公布2021年后半年出售的14项单核心物业管理，是该企业向管理方法要收益，积极进行资产汇总的結果。根据资产汇总，可合理做大做强单核心资产，提升企业的流通性。与此同时，企业的关键业务流程依旧会切实加强，为企业奉献长期性稳定性的现金流量。

针对“下面是不是有方案再次出售资产”这一问题，雅居乐层面表明：“将来，企业将不断进行动态性资产汇总，提高资产应用经济效益，完成资产使用价值利润最大化管理方法，以更快的营运能力收益公司股东和投资人。有关信息要以公司新闻公布的为标准。”

重要或是永续债

虽然雅居乐层面将2021年后半年累售14项单核心物业管理，表述为“积极进行资产汇总的結果”，但还有专业人士觉得，有关资产出售在一定水平上还可以视作雅居乐的“断臂求生”。

在关荣雪来看，这般经营规模的资产出售，更好像雅居乐为了更好地先前的高债务而付钱。“从2021下半年的主营业务收入看来，雅居乐的主要表现还算得上稳定，但其在盈利指标值层面却体现出困乏之态，这与其说永续债经营规模过高的特点不无关系。”

据企业财务报告数据信息，截止到2021年6月末，雅居乐去除预收账款后的资产负债比率为68.4%；净负债率为45.3%；现钱短债之比1.18倍，归入“绿档”。虽然“三条红线”指标值合格，但在业界来看，这并不是雅居乐真正的负债工作压力：由于永续债做为有息负债，不记入债务项而记入利益，完成了减少杆杠的实际效果；但若将其永续债记入债务，事实上的债务则是升高。

近些年，永续债经营规模的逐渐走高，也让雅居乐被贴上“永续债老大”的标识。小编整理发觉，2018-2020年三个本年度，雅居乐的永续债账户余额各自为83.35亿人民币、135.67亿元和136.37亿人民币；截止到2021年上半年度，该公司的永续债经营规模依然达到130亿人民币。

据统计，永续债吸引住房地产企业之处，除开股权融资相对性便捷及其归属于“遥遥无期贷款”，更取决于可以提升企业的负债比率，让企业的债务数据信息越来越光鲜亮丽漂亮；但做为双刃刀，永续债身后的 “年利率跳升体制”也让企业“赴汤蹈火”，企业越晚赎出，永续债的利息越高，高费用的赎出成本也将吞食企业的盈利。

公布材料表明，雅居乐曾于2013年1月发售了一笔7亿美金的永续债。依照协议书，自2013年1月18日起至2018年7月18日期内，2013年永续债年化利率为8.25%；2018年7月18日起至2023年7月18日期内，年化利率为适用国库券利率加7.463%。到了2019年6月，雅居乐将此笔永续债如数赎出时，该笔7亿美金永续债的年利率现已到达了10.215%。

值得一提的是，为提升市场信心，避开债务违约风险性，雅居乐自2021年11月起，也逐渐连续认购将要过期的美元债。当初11月17日，雅居乐发布消息称，将在11月18日期满的2亿美金3.85%优先票据，赎出额度已所有到账；11月18日，雅居乐再度公示公布，将在11月22日期满的33.45亿港元借款及其6000万美金借款，偿还债务资产也已到账。

到了11月19日，雅居乐又公布非强制性公示称，将按时还款按时借款银行信贷。在该企业公布披露的该笔银行信贷之中，各自大约33.45港币的港元借款及其6000万美金的美金借款将于2021年11月22日期满。

除此之外，为减轻流通性困境，在一部分房地产企业挑选立即售卖物业管理股份之时，雅居乐于2021年11月公示公布，借物业管理股雅生活股票价格"质押"发行可转债融资24亿港元。

运营仍然承受压力

销售市场有声音称，对绝大部分民企房地产企业而言，当今的基调是存活，而不是发展趋势。根据此，争得更多的市场销售资金回笼、多措并举取回大量现金流量，针对像雅居乐那样永续债居高的房地产企业来讲，也看起来更加紧急。

据统计，2021年雅居乐的销售目标为1500亿人民币。但是依据企业先前公布的2021年没经审批运营数据信息，雅居乐的2021年市场销售状况未达预估。

统计显示，2021年，雅居乐连着合伙企业及联营公司及其雅居乐新项目的预购额度累计1390.1亿人民币，同比增加约0.6%；相匹配总建筑面积为971.9万平方，同比下降5.18%；平均值为每平米14303元。按此测算，2021年全年度，该企业进行1500亿人民币销售目标的92.67%。

关荣雪坦言，在房地产行业总体下滑的情况下，大部分企业在股权融资及新项目去化端均主要表现较差，从而造成企业资产层面承受压力很大。这也是目前雅居乐所遭遇的销售市场磨练。

谈起“新本年度怎样均衡经营规模扩大及降债务相互关系”，雅居乐层面回应北京商报小编称，该企业已于2021年6月如数赎出期满的1亿美金8.55%的优先选择不断资产证劵，并将视具体情况适度赎出现有的别的永续债，企业永续债经营规模将不会再提升。

“企业将持续稳健经营设计风格，维持市场拓展与财务会计的均衡。在业务流程层面，伴随着合理布局于粤港澳及长三角区域等高线电子能级地区土地储备使用价值的释放出来，将能为市场销售给予关键支撑点。与此同时，伴随着多元化业务流程进到采摘期，并已增加利润，也将不断为公司产生平稳现金流量。”雅居乐层面填补讲到。

针对雅居乐下面的发展趋势，关荣雪剖析强调，融合企业债务及构造看来，雅居乐在营运能力层面急待提高。在她来看，最先，雅居乐应专注关键版块，提升新项目品质及运营高效率；此外，在新项目合理布局及企业运营模式层面，还应融合本身经营情况及房地产业发展趋势趋势开展适度调节，与此同时也可挑选高品质新项目或版块开展慎重项目投资。

北京商报小编 关子辰 荣蕾